TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/01936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ5Y

Minute : 25/00061

Madame [H] [F]

Représentant : Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E0668

Monsieur [R] [K] [Y]

Représentant : Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E0668

C/

Monsieur [C] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Madame [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [R] [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Pascale LELEU, du cabinet de Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [L] [P], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé électroniquement le 4 janvier 2024, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] ont consenti à Monsieur [C] [U] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d’habitation, un séchoir n° 18, et un parking n°28, situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 750 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 65€, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 17 avril 2024, à Monsieur [C] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2441,79 € arrêtée au 8 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2024, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] ont fait citer Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux aux frais du défendeur, en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner Monsieur [C] [U] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 4071,79 € au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et pour le surplus à compter de l’assignation

? d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté de 30 % des charges accessoires et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

? de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement et d’assignation.

A l’appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y], représentés, ont actualisé la dette locative à la somme de 8 329,23 euros arrêté à la date du 15 novembre 2024. Ils ont indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Monsieur [C] [U], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 4 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2441,79 €, arrêtée au 8 avril 2024.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [U] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [C] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 18 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Il n’y a pas lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure au montant du loyer et des charges, les requérants ne faisant pas état d’un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] produisent un décompte indiquant que Monsieur [C] [U] reste leur devoir la somme de 4071,79 €, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Monsieur [C] [U], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [U] sera donc condamné à verser à Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] une somme provisionnelle de 4071,79 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2441,79 € et à compter du 19 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y], Monsieur [C] [U] sera condamné à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 janvier 2024, entre Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] et Monsieur [C] [U] concernant le local à usage d’habitation, le séchoir n°18 et le parking n° 28 situés [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [C] [U] à payer à Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dûment justifiés au stade de l’exécution, à compter du 18 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [C] [U] à verser à Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] la somme provisionnelle de 4071,79 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 2441,79 € et à compter du 19 juillet 2024 pour le surplus ;

Rejetons le surplus de demandes de Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] ;

Condamnons Monsieur [C] [U] à verser à Mme [H] [F] et M. [R] [K] [Y] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge