TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°23/

du 21 DÉCEMBRE 2023

Enrôlement : N° RG 22/02278 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZYLN

AFFAIRE : M. [T] [Z] (la SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES), Mme [M] [B] ép. [Z] (la SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES)

C/ S.D.C. LES GRANDS PINS (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

A l’audience Publique du 28 septembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 décembre 2023

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 13 octobre 2023

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [T] [Z]

né le 24 mai 1946 à [Localité 3] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [B] épouse [Z]

née le 12 mars 1949 à [Localité 2] (84)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Georges BANTOS de la SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES GRANDS PINS sis [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet S.A.S. THINOT

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B301985271

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Les époux [Z] sont propriétaires du lot 270 (appartement situé au 2ème étage du bâtiment C) et du lot 286 (cave) depuis le 10 juillet 1979.

Le cabinet THINOT est le syndic de la copropriété depuis le 27 septembre

Plusieurs procédures sont pendantes devant la 3ème chambre civile du tribunal de céans.

Par assignation en date du 27 février 2020, les consorts [Z] ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 5 décembre 2019. Cette procédure enrôlée sous le numéro RG20/02671 est toujours pendante devant la présente juridiction.

Par assignation en date du 8 mars 2022 les consorts [Z] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES GRANDS PINS devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

A titre principal

Annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2021,

A titre subsidiaire,

Annuler la 4ème résolution relative à l’élection du secrétaire de séance, du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2021

Annuler la 7ème résolution relative à la désignation du syndic, du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2021

En tout état de cause,

Dire et juger que le cabinet THINOT SAS n’est plus le syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES GRANDS PINS depuis le 10 décembre 2021,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Z] la somme de 5 500 euros au titre de leur préjudice moral,

Le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/2278.

Par conclusions numéro 1 régulièrement signifiées au RPVA le 23 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les GRANDS PINS représenté par son syndic en exercice la société THINOT SAS, demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et ses décrets d’applications,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

Débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner solidairement au paiement au profit du syndicat des copropriétaires LES GRANDS PINS, de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de M^e NAUDIN

***

La procédure a été clôturée le 28 septembre 2023. Avec l’accord des parties, il a été recouru à la procédure sans audience avec dépôt au greffe des dossiers de plaidoiries au plus tard le 13 octobre 2023.

Le délibéré a été fixé à la date du 21 décembre 2023.

MOTIFS :

L’action des consorts [Z], copropriétaires opposants, est recevable, en ce qu’elle a bien été introduite dans les deux mois suivant la signification du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2021.

Sur la demande principale tendant à voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 :

Il sera au préalable précisé que la formulation des demandeurs est maladroite et doit être reformulée par le tribunal. La demande devant s’interpréter comme une demande d’annulation de l’assemblée générale, et non une demande d’annulation du procès-verbal.

Les demandeurs sollicitent tout d’abord l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires aux motifs que le syndic qui a rempli la fonction de secrétaire de séance n’avait plus de mandat et n’aurait pas dû occuper ses fonctions ni être présent à l’assemblée générale contestée.

En l’espèce, le syndic cabinet THINOT SAS a été désigné selon mandat accordé aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 décembre 2018, pour une durée de 3 ans. L’échéance du mandat était fixée au 10 décembre 2021.

Ils soutiennent qu’à la date de l’assemblée générale tenue le 16 décembre 2021 le cabinet THINOT n’avait plus de mandat et ne pouvait donc plus être désigné en qualité de secrétaire de séance.

Les demandeurs font une mauvaise interprétation des règles de droit, et des décisions jurisprudentielles pourtant nombreuses en la matière. En effet, il est d’usage que le syndic en exercice soit le secrétaire de séance comme le précise l’article 15 du décret du 17 mars 1967 sauf décision contraire de l’assemblée générale. Il n’est donc pas besoin de vote pour désigner le syndic à cette fonction.

La jurisprudence constante en la matière, considère que l’assemblée générale choisit librement le secrétaire qu’elle désigne et qu’ainsi la désignation d’une personne (dont le syndic) dont le mandat de syndic est expiré, n’est pas de nature à invalider l’assemblée générale tenue. De même qu’elle ne peut soutenir que les textes d’ordre public exclue la présence de tiers aux dites assemblées. Cela ne résulte ni des textes ni même de la jurisprudence.

Il apparait nécessaire de rappeler aux demandeurs que la présence du syndic, au mandat échu, est essentielle pour la jurisprudence. Une telle absence faisant encourir la nullité de l’assemblée générale.

Au surplus, il n’est pas rare de constater la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires après l’expiration du mandat du syndic. Cela n’est pas irrégulier dès lors que la convocation a été faite avant.

En conséquence, ce moyen au soutien de la demande de nullité de l’assemblée générale est inopérant.

S’agissant du grief résultant de l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, le syndic (réélu) avait qualité pour notifier ledit procès-verbal, et le non-respect du délai de notification n’est aucunement sanctionné par la nullité de l’assemblée générale. Une notification tardive n’est aucunement préjudiciable aux copropriétaires défaillants ou opposants puisque seule cette notification fait courir le délai de 2 mois. Le non-respect du délai de 1 mois n’est aucunement une cause de nullité de l’assemblée générale.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l’assemblée générale.

Dès lors il appartient au tribunal de se prononcer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande de nullité des résolutions 4 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 :

Résolution 4 : Election du secrétaire de séance (article 24)

En qualité de syndic le cabinet THINOT SAS représenté par M.[R] assurera le secrétariat de séance durant l’assemblée générale, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Le tribunal s’est déjà prononcé précédemment sur ce point dans le cadre de la demande d’annulation de l’assemblée générale, et s’en rapporte aux développements qui précèdent.

Dès lors la demande d’annulation de la résolution 4 sera déboutée.

Résolution 7 : désignation du syndic (article 25 et 25-1) :

L’assemblée générale passe au vote pour désigner à nouveau le cabinet THINOT SAS administrateur d’immeubles, syndic de copropriété (…) en qualité de syndic, son mandat prendra fin à la date du 15 décembre 2024.

L’assemblée générale donne mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic du cabinet THINOT qui a été notifié à l’ensemble des copropriétaires avec la convocation de cette assemblée.

(…)

Le quorum de l’article 25 n’ayant pas été atteint, conformément à la soir SRU du 13 décembre 2000 et cette résolution ayant obtenu plus d’un tiers des voix du syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale vote sur cette même résolution à l’article 25-1de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 13 décembre 2000.

Les demandeurs soutiennent que le renouvellement du mandat du syndic est irrégulier en ce qu’il n’a pas été effectué après une mise en concurrence et en ce qu’il était impossible de désigner de nouveau le cabinet THINOT SAS, son mandat étant expiré à la date de l’assemblée générale.

Ce deuxième moyen sera immédiatement écarté en ce qu’aucun texte résultant de la loi de 1965 et du décret de 1967 n’interdit au syndic dont le mandat a expiré de se présenter une nouvelle fois et d’être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant de l’absence de mise en concurrence, il ressort des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic. Il peut cependant être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Les demandeurs exposent qu’aucune autorisation de la sorte visant à dispenser la mise en concurrence n’a été votée lors de l’assemblée générale précédente qui s’est tenue le 15 mars 2021.

Il ressort des dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 que l’obligation de mise en concurrence du syndic par le conseil syndical a été modifiée. Ainsi, depuis lors, celle-ci interviendra avant chaque désignation ou échéance du contrat de syndic. Il est mis fin au caractère triennal.

Le conseil syndical pourra se faire dispenser de cette mise en concurrence, et un copropriétaire peut toujours soumettre la candidature d’un syndic par un ordre du jour complémentaire.

La mise en concurrence doit être effectuée avant la dernière Assemblée Générale (AG) de la période. Chaque syndic bénévole ou professionnel mis en concurrence doit rédiger un contrat type détaillant ses prestations de gestion courantes et ses prestations plus spécifiques.

Toutefois, aux termes de ces nouvelles dispositions, et en application d’une jurisprudence constante de la cour de cassation sur ce point qui a déjà eu à trancher la question postérieurement à 2020, si le conseil syndical n’a pas sollicité la mise en concurrence et qu’il n’en a pas été dispensé, le syndic désigné sera malgré tout valablement élu.

En conséquence, si le syndic en place est réélu sans mise en concurrence et sans dispense, son mandat est valable et aucune contestation ne peut être faite sur la base de l’absence de mise en concurrence.

L’absence de mise en concurrence n’est plus un motif de nullité de la résolution.

Les consorts [Z] seront donc déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 4 et 7.

Sur l’indemnisation du préjudice moral des consorts [Z] :

Ces derniers réclament au syndicat des copropriétaires la somme de 5 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral. Ils exposent être contraints d’engager de sprocédures judiciaire en raison des manquements du syndic et du conseil syndical dans la gestion et l’administration de la copropriété.

Pour autant il leur sera rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve leur incombe. Ces derniers ne démontrent aucunement l’existence des fautes qu’ils avancent, étant au surplus souligné qu’ils ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes. De même qu’ils ne démontrent pas la réalité de leur préjudice. Aucun certificat médical n’est produit. Le fait qu’un contentieux existe entre eux et la copropriété ne saurait suffire à caractériser leur préjudice.

En conséquence ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[T] [Z] et [M] [B] épouse [Z] succombent, ils seront donc condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de M^e Benjamin NAUDIN.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[T] [Z] et [M] [B] épouse [Z] succombent, ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires LES GRANDS PINS représenté par son syndic en exercice le cabinet THINOT SA.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après application de la procédure sans audience, par jugement contradictoire mis à disposition du greffe du tribunal :

Déboute les consorts [T] [Z] et [M] [B] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne solidairement les consorts [T] [Z] et [M] [B] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LES GRANDS PINS représenté par son syndic en exercice le cabinet THINOT SAS, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les consorts [T] [Z] et [M] [B] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Benjamin NAUDIN.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE ༢ DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT ET UN DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE