MINUTE N° : 24/00320

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/04919

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[X] [S]

[I] [G]

ET :

[M] [H]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à Mme [S]

à M. [G]

copie le :

à M. [H]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparante

Monsieur [I] [G]

demeurant [Adresse 5]

comparant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 18 septembre 2021, Mme [X] [S] et M. [I] [G] ont donné à bail à M. [M] [H], un bien immobilier situé à [Adresse 10]", pour un loyer mensuel indexable de 500 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Mme [X] [S] et M. [I] [G] ont signalé la situation à la CAF d'[Localité 4] et [Localité 6] le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, ils ont mis M. [H] en demeure de payer la somme de 1.577, 30 €, comprenant le coût de la mise en demeure, au titre des loyers dus de décembre 2022 au mois demars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 30 septembre 2024, ils ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail à compter du 27 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [H] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 1.454 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 mai 2024 ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter de cette date et et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 février 2025, Mme [X] [S] et M. [I] [G] ont repris les termes de l’assignation, et actualisé leur demande en paiement à la somme de 2.735 euros. Ils se sont opposés à la demande de renvoi de l’audience demandée par M. [H] estimant qu’il avait eu le temps de choisir un conseil depuis la délivrance de l’assignation. Ils précisent avoir été concliliants mais souhaitent désormais “récupérer le logement”.

M. [M] [H], comparait et sollicite un renvoi pour contacter un avocat. Cette demande est rejetée compte tenu du délai de pratiquement 5 mois et demi séparant l’assignation et l’audience.

Il reconnait avoir arrêté de payer les loyers pour privilégier l’achat de fuel. Il manifeste son intention d’acquérir un bien immobilier et de rester dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2025. Il conteste l’absence de prise en compte d’une versement de 135 € fait par la CAF.

Les bailleurs sont autorisés à transmettre la justification du paiement de l’échéance de février 2025. Ce qu’ils ont fait le 23 février 2025.

Le diagnostic social et financier établi le 28 janvier 2025, envisage un revenu de 1.455 € mensuel. Au moment où il est rédigé, M. [H] employé en CDI est en arrêt de travail et dans l’attente d’indemnités journalières. Ses charges mensuelles déclarées sont de 1.088,82 euros. Outre la dette de loyer, il déclare une dette de 600 € auprès d’EDF.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Mme [X] [S] et M. [I] [E] justifient avoir avisé la CAF de la situation d’impayés qui n’a pas cessé depuis et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu de l’article 7)a de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

A l’appui de leur demande, les bailleurs produisent :

— le bail conclu le 18 septembre 2021, qui ne contient pas de clause résolutoire,

— la mise en demeure de payer signifiée le 15 avril 2024 pour 1.577,30 euros,

— un décompte de créance de 2.735 euros, arrêté au 12 février 2025.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par les bailleurs à l’audience que la défaillance de M. [H] est persistante et en augmentation régulière de sorte que la somme due à ce jour est équivalente à cinq loyers.

M. [H] admet la suspension du paiement des loyers en hiver. Il ne communique aucun document de nature à justifier sa contestation relative à l’absence de prise en compte d’un versement de 135 euros de la CAF.

Ce manquement répété constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [M] [H]. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Les bailleurs ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à M. [M] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Mme [X] [S] et M. [I] [E] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [H], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 9], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

— Sur la demande en paiment de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Au regard du décompte de créance produit à l’audience, M. [M] [H] est redevable au titre des loyers impayés à la date 12 février 2025 de la somme de 2.735 euros. ce décompte n’appelle pas d’observation. M. [H] sera donc condamné au paiement de cette somme augmentée d’une somme de 500 euros mensuels, en deniers ou quittance, au titre des loyers à échoir jusqu’à la date du jugement.

Au surplus, à compter du jugement prononçant la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [M] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 500 euros, égal à celui du loyer qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [H], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [M] [H] sera condamné à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE le manquement répété de M. [M] [H] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2021, entre Mme [X] [S] et M. [I] [G] et M. [M] [H], portant sur le bien immobilier situé à [Adresse 8]"

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que M. [M] [H] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du dit logement.

ORDONNE en conséquence M. [M] [H] à de quitter les lieux loués situé à [Adresse 7] [Localité 11][Adresse 3]" et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [S] et M. [I] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [M] [H] à verser à Mme [X] [S] et M. [I] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer soit 500 euros, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date du jugement prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [M] [H] à verser à Mme [X] [S] et M. [I] [G] la somme de 2.735 euros (deux mille sept cent trente cinq euros), décompte arrêté au 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés, outre 500 euros mensuels, en deniers ou quittance, au titre les loyers dus entre cette date et celle du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [H] aux entiers dépens de la présente instance.

CONDAMNE M. [M] [H] à verser à Mme [X] [S] et M. [I] [G] la somme de 400 euros (quatre cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,