MINUTE N° 25/00187

DOSSIER : N° RG 25/00188 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOVP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 boulevard de Tournai

CS 10430

59664 VILLENEUVE D ASCQ CEDEX

représentée par M^e Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [W] [U]

née le 15 Mai 1964 à MONTPELLIER (34000)

3 rue Jean Cocteau

Bat 113 Appt 409

13200 ARLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Francis SELLIER

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 mai 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 16 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 JUIN 2025

Notification le 16.06.25

à

M^e ALLIER, Mme [U], S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2025, VILOGIA, Société Anonyme d’HLM dont le siège est 271 Boulevard de Tournai CS 10430 à Villeneuve d’Ascq Cedex(59664), a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon Madame [U] [W] pour les motifs suivants tels qu’ils résultent de son acte introductif d’instance.

La SEMPA a donné à bail le 6 décembre 2022 à Madame [U] [W] un logement à usage d’habitation situé 3 rue Jean Cocteau-bâtiment 113- Appt 409 à Arles (13200) moyennant un loyer mensuel de 304,71 € outre les charges.

Par fusion absorption, VILOGIA est venue aux droits de la SEMPA au 30 juin 2023.

Madame [U] [W] n’a plus réglé les loyers régulièrement.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, VILOGIA a fait délivrer à Madame [U] [W] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance.

Madame [U] [W] n’a pas régularisé la situation.

Lors de l’audience du 12 mai 2025,VILOGIA a soutenu ses demandes telles qu’elles résultent de l’assignation sous le visa de la loi du 6 juillet 1989 afin de :

o Constater la résiliation du bail de plein droit,

o Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante quant au bail consenti à Madame [U] [W].

o Ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

o Autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o La condamner à payer à la société requérante le montant des loyers et charges dus actualisé selon le décompte du 30 avril 2025, représentant la somme de 6 730,67 €,

o La condamner à payer le loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

o La condamner à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs à la société demanderesse,

o La condamner au paiement d’une somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

o La condamner au paiement des dépens.

Le 2 mai 2025, Monsieur le représentant de l’État dans le département, a adressé au tribunal le rapport de situation sociale de la locataire aux termes duquel il est précisé que Madame rencontre de sérieux problèmes de santé qui expliquent en partie ses difficultés financières. Elle n’arrive pas à stabiliser sa situation qui se dégrade de façon très préoccupante, et ce malgré de nombreuses aides accordées. Son fils vivant avec elle n’a pas d’activité pour soutenir sa mère.

Un signalement est en cours auprès du Procureur pour une mise sous protection.

Lors de l’audience du 12 mai 2025, Madame [U] [W] a déclaré ;

Vivre dans un T3 avec son fils,

Toucher le RSA pour 817 € par mois,

Payer eau, électricité, assurance voiture…,

Souhaiter être mise sous curatelle renforcée.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [U] [W] a comparu à l’audience. La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

M O T I F S

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge est fondé à statuer sur le fond et à faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Attendu que l’article 1315 du Code civil énonce, par ailleurs, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile précise également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

— Sur la recevabilité de l’assignation :

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux actions tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, que le bailleur doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou Caisse d’Allocations Familiales six semaines au moins avant de délivrer l’assignation et notifier six semaines avant l’audience, l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce VILOGIA justifie avoir :

— saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 décembre 2024

— notifié ladite assignation au représentant de l’Etat le 6 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Il y a donc lieu de déclarer l’action recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [U] [W] :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa G

Le locataire est obligé:

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Il ressort des justificatifs produits et des explications que Madame [U] [W] n’a jamais fourni d’attestation d’assurance habitation.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de d’un mois à compter du commandement d’avoir à justifier d’une assurance signifié le 3 décembre 2024 à Madame [U] [W], reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que toutes les dispositions de l’article 7 alinéa G de la loi du 6 juillet 1989.

De plus,

Il ressort des justificatifs produits et des explications que les loyers et charges de Madame [U] [W] n’ont pas été régulièrement, et intégralement payés depuis le mois d’avril 2024.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer et de justifier de l’assurance signifié le 3 décembre 2024 à Madame [U] [W] , reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que toutes les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998, avec celles des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiés par la loi du 13 août 2004, ainsi que celles du troisième alinéas du même article remplacées par la loi du 24 mars 2014.

L’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 précise :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Madame [U] [W] veut rester dans le logement, mais n’ayant pas repris le paiement du loyer depuis plus d’un an, ne peut être bénéficiaire d’un délai pour résorber la dette locative.

Par conséquent, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 4 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus. Dès lors, la défenderesse devra libérer les lieux, sous peine d’être expulsée.

Madame [U] [W] sera, en conséquence, condamnée à payer à VILOGIA une indemnité d’occupation de mensuelle égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande des loyers et charges impayés :

En droit, en application des dispositions de l’article 849 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

Les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges sollicitées par VILOGIA s’élèvent à la somme de 6 730,67 €, arrêté au 30 avril 2025. Les frais de commandement de payer et de l’assignation seront exclus du décompte en principal, s’agissant de simple dépens. Il convient également de déduire des sommes réclamées par la société demanderesse les autres frais inscrits en compte et non justifiés par des pièces de procédure, soit la somme de 200,32 € à déduire.

Madame [U] [W] sera condamnée au paiement de cette somme, soit 6 530,35 €.

Sur les dépens et sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande d’allouer la somme de 300 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à VILOGIA.

La partie défenderesse, qui succombe sera tenue aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 janvier 2025,

Ordonnons l’expulsion de Madame [U] [W] et de tous les occupants de son chef à compter de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire, et si besoin est,

Autorisons VILOGIA à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée,

Condamnons Madame [U] [W], à payer à VILOGIA la somme de 6 530,35 € représentant les loyers et charges dus selon le décompte du 30 avril 2025,

Condamnons Madame [U] [W], à payer à VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons Madame [U] [W], au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [U] [W], aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge