TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03449 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJHW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[Z] [P]

C/

[S] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 31 août 2022, [Z] [P] a donné à bail à [S] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 8] assorti d’un parking (n° 5), d’une surface habitable de 43.61 m² et moyennant un loyer initial de 459 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [Z] [P] a successivement fait signifier à [S] [V] trois commandements de payer visant la clause résolutoire les 18 janvier 2023, 10 mai 2023 et 16 mai 2024.

Par exploit du 27 août 2024, [Z] [P] a finalement fait assigner [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— le constat de l’acquisition de la clause de résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion sans délai de [S] [V] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de [S] [V] au paiement :

* la somme provisionnelle de 3 656.87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024, terme d’août 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, y compris le coût des trois commandements de payer,

les intérêts sur les loyers et accessoires étant calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courrant au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [Z] [P] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à la somme de 4 741.25 euros.

Convoqué par assignation remise à étude, [S] [V] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 31 août 2022 contient une clause résolutoire (article VIII).

Un premier commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2023 mais ses causes ont été apurées dans le délai imparti.

Un deuxième commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 10 mai 2023 mais ses causes ont aussi été apurées dans le délai imparti.

Un troisième commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 16 mai 2024 pour la somme en principal de 2 021.72 euros.

Ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 17 juillet 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 17 juillet 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [S] [V] sera donc ordonnée.

— Sur la demande de concours de la force publique :

Compte-tenu de l’aggravation de la dette locative et de son montant élevé malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

— Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Par dérogation […], ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, [S] [V] a pris possession des lieux en vertu de baux dont [Z] [P] se prévaut lui-même dans le cadre de la présente instance, de sorte que le défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurrence, [Z] [P] n’invoque ni ne démontre la mauvaise foi de [S] [V].

Partant, [Z] [P] sera débouté de sa demande d’expulsion sans délai.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[Z] [P] produit un décompte actualisé au 25 novembre 2024 selon lequel [S] [V] restait alors lui devoir la somme de 4 741.25 euros.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Par conséquent, [S] [V] sera condamné à verser à [Z] [P] cette somme provisionnelle de 4 741.25 euros.

A défaut de stipulation contractuelle, cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 2 021.72 euros à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 puis sur le surplus à compter de la signification de la présente décision, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[S] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 25 novembre 2024, mensualité novembre 2024 incluse, est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges et annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail.

Cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, en vertu de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [S] [V] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût des trois commandements de payer.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Z] [P], [S] [V] sera également condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le à effet du 31 août 2022 entre [Z] [P] et [S] [V] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 8] assorti d’un parking (n° 5) sont réunies depuis le 17 juillet 2024;

ORDONNONS en conséquence à [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE la [Z] [P] de sa demande de suppression des délais légaux pour libérer volontairement les lieux ;

DISONS donc qu’à défaut pour [S] [V] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, [Z] [P] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS [S] [V] à verser à [Z] [P] à titre provisionnel la somme de 4 741.25 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 25 novembre 2024), et ce sur la somme de 2 021.72 euros à compter du 16 mai 2024 puis sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS [S] [V] à payer à [Z] [P] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et charges, annuellement révisable en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS [S] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 18 janvier 2023, 10 mai 2023 et 16 mai 2024 ;

CONDAMNONS [S] [V] à verser à [Z] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Présidente