N° RG 25/00660 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T46X

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00660 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T46X

NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Aurélie VIVIER

à la SCP CARCY-GILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [U] [N] [R] [V] épouse [X], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Aurélie VIVIER, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [I] [J] [M] [X], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Aurélie VIVIER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS SOPREMA ENTREPRISE, prise en son établissement secondaire [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suite à des infiltrations subies par une maison n° M03 située [Adresse 4]) dont sont propriétaires Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X], des travaux de réparation de la couverture ont été réalisés par la société SOPREMA ENTREPRISE.

Suite à l’apparition de nouvelles infiltrations, par ordonnance de référé en date 11 septembre 2023, une expertise judiciaire été ordonnée et confiée à Monsieur [F] [B].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 avril 2025, Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] ont assigné la société SOPREMA ENTREPRISE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 09 septembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] demandent à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile de :

condamner la SAS SOPREMA ENTREPRISE à payer à Mme et Monsieur [X] les provisions suivantes :32.904,85 euros TTC au titre des travaux de reprise stricto sensu ;1.542,20 euros TTC au titre des travaux d’embellissements ;45.809,80 euros au titre du préjudice locatif ;630 euros au titre des frais EDF ;condamner la SAS SOPREMA ENTREPRISE à payer à Mme et Monsieur [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :450 euros au titre des frais d’expertise (expert privé) ;3.073 euros au titre des honoraires d’avocat dans le cadre de la procédure de référé expertise + assistance aux opérations d’expertise judiciaire ;4.000 euros au titre des honoraires d’avocat dans le cadre de la présente procédure de référé-provision ;8.135 euros au titre des frais et honoraires d’expertise judiciaire ;les entiers dépens de la présente procédure et de la procédure de référé expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SOPREMA ENTREPRISE, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

rejeter comme se heurtant à une contestation sérieuse la demande de provision formulée par Monsieur et Madame [X] à l’encontre de la société SOPREMA ENTREPRISE eu égard à son irrecevabilité ;mettre hors de cause la société SOPREMA ENTREPRISE ;A titre subsidiaire, sur le préjudice de Monsieur et Madame [X],

statuer ce que de droit sur le coût des travaux de reprise de la couverture de la maison des maîtres de l’ouvrage et sur le montant des travaux d’embellissements ;rejeter toute demande d’indemnisation des époux [X] au titre de leur préjudice locatif comme se heurtant à une contestation sérieuse ;à défaut, limiter la provision allouée à Monsieur et Madame [X] à la somme de 26.947,37 euros ;rejeter toute demande d’indemnisation des époux [X] au titre des frais d’abonnement EDF comme se heurtant à une contestation sérieuse ;à défaut, LIMITER la provision octroyée à Monsieur et Madame [X] à la somme de 380 euros ;rejeter toute demande d’indemnisation des maîtres de l’ouvrage au titre des frais d’expertise comme se heurtant à une contestation sérieuse ;rejeter toute demande d’indemnisation de Monsieur et Madame [X] au titre du remboursement des frais d’avocat comme se heurtant à une contestation sérieuse ;à défaut, RAMENER la demande d’indemnisation des maîtres de l’ouvrage au titre du remboursement de leurs frais irrépétibles à de plus proportions ;rejeter toute demande d’indemnisation des époux [X] au titre du remboursement des frais d’expertise comme se heurtant à une contestation sérieuse ;En tout état de cause,

rejeter toute demande de condamnation de la société SOPREMA ENTREPRISE à régler une indemnité aux époux [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur et Madame [X] aux dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la demande

L’artcle 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La société SOPREMA ENTREPRISE invoque l’existence d’une contestation sérieuse en soutenant que les parties demanderesses n’apportent aucun élément sur le caractère privatif ou commun de la couverture de leur maison ; qu’en outre au vu des dispositions des statuts de L’ASL, la réalisation de travaux au niveau des parties privatives extérieures nécessite l’autorisation préalable de L’ASL.

Or, il ressort des statuts de L’ASL versés aux débats par les parties demanderesses que l’ensemble immobilier est constitué :

— de logements individuels (parcelles [Cadastre 5] à [Cadastre 6]) ;

— d’un terrain non bâti comprenant :

— des parkings privatifs (parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 11]) ;

— des accès (parcelle [Cadastre 9] destinée à être remise à l’ASL) ;

— des amènagements communs (par celles [Cadastre 7] à [Cadastre 8]).

La lecture des statuts ne révèle aucun élément qui laisserait penser que les parcelles sur les lesquelles sont construits les logements individuels comprendraient des parties communes.

La société défenderesse ne rapporte d’ailleurs aucun élément en ce sens.

S’agissant de l’argument selon lequel les statuts de l’ASL prévoient l’autorisation de l’ASL pour la réalisation de travaux au niveau des parties privatives extérieures, une telle prévision, outre le fait que la défenderesse ne précise nullement sur quelle stipulation des statuts elle s’appuie, apparait comme une disposition régissant les rapports entre les membres de l’ASL entre eux et non comme une disposition opposable aux tiers.

Aux surplus, il convient de constater que la demande porte sur une provision et non sur la réalisation de travaux.

Dès lors, cette argument ne saurait constituer une contestation sérieuse.

Il convient donc de déclarer la demande de Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] recevable.

* Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 du code de procédure civile dispose : Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

S’agissant tout d’abord des demandes au titre des travaux de reprises stricto sensu et des travaux d’embellissement, les parties demanderesses produisent aux débats le rapport final de l’expert judiciaire en date du 10 octobre 2024, lequel conclut que s’agissant d’un sinistre de deuxième génération, la responsabilité des désordres incombe à la société SOPREMA.

Ce rapport prévoit, en outre, que le coût des travaux de réfection des ouvrages de couverture s’élève à 32.904,85 euros TTC et que le coût des travaux d’embellissement s’élève à 1.542,20 euros TTC.

Dès lors, il convient de constater que les demandes provisionnelles à ce titre ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S’agissant de la demande provisionnelle au titre de la perte de loyers, la société défenderesse soutient à titre principal que cette demande se heurte à une contestation sérieuse car le lien de causalité entre l’absence de location de leur maison et l’existence des infiltrations n’est pas prouvé par les époux [X].

Elle soutient également que le préjudice des requérants ne peut être indemnisé que dans le cadre d’une perte de chance de louer leur maison, laquelle doit être calculée à partir d’un loyer net de charges foncières et non sur la base d’un loyer brut comme le demandent les maîtres de l’ouvrage.

A titre subsidiaire elle demande que la provision allouée aux époux [X] au titre de leur préjudice locatif soit limitée à la somme de 26.947,37 euros.

Il convient toutefois de constater qu’il n’est contesté par aucune des parties que l’immeuble était loué jusqu’au 01 octobre 2021 et que son loyer hors charge était de 844,27 euros.

Il convient, par ailleurs, de constater que l’expert indique aux termes de son rapport que les désordres rendent l’immeuble impropre à l’usage d’habitation locative auquel il est destiné.

Dès lors, le lien de causalité entre l’absence de location de l’immeuble et les infiltrations n’apparait pas sérieusement contestable.

En revanche, il ressort de l’ensemble des pièces produites que s’il est effectivement probable que le locataire ait quitté le logement en raison d’infiltrations, il s’agit vraisemblablement de celles de premières génération, c’est à dire de celle intervenues antérieurement aux travaux de réparation réalisés par la société défenderesse.

Il convient en conséquence de prendre comme date de départ de la période à indemniser la date de déclaration de sinistre intervenu postérieurement à l’intervention de la société défenderesse, soit à compter du mois de novembre 2022.

La partie défenderesse ne justifiant d’aucune base légale ni jurisprudentielle pour justifier son affirmation selon laquelle le préjudice locatif devrait être calculé à partir d’un loyer net de charges foncières, le montant du dernier loyer net sera retenu, soit la somme de 844,27 euros.

Il convient, par ailleurs, d’arrêter à ce stade l’indemnisation du préjudice au mois de septembre 2025, date de la présente décision, dès lors que la date à laquelle les travaux seront achevés demeure incertaine.

Dès lors, il convient de condamner la société SOPREMA ENTREPRISE à verser à Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] la somme provisionnelle de 29.549,45 euros (844,[Immatriculation 2]) à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice locatif, l’obligation de la défenderesse de régler cette somme n’aparaissant pas sérieusement contestable.

S’agissant de la somme sollicitée au titre des frais EDF, les parties demanderesses produisent les factures de janvier 2022 à avril 2025.

La partie demanderesse conteste la demande formulée à ce titre en soutenant que les parties demanderesses auraient dû résilier leur abonnement, l’immeuble étant inoccupé.

Il convient toutefois de considérer cette contestation comme non sérieuse dès lors qu’il apparait évident que ne serait-ce que pour les besoins de l’expertise, le maintien de l’électricité apparaissait nécessaire.

De même que pour la période retenue concernant l’indemnisation à valoir sur le préjudice locatif, il conviend de ne retenir que les factures postérieures au mois de novembre 2022, soit :

— année 2022 : 25,15 euros ;

— année 2023 : 146,65 euros (24.05 + 23,86 + 23,86 +25,10 + 24,89 + 24,89) ;

— année 2024 : 176,77 euros (25,26 + 50,46 + 25,20 + 25,20 + 25,20 + 25,45) ;

— année 2025 : 55,24 euros (27,80 + 27,44) ;

Soit un total de : 403,81 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la société SOPREMA ENTREPRISE à verser à Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] la somme provisionnelle de 403,81 euros à valoir sur les frais EDF, l’obligation de la défenderesse de régler cette somme n’aparaissant pas sérieusement contestable.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, la société SOPREMA ENTREPRISE sera tenue aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les entiers frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la société SOPREMA ENTREPRISE à payer la somme de 3.000 euros à Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X].

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DECLARONS la demande de Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] recevable ;

CONDAMNONS la société SOPREMA ENTREPRISE à verser à Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] les sommes provisionnelles suivantes :

32.904,85 euros TTC (TRENTE DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre du coût des travaux de réfection des ouvrages de couverture;1.542,20 euros TTC (MILLE CINQ CENT QUARANTE DEUX EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre du coût des travaux d’embellissement ;29.549,45 euros (VINGT NEUF MILLE CINQ CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice locatif ;403,81 euros (QUATRE CENT TROIS EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) à valoir sur les frais engendrés par le contrat EDF ;

CONDAMNONS la société SOPREMA ENTREPRISE à verser à Madame [U] [N] [R] [V] épouse [X] et Monsieur [I] [J] [M] [X] une somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société SOPREMA ENTREPRISE aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les entiers frais et honoraires de l’expertise judiciaire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,