Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 7 mars 2025, n° 24/04441

TJ Toulouse 7 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [U] [P] est bien propriétaire des lots et que les charges sont exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que l'absence d'un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire ne permet pas de caractériser la mauvaise foi.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que Mme [U] [P], partie perdante, doit supporter les frais de justice en application de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 7 mars 2025, n° 24/04441
Numéro(s) :	24/04441
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 72A

N° RG 24/04441 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLPY

JUGEMENT

N° B

DU : 07 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic FONCIA [Localité 12] ayant son siège social [Adresse 3]

[U] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Mars 2025

à M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 07 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT,Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition à la date du 20 Février 2025, puis prorogé au 07 Mars 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic FONCIA [Localité 12] ayant son siège social [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [U] [P], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [P] est propriétaire des lots n°42 (villa) et 104 (parking) dans la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12], a fait délivrer à Madame [U] [P] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Madame [U] [P] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance au 02/01/2025 compte tenu des versements partiels effectués, pour demander de condamner Madame [U] [P] à lui régler la somme de 1760,07 € avec les intérêts au taux légal à compter du 10/09/2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 (1760,07 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1091,69 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 10 septembre 2024, Madame [U] [P] n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10] justifie que Madame [U] [P] est bien propriétaire des lots n°42 (villa) et 104 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 09/07/2024, notifié à Madame [U] [P] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame [U] [P] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 02/01/2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [U] [P] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 668,38 €.

Madame [U] [P] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10] la somme totale de 668,38 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 septembre 2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance et les intérêts :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Les intérêts facturés à hauteur de 3,83 € seront écartés à défaut de détail du calcul de ces intérêts.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 12/05/2023 et la sommation du 06/10/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 5] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges deMadame [P] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [U] [P] sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 166,86 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [U] [P]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12], les sommes de :

—  668,38 € au titre des charges et provisions impayés au 02/01/2025 (appel provisionnel 1er trimestre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

—  166,86 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 10/09/2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la Résidence VILLA TOSCANE, située [Adresse 10] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens.

La greffière, Le juge