TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04410

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRES

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [W]

Copie revêtue de la formulaire

exécutoire à M^e GAUTHIER

Copie certifiée conforme à toutes

les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [W],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement en date du 19 et 21 avril 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement à usage d’habitation n°2 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 540 euros et une provision sur charges mensuelle de 77,60 euros.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [N] [W] au titre du bail signé le 19 et 21 avril 2023.

Le 21 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, substituée dans les droits de la SA CDC HABITAT, a fait signifier à Monsieur [N] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 23 août 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.142,95 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.686,87 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, payée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 août 2024.

A l’audience du 09 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.317,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le défendeur a demandé par courriel l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées et s’en rapporte à la décision du tribunal sur cette demande.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 23 août 2024, Monsieur [N] [W] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la SA CDC HABITAT de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Monsieur [N] [W] en résolution du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 19 et 21 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.686,87 euros a été signifié le 21 mars 2024 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du propriétaire, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [N] [W] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 125 euros, auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative n°8 du 02 octobre 2024 et un décompte du 02 décembre 2024 démontrant que Monsieur [N] [W] reste devoir la somme de 6.317,98 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des paiements réalisés par celui-ci.

Monsieur [N] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.317,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 2.686,87 euros, du 23 août 2024 sur la somme de 5.142,95 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas formulé expressément une demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, elle a produit le courriel du 02 décembre 2024 dans lequel elle a indiqué à Monsieur [N] [W] prendre acte de sa demande de délai de paiement et lui a rappelé que tout défaut de paiement des délais de paiement ou du loyer entraînerait la résiliation de plein droit de son bail, lui rappelant ainsi les conséquences légales en cas d’octroi de délais de paiement. Elle s’en est par ailleurs remis à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement, tant dans ce courriel que lors de l’audience. Le juge estime donc être saisi d’une demande d’octroi de délais de paiement, d’autant que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a pu donner à son débiteur l’impression que sa demande serait examinée à l’audience sans qu’il n’ait à se présenter à l’audience.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier impayé datant de septembre 2024, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [N] [W] par courriel auprès de son créancier, démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 100 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [W] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [N] [W] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 et 21 avril 2023 entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [N] [W] concernant un appartement à usage d’habitation n°2 et un parking en sous-sol n°39 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.317,98 euros (décompte arrêté au 02 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 2.686,87 euros, du 23 août 2024 sur la somme de 5.142,95 euros et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [W] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sous réserve de la production de quittances subrogatives, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,