RG N° RG 23/04566 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4XO

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

RG N° RG 23/04566 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4XO

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M^e Yannick GALLAND

M^e Nicole RADIUS

M^e Gaston SCHEUER

M^e Jean-françois ZENGERLE

Le

Le Greffier

M^e Grégory ENGEL

M^e Yannick GALLAND

M^e Mohamed MENDI

M^e Nicole RADIUS

M^e Gaston SCHEUER

M^e Jean-françois ZENGERLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

M. [V] [G] [Y]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yannick GALLAND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 244

Mme [L] [P] [I] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 3] DU CHILI

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yannick GALLAND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 244

DEFENDEURS :

M. [A] [T]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-françois ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Mme [J] [T]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-françois ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

SAS [Adresse 2], identifiée au [Etablissement 1] et immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 885 361 105 00012, représentée par son Président, Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]/FRANCE

représentée par M^e Nicole RADIUS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 332

SAS EGH MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [S] [K], en qualité de liquidateur de la SAS [Adresse 2] dont le siège est à [Adresse 6], identifiée au [Etablissement 1] et immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 885 361 105 00012), par décision prononcée le 13 mai 2024 par la chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de Strasbourg (référence KJ266/24).

dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

Société [F]'IMMO, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1],

sous le n° 854 045 051, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 6]/FRANCE

représentée par M^e Gaston SCHEUER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

M^e André VOROBIEF

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256, M^e Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

Célia HOFFSTETTER, Juge, Assesseur,

Anaëlle LAPORT, Juge, Assesseur

assistés de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

FAITS, MOYENS, PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] située [Adresse 10] à [Localité 7].

Par acte authentique reçu par Maître [Q] le 29 juillet 2020, la SAS [Adresse 2] a acquis la parcelle voisine cadastrée section 4 n° [Cadastre 3].

La SAS [Adresse 2] a scindé l’immeuble en deux logements et créé une terrasse à l’arrière de la maison.

Par acte authentique daté du 21 juillet 2022 et reçu par Maitre [Q], les consorts [T] ont acquis le lot numéro 2 situé à l’étage de la copropriété constituée lors de la vente des lots par la SAS [Adresse 2]. La vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière [F]'IMMO.

Par assignation remise le 17 mai 2023, les consorts [Y] ont attrait les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner à supprimer une vue droite prétendument irrégulière donnant sur leur fonds, soit en supprimant la terrasse en limite séparative, soit en installant un brise-vue, sous astreinte, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance et à leur verser une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par assignations remises le 12 décembre 2023, le 29 décembre 2023 et le 8 janvier 2024, les consorts [T] ont attrait à la procédure la SAS [Adresse 2], Maître [Q] et la société [F]'IMMO afin qu’ils soient condamnés à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et à les indemniser de leur préjudice dans l’hypothèse de la suppression de leur terrasse à la demande des époux [Y].

La jonction des procédures a été ordonnée.

Par jugement rendu le 13 mai 2024, la SAS [Adresse 2] a été placée en liquidation judiciaire.

Les consorts [T] ont déclaré leur créance au passif de la SAS [Adresse 2] le 27 juin 2024.

Par assignation remise le 18 novembre 2024 remise dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, les consorts [T] ont attrait la SA EGH MANDATAIRE JUDICIAIRE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Les procédures ont été jointes.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal statuant en formation collégiale à l’audience du 20 janvier 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 2 avril 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 22 avril 2025, les époux [Y] demandent au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à supprimer la vue droite irrégulière sur le fonds de Monsieur et Madame [Y], cadastrée section 4 n° [Cadastre 4], soit en supprimant la terrasse implantée en limite séparative soit en installant un brise-vue

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

CONDAMNER Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] aux entiers dépens de l’instance

CONDAMNER Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [Y] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de leur demande de suppression de vue, les consorts [Y] se fondent sur l’article 678 du code civil pour rappeler que les vues droites inférieures à 19 décimètres de distance entre le mur sur lequel elles se trouvent et le fonds voisin sont interdites. Ils indiquent que la terrasse litigieuse est située en limite séparative, de sorte que la limite de 19 décimètres n’est pas respectée. Ils affirment que la clause contenue dans l’acte notarié conclu le 29 juillet 2020 ne visait pas à autoriser une vue sur leur fonds contraire aux prescriptions de l’article 678 du code civil, seule une servitude de cour commune et une autorisation de construire en limite de propriété étant octroyées. Les consorts [Y] précisent qu’en cas d’ambiguïté, la clause doit s’interpréter en leur faveur, conformément aux dispositions de l’article 1190 du code civil. Ils ajoutent que la création d’une vue n’est pas nécessaire pour édifier une construction en limite de propriété, de sorte que l’article 696 du code civil ne peut justifier cette vue droite. Les époux [Y] contestent également l’existence de la servitude de vue invoquée par les consorts [T], au motif que la distance entre le mur arrière de l’immeuble rénové et la limite séparative est de 2,30 mètres. Les consorts [Y] indiquent que les ouvertures situées sur ce mur ne peuvent pas avoir donné naissance à une servitude de vue puisqu’elles étaient situées à plus de 1,90 mètres de leur fonds. Ils précisent que les ouvertures invoquées par les consorts [T], situées dans le bâtiment qui reliait les fonds, ne constituaient pas davantage des vues droites susceptibles d’avoir engendré une servitude de vue. Ils concluent à l’absence de toute servitude de vue au profit des consorts [T] et sollicitent soit la suppression de la terrasse soit l’installation d’un brise-vue.

Les consorts [Y] demandent également la condamnation des consorts [T] à leur verser une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par conclusions régulièrement déposées le 3 octobre 2025, les consorts [T] demandent au tribunal de :

A titre principal,

DIRE ET JUGER l’action dirigée par les époux [Y] irrecevable et en tous les cas mal fondée

DEBOUTER les époux [Y] de leurs demandes, fins et prétentions

DEBOUTER la SAS [Adresse 2], Maître [Q], [F]'IMMO de toutes leurs contestations demandes et prétentions dirigées à l’encontre de Madame [J] [T] et Monsieur [A] [T]

DIRE ET JUGER l’action en intervention forcée et les demandes formulées par Madame et Monsieur [T] recevables et bien fondées

A titre subsidiaire, pour le cas où la demande formulée par les époux [Y] devait être accueillie :

DIRE ET JUGER que la solution retenue ne pourra consister qu’en la seule installation d’un brise-vue et non la suppression de la terrasse dont la construction a été autorisée par les époux [Y] eux-mêmes

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, la SAS [Adresse 2], Maître [H] [Q], [F]'IMMO à garantir Madame [J] [T] et Monsieur [A] [T] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre sur demandes de Madame et Monsieur [Y] dans la procédure RG 23/04566 et notamment l’ensemble des frais concourant à l’achat et aux travaux d’installation de brises-vue notamment s’ils devaient être installés par décision de justice

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, la SAS [Adresse 2], Maître [H] [Q], [F]'IMMO à réparer les entiers préjudices subis par Madame [J] [T] et Monsieur [A] [T], à savoir :

Préjudice moral : 10 000 €Perte de valeur du bien résultant de la perte de la vue depuis leur terrasse sur l’extérieur et notamment sur la forêt noire et sensation d’enclavement : 30 000 €

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, les époux [Y], la SAS [Adresse 2], Maître [H] [Q], [F]'IMMO ou toute partie succombante à payer à Madame [J] [T] et Monsieur [A] [T] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, les époux [Y], la SAS [Adresse 2], Maître [H] [Q], [F]'IMMO ou toute partie succombante aux entiers frais et dépens de l’instance

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien du rejet de la demande formée à leur encontre par les consorts [Y], les consorts [T] indiquent que les consorts [Y] ne démontrent pas le non-respect des distances édictées par l’article 678 du code civil. Ils affirment qu’il existait des vues depuis plus de trente ans au niveau de l’emplacement actuel de leur terrasse. Ils ajoutent que les consorts [Y] ont autorisé la création de la terrasse lors de la conclusion de l’acte de vente daté du 29 juillet 2020, et que la destruction de la terrasse affecterait des parties communes alors que le syndicat n’est pas partie à la présente procédure.

Les consorts [T] considèrent que la clause contenue dans l’acte de vente daté du 28 juillet 2020 accorde au profit de leur fonds toutes servitudes et autorisations de construction, les servitudes de vue résultant de la création de la terrasse étant ainsi implicitement autorisées. Ils invoquent également l’acquisition par usucapion d’une servitude de vue, puisque des vues existaient déjà lorsque le corps de ferme appartenait au même propriétaire, lequel avait d’ailleurs installé un escalier permettant un passage entre les fonds et donc une vue continue. Ils produisent aux débats des documents démontrant selon eux qu’une ouverture et des fenêtres situées à l’étage et au rez-de-chaussée, à l’angle des deux immeubles, préexistaient depuis plus de 30 ans à l’extension du bâtiment réalisée par la SAS [Adresse 2]. Ils invoquent également l’existence d’une ouverture résultant d’un escalier existant entre les fonds à l’étage, cet escalier constituant une vue directe sur le fonds des consorts [Y].

A titre subsidiaire, les consorts [T] affirment que la SAS [Adresse 2] était informée du problème relatif à la vue directe de leur terrasse sur le fonds des consorts [Y]. Ils reprochent à la SAS [Adresse 2] de ne pas avoir révélé lors de la vente de leur appartement que les voisins avaient demandé la suppression de la terrasse. Ils invoquent la garantie due par le vendeur aux acquéreurs contre le risque d’éviction résultant de l’article 1626 du code civil. A titre subsidiaire, ils invoquent l’article 1641 du code civil et la garantie des vices cachés, l’article 1604 du code civil et l’obligation de délivrance conforme, et à titre encore plus subsidiaire, l’article 1130 et la théorie des vices du consentement pour solliciter la garantie de la SAS [Adresse 2]. Ils soutiennent que s’ils avaient été informés de la demande de suppression de la terrasse, ils n’auraient pas acquis le bien immobilier.

Les consorts [T] affirment que l’agent immobilier est tenu de vérifier que l’immeuble peut être affecté à l’usage auquel l’acquéreur le destine et que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la vente sont réunies, à peine d’engager sa responsabilité civile délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur. Ils ajoutent que le notaire est tenu d’un devoir de conseil, d’un devoir de mise en garde, et d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il établit. Les consorts [T] estiment par conséquent que la SARL [F]'IMMO et Maître [Q] étaient tenus de garantir l’efficacité juridique de la vente ainsi que d’un devoir d’information et de renseignement renforcé. Ils reprochent à la SARL [F]'IMMO d’avoir eu connaissance des mises en demeure adressées par les consorts [Y] mais de ne pas leur avoir révélé ces demandes de suppression de la terrasse. Ils précisent que le fait qu’un mail ait été reçu après la signature du compromis de vente est dépourvu d’incidence, seule la signature de l’acte notarié intervenue ultérieurement ayant eu pour effet de rendre la vente parfaite. Ils indiquent encore que Maître [Q] étant chargé à la fois de la vente conclue entre Madame [Y] et la SAS [Adresse 2] et de la vente conclue avec les consorts [T], il aurait dû sécuriser la vente en levant toute ambiguïté sur les vues résultant de la terrasse. Les consorts [T] soutiennent par conséquent que la SARL [F]'IMMO et Maître [Q] sont tenus de les garantir et de les indemniser de leurs préjudices en cas de suppression de leur terrasse.

Au titre de leurs préjudices, les consorts [T] précisent que l’installation de brises-vues devra le cas échéant être privilégiée par rapport à la destruction de la terrasse. En cas d’installation de brises-vue, ils mettent en compte une somme de 30 000 € liée à la perte de valeur de leur bien ainsi qu’un préjudice moral fixé à la somme de 10 000 €.

Ils demandent également une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des appelés en garantie et des consorts [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions régulièrement déposées le 18 août 2025, Maître [Q] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de toutes leurs fins et conclusions

LES CONDAMNER à payer à Monsieur [Q] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens

Subsidiairement,

Sur l’exonération de responsabilité du notaire,

EXONERER Maître [Q] de toute responsabilité en raison de la participation des époux [Y] à leur propre dommage

Très subsidiairement,

CONDAMNER la SAS [Adresse 2], représentée par son mandataire judiciaire Maître [K] sis à [Localité 1] et l’agence immobilière [F]'IMMO SARL, à le garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice des époux [T]

DONNER ACTE à Maître [Q] de sa déclaration de créance auprès du Mandataire Judiciaire de la SAS [Adresse 2]

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

CONDAMNER la partie succombante à payer à Maître [Q] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la partie succombante aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, Maître [Q] indique que le devoir de conseil auquel il est assujetti ne suppose pas de procéder à des vérifications in situ. Il affirme avoir procédé à toutes les investigations juridiques inhérentes à sa profession. Il conteste avoir commis une faute, précisant n’avoir aucune raison juridique de présumer que les consorts [Y] devaient remettre en cause l’autorisation de travaux à laquelle ils avaient antérieurement consenti. Maître [Q] indique également que le préjudice invoqué par les consorts [T] n’est ni actuel, ni certain, dès lors que les consorts [Y] n’apportent pas la preuve du non-respect des dispositions de l’article 678 du code civil. Il soutient que la vue droite litigieuse avait été admise par Monsieur [Y] et par sa mère lors de la conclusion de la vente du fonds à la SAS [Adresse 2].

A titre subsidiaire, Maître [Q] affirme que les consorts [Y] ont participé à leur propre dommage, de sorte qu’il doit être exonéré de toute responsabilité. Il précise que le problème lié à l’existence d’une vue droite depuis la terrasse lui a été caché par la SAS [Adresse 2] et par la SARL [F]'IMMO. Il sollicite par conséquent leur garantie contre toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Maître [Q] sollicite également une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions régulièrement déposées le 24 juin 2024, la SARL [F]'IMMO demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leurs fins et conclusions dirigées contre l’agence [F]'IMMO

LES CONDAMNER à payer à la société [F]'IMMO la somme de 2 000 € en réparation du préjudice moral

CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à payer à la société [F]-IMMO la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, la SARL [F]'IMMO indique que le courriel daté du 4 juillet 2022 ne faisait pas état d’une demande de suppression de la terrasse, mais de l’obligation d’installer des brises-vue. Elle précise que le compromis de vente a été signé le 7 avril 2022, aucun courrier dénonçant la vue droite depuis la terrasse ne lui ayant été communiqué à cette date.

A titre reconventionnel, la SARL [F]'IMMO sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2 000 €.

La SAS [Adresse 2] n’a pas conclu sur le fond du litigeSJBPuisqu’il s’agit d’une partie non comparante, il est préférable d’indiquer les modalités de citation

, tandis que son mandataire judiciaire n’a pas été représenté.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande formée par les consorts [Y] :

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur laquelle s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

La détermination du caractère des vues et ouvertures pratiquées sur l’héritage d’autrui est une question de fait qu’il appartient aux juges du fond de trancher souverainement.

En l’espèce, les consorts [Y] font état d’une vue droite sur leur fonds créée par la terrasse de l’appartement des consorts [T].

Aucun rapport d’expertise ni constat contradictoire n’est effectivement versé à la procédure aux fins d’établir la distance entre la terrasse de consorts [T] et le fonds appartenant aux consorts [Y].

Il résulte néanmoins des photographies produites par les parties et des plans de la construction de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement des consorts [T] que leur terrasse est construite jusqu’à la limite séparative entre les fonds.

La terrasse des consorts [T] étant située directement sur la limite séparant leur fonds de celui des consorts [Y], la distance créée par la vue depuis la terrasse sur le fonds de consorts [Y] est nécessairement inférieure à dix-neuf décimètres.

La vue droite depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y] est par conséquent irrégulière.

Selon l’acte de vente conclu le 29 juillet 2020 entre la SAS [Adresse 2] et Madame [Y], les consorts [Y] sont intervenus à l’acte pour consentir une servitude de passage sur le côté droit de la parcelle. Les consorts [Y] ont également indiqué « autoriser l’acquéreur de faire tous travaux de rénovation générale (après obtention des autorisations administratives nécessaires et obtention du financement) et à cet effet déposer aux frais exclusifs de l’acquéreur tous permis ou demande de travaux, toutes autorisations d’agrandissement du bâtiment existant vers l’arrière et jusqu’à la limite séparative, et lui confèrent toutes servitudes de cour commune et autres autorisations de construire en limite séparative entre les biens vendus et la parcelle n° [Cadastre 4] sur toute sa hauteur ».

L’autorisation de construction donnée par les consorts [Y] vise ainsi expressément l’agrandissement du bâtiment existant vers l’arrière, et ce jusqu’à la limite séparative entre leur fonds et celui acquis par la SAS [Adresse 2].

Autoriser une construction en limite séparative n’équivaut cependant pas à accepter la création d’une vue droite irrégulière sur le fonds voisin, aucune servitude de vue n’étant d’ailleurs envisagée par l’acte authentique de vente conclu le 29 juillet 2020 entre la SAS [Adresse 2] et la mère des consorts [Y] avec leur intervention.

De même, la servitude de cour commune acceptée par les consorts [Y] n’équivaut pas à l’acceptation d’une servitude de vue au profit du fonds acquis par la SAS [Adresse 2].

L’article L. 471-1 du code de l’urbanisme énonce que « lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ».

Dès lors, une servitude de cour commune est une servitude consistant à ne pas bâtir ou à ne pas dépasser une certaine hauteur lors de l’édification d’une construction.

La servitude de cour commune n’entretient donc aucun rapport avec la notion de vue ou de servitude de vue.

La référence contenue dans l’acte authentique de vente à « toutes servitudes de cour commune et autorisation de construire en limite séparative » est par conséquent insuffisante pour justifier la création d’une vue droite irrégulière depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y].

Dès lors, l’intervention des consorts [Y] à l’acte authentique de vente du 29 juillet 2020 n’a pas eu pour effet d’autoriser la création d’une vue droite irrégulière sur leurs fonds par les constructions édifiées en limite séparative avec le fonds acquis par la SAS [Adresse 2].

Les consorts [T] font également état de servitudes de vue préexistantes à la création de leur terrasse, de sorte que les consorts [Y] ne pourraient demander la suppression d’une vue droite déjà acquise par usucapion ou par destination du père de famille.

Une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit.

Une servitude peut résulter d’un titre, de la destination du bon père de famille ou de l’usucapion.

Il a déjà été démontré qu’aucune servitude de vue n’a été concédée par les consorts [Y] aux termes de l’acte de vente conclu le 29 juillet 2020 avec la SAS [Adresse 2].

Selon l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 693 du code civil précise qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

La servitude par destination du père de famille ne peut ainsi résulter que de l’état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds, et non de la simple éventualité de l’installation d’ouvrages.

En l’occurrence, la vue droite sur leur fonds dénoncée par les consorts [Y] résulte de la construction d’une terrasse sur la limite séparative entre leurs fonds et celui des consorts [T], cette terrasse ayant été créée postérieurement à la cession du fonds à la SAS [Adresse 2] par la mère de Monsieur [Y] le 29 juillet 2020.

Les photographies versées à la procédure démontrent que la terrasse des consorts [T] est située à l’avant de l’escalier qui permettait autrefois le passage entre les bâtiments appartenant alors à une même ferme. En outre, l’escalier qui permettait le passage entre les fonds était situé derrière un pan de mur de l’immeuble des consorts [Y], de sorte qu’aucune vue directe et immédiate n’existait depuis cet escalier vers le fonds voisin.

De même, les fenêtres situées à l’angle séparant l’immeuble des consorts [Y] de l’immeuble ayant appartenu à la mère de Monsieur [Y] n’occupaient pas le même emplacement que la terrasse actuelle des consorts [T]. Les plans relatifs à la transformation de l’ancienne maison de la mère de Monsieur [Y] révèlent en effet que ces fenêtres étaient implantées au niveau du mur nord de l’immeuble, alors que la terrasse actuelle des consorts [T] est située sur la limite séparative entre les fonds du côté est. Les fenêtres situées à l’angle séparant les fonds ne créaient d’ailleurs aucune vue droite sur le fonds des consorts [Y], puisque cette vue était obstruée par l’avancée d’un pan du mur de l’immeuble des consorts [Y], étant situées au-dessus de l’escalier permettant le passage entre les immeubles.

Les photographies versées à la procédure permettent aussi de constater que les autres fenêtres qui préexistaient aux travaux menés par la SAS [Adresse 2] étaient implantées sur une partie de bâtiment située en retrait de la limite séparative entre les fonds. Or la terrasse des consorts [T] est située directement sur la limite séparative avec le fonds des consorts [Y], créant ainsi une nouvelle vue droite illicite puisque donnant directement et sans aucun retrait sur le fonds voisin.

Il n’est donc pas établi que la servitude de vue droite depuis la terrasse des consorts [T] résulte de la disposition des choses telle que décidée avant la division du fonds entre la mère de Monsieur [Y] et les consorts [Y].

Aucune servitude par destination du père de famille ne peut par conséquent être invoquée pour régulariser la vue droite depuis la terrasse des consorts [T] dénoncée par les consorts [Y].

Selon l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Les consorts [T] invoquent l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion pour justifier l’existence de la vue droite irrégulière depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y].

Il leur incombe par conséquent de démontrer l’existence d’une vue droite sur le fonds des consorts [Y] depuis l’emplacement actuel de leur terrasse, cette vue devant exister depuis plus de trente ans.

Or il a été démontré que ni l’escalier qui permettait le passage entre les fonds, ni les fenêtres situées au niveau de cet escalier, au fond de la cour sur le mur nord de l’immeuble ayant appartenu à la mère de Monsieur [Y], ni les fenêtres situées sur le côté est mais en retrait de la limite séparative entre les fonds, ne créaient une vue semblable à la vue droite depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y].

Faute de servitude de vue préexistante, l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion ne peut être invoquée par les consorts [T] pour justifier l’existence d’une vue droite irrégulière depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y].

RG N° RG 23/04566 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4XO

La vue directe depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y], qui ne résulte ni d’une servitude de vue acquise par titre, ni d’une servitude acquise par usucapion ou par destination du père de famille, est par conséquent illicite.

Il y a donc lieu d’ordonner la suppression de la vue droite constatée depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y]. LA

Très bien ça me va, juste en relisant l’article 678 je me suis rendue compte que je n’avais plus ce critère en tête : «à moins que le fonds ou la partie du fonds sur laquelle s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Il y a un passage pour accéder à l’immeuble des consorts [T] sur le fond des consorts [Y] ? Je ne me rappelle plus du plan

Les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale. Ils peuvent refuser d’ordonner la démolition s’ils constatent que des travaux sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin.

En l’occurrence, les consorts [Y] sollicitent la suppression de la terrasse implantée en limite de propriété ou l’installation d’un brise-vue sur la terrasse afin d’empêcher toute vue droit irrégulière sur leur fonds.

L’installation d’un brise-vue étant suffisante pour empêcher toute vue droite sur le fonds des consorts [Y] depuis leur terrasse, les consorts [T] doivent seulement être condamnés à installer un brise-vue sur leur terrasse sans suppression de cette portion d’immeuble.

Sur l’astreinte :

Le juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision en application des dispositions de l’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, compte tenu de l’inertie des consorts [T] face aux demandes des consorts [Y] et afin d’assurer l’effectivité de la présente décision, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et dans la limite maximale de 240 jours.

Sur les appels en garantie formés par les consorts [T] :

Les consorts [T] sollicitent la garantie de la SAS [Adresse 2], de la SARL [F]'IMMO et de Maître [Q] contre toutes condamnations prononcées à leur encontre et notamment concernant l’ensemble des frais concourant à l’achat et aux travaux d’installation de brises-vues.

Sur la garantie de la SAS [Adresse 2] :

Sur la garantie d’éviction :

Aux termes de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

La découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel, obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur.

En l’occurrence, les consorts [T] sont condamnés à installer un brise-vue sur leur terrasse afin d’occulter leur vue directe sur le fonds des consorts [Y].

Certes, le bien leur a été cédé le 21 juillet 2022 par la SAS [Adresse 2], laquelle leur doit par conséquent la garantie d’éviction.

L’installation d’un brise-vue sur une terrasse n’a cependant pas pour effet d’empêcher son utilisation par ses propriétaires.

En l’absence d’éviction, la SAS [Adresse 2] ne peut être condamnée sur ce fondement à garantir les consorts [T] contre toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’u moindre prix s’il les avait connus.

En l’espèce, les consorts [T] reprochent à la SAS [Adresse 2] de leur avoir caché l’existence d’une vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y].

Or la vue droite directe depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y] était apparente lors de la conclusion du contrat de vente avec la SAS [Adresse 2] le 21 juillet 2022, les travaux de construction de l’immeuble ayant été achevés avant la cession du bien.

Le vice invoqué étant apparent au moment de la vente, aucune garantie n’est due par la SAS [Adresse 2] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les consorts [T] reprochent également à la SAS [Adresse 2] de leur avoir caché l’existence d’un litige l’opposant aux consorts [Y] concernant l’existence d’une vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds voisin.

Par lettre recommandée datée du 6 juillet 2021, dont l’accusé de réception a été signé par le représentant légal de la SAS [Adresse 2] le 12 juillet 2021, les consorts [Y] demandaient à la SAS [Adresse 2] de supprimer la terrasse située en limite de propriété ou d’installer un brise-vue sur ladite terrasse, cette demande étant fondée sur l’article 678 du code civil.

L’existence d’une réclamation ne constitue toutefois qu’un préjudice éventuel, aucune action n’ayant été intentée par les consorts [Y] au jour de la conclusion de la vente entre la SAS [Adresse 2] et les consorts [T] et aucune condamnation à supprimer la terrasse ou à installer un brise-vue n’ayant été prononcée.

La SAS [Adresse 2] n’est donc pas tenue par la garantie des vices cachés concernant la réclamation formée par les consorts [Y] à propos de la suppression de leur terrasse ou de l’installation d’un brise-vue.

Sur l’obligation de délivrance conforme :

Aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

La réception sans réserve de chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité. De même, l’acceptation sans réserve de la marchandise par l’acheteur lui-même interdit de se prévaloir du défaut de conformité.

Par acte authentique daté du 21 juillet 2022, les consorts [T] se sont portés acquéreurs du lot numéro deux et du lot numéro quatre de l’immeuble cadastré section 4 n° [Cadastre 3] [Adresse 10] à [Localité 7], comprenant notamment au premier étage une entrée, un dégagement, une cuisine, un salon/séjour, deux chambres, une salle d’eau + WC, une chambre, un bureau, un escalier et une terrasse.

Les consorts [T] font état de la non-conformité de l’immeuble qui leur a été cédé par la SAS [Adresse 2] en raison de la vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y].

Il n’est toutefois aucunement établi que l’appartement dont la propriété a été transmise aux consorts [T] ne correspond pas à sa description telle qu’effectuée dans l’acte authentique de vente conclu le 21 juillet 2022 avec la SAS [Adresse 2]. En outre, la vue droite illicite dénoncée par les consorts [Y] était apparente dès la conclusion du contrat de vente de l’immeuble entre la SAS [Adresse 2] et les consorts [T], qui ont accepté le bien en l’état.

Les consorts [T] ne peuvent donc pas se prévaloir d’une non-conformité non démontrée et d’ailleurs apparente au moment de la conclusion du contrat de vente pour engager la garantie de la SAS [Adresse 2] concernant leur condamnation à supprimer la vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y].

Sur le dol :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Les consorts [T] reprochent à la SAS [Adresse 2] de ne pas leur avoir révélé la demande de suppression de la terrasse formée par les consorts [Y].

Par lettre recommandée datée du 6 juillet 2021, dont l’accusé de réception a été signé par le représentant légal de la SAS [Adresse 2] le 12 juillet 2021, les consorts [Y] demandaient à la SAS [Adresse 2] la suppression de la terrasse située en limite de propriété ou l’installation d’un brise-vue sur ladite terrasse, cette demande étant fondée sur l’article 678 du code civil.

Il est ainsi établi que la SAS [Adresse 2] avait connaissance de la demande de suppression de la vue litigieuse dès le 12 juillet 2021, l’acte authentique de vente conclu avec les consorts [T] étant daté du 21 juillet 2022.

Or la SAS [Adresse 2] n’a aucunement informé les consorts [T] de l’existence d’un litige l’opposant aux consorts [Y], ni du caractère potentiellement illicite de la vue droite existant depuis la terrasse sur le fonds voisin.

Les consorts [T] indiquent que la vue depuis la terrasse de leur appartement, donnant sur la Forêt-Noire, a été déterminante quant à leur décision d’acquérir l’appartement vendu par la SAS [Adresse 2].

Le fait de pouvoir profiter d’une vue dégagée depuis la terrasse d’un appartement est en effet un facteur pouvant déterminer le consentement de l’acquéreur d’un bien immobilier.

Le silence gardé par la SAS [Adresse 2] sur la demande de suppression de la vue droit depuis la terrasse de l’appartement sur le fonds des consorts [Y] a ainsi déterminé le consentement à la vente des consorts [T].

Dès lors, la SAS [Adresse 2] a commis une réticence dolosive lors de la conclusion de la vente de leur appartement aux consorts [T] par acte authentique daté du 21 juillet 2022.

La faute dolosive de la SAS [Adresse 2] engageant sa responsabilité, la SAS [Adresse 2] doit sa garantie aux consorts [T] au titre de leur condamnation à installer un brise-vue sur leur terrasse afin de supprimer la vue directe illicite sur le fonds des consorts [Y].

Il convient par conséquent de condamner la SAS [Adresse 2] à garantir les consorts [T] de leur condamnation à installer un brise-vue sur leur terrasse et ainsi de la condamner le cas échéant à prendre en charge le coût des matériaux, de la main d’œuvre et des travaux.

Sur la garantie de l’agence immobilière [N]'IMMO :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige son auteur à le réparer.

En sa qualité de négociateur professionnel spécialiste de l’immobilier, l’agent immobilier a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre (Cass. 3è civ., 20 décembre 1970, n° 70-12.467).

En l’espèce, les consorts [T] reprochent à la SARL [F]'IMMO d’avoir manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information en leur dissimulant le litige relatif aux vues depuis la terrasse nouvellement construite.

Le compromis de vente établi par la SARL [F]'IMMO a été signé par la SAS [Adresse 2] le 7 avril 2022. Les plans de l’appartement y ont été annexés, sur lesquels apparaît la terrasse située en limite de propriété.

Selon l’acte de vente régularisé entre la SAS [Adresse 2] et les consorts [T] le 21 juillet 2022, « la vente a été négociée par l’agence [F]'IMMO titulaire d’un mandat donné par le vendeur sous le numéro 97 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le vendeur qui en a seule la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 14 000 € ».

Par courriel daté du 4 juillet 2022 adressé à la SAS [Adresse 2], Monsieur [Y] a rappelé son précédent courrier daté du 23 juin 2021 faisant état de l’obligation légale d’installer un brise-vue sur la terrasse de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble voisin du leur. L’agence immobilière a été mise en copie, comme le reconnaît d’ailleurs la SARL [F]'IMMO.

Certes, le courriel envoyé par Monsieur [Y] n’a pas été directement adressé à la SARL [F]'IMMO. L’agence immobilière en a néanmoins aussi été destinataire, ce qu’elle ne conteste pas.

La SARL [F]'IMMO, mandatée par la SAS [Adresse 2] aux fins de vente de l’appartement aux consorts [T], avait donc connaissance du litige opposant la SAS [Adresse 2] aux consorts [Y] avant la réitération de l’acte de vente le 21 juillet 2022 portant sur le caractère illégal de la vue depuis la terrasse de l’appartement du fonds voisin et la nécessité d’installer un brise-vue.

Contrairement aux affirmations de la SARL [F]'IMMO, le mandat confié à la SARL [F]'IMMO par la SAS [Adresse 2] n’a pris fin que lors de la réalisation de la vente immobilière qui en était l’objet.

La SARL [F]'IMMO demeurait par conséquent tenue d’une obligation d’information et de conseil en sa qualité de mandataire professionnel de l’immobilier jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente entre la SAS [Adresse 2] et les consorts [T], tant à l’égard de son mandataire qu’à l’égard des acquéreurs.

Informée du litige opposant la SAS [Adresse 2] aux consorts [Y] et de leur demande tendant à l’installation d’un brise-vue sur la terrasse de l’appartement des consorts [T], la SARL [F]'IMMO ne démontre cependant pas avoir cherché à révéler cette information aux consorts [T] avant la conclusion de la vente par acte authentique daté du 21 juillet 2022.

Ce faisant, la SARL [F]'IMMO a commis une faute quasi-délictuelle. Elle doit donc être condamnée à garantir les consorts [T] de leur condamnation à installer un brise-vue sur leur terrasse et notamment le cas échéant à prendre en charge le coût des matériaux, de la main d’œuvre et des travaux.

Sur la garantie de Maître [Q] en sa qualité de notaire instrumentaire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige son auteur à le réparer.

Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Il n’appartient cependant pas au notaire, rédacteur de l’acte, de vérifier l’application d’une règle d’urbanisme.

En l’espèce, les consorts [T] reprochent à Maître [Q] de ne pas leur avoir révélé l’existence d’une vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y], ni l’existence des réclamations formées par les consorts [Y], alors que le notaire avait également instrumenté la vente conclue entre la mère de Monsieur [Y] et la SAS [Adresse 2].

Certes, Maître [Q] a instrumenté la vente conclue entre la SAS [Adresse 2] et la mère de Monsieur [Y] et la vente conclue entre la SAS [Adresse 2] et les consorts [T]. Il ne résulte cependant pas des pièces de la procédure qu’une visite des lieux ait eu lieu, ni que des plans détaillés des constructions aient été transmis à l’étude notariale, seule la description des biens figurant dans les actes authentiques de vente. Maître [Q] n’était donc pas en mesure de constater l’existence d’une vue droite illicite depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y], de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir averti les consorts [T] ou d’avoir cherché à vérifier l’existence de vues illicites.

Il ne résulte pas davantage des pièces de la procédure que Maître [Q] ait eu connaissance des réclamations des consorts [Y] avant la réitération de l’acte authentique de vente par les consorts [T] et la SAS [Adresse 2] le 21 juillet 2022.

Aucune faute n’étant imputable à Maître [Q], sa garantie ne peut être engagée au bénéfice des consorts [T] concernant leur condamnation à installer un brise-vue sur leur terrasse.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [T] :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS [Adresse 2] :

Il a été démontré qu’en s’abstenant de révéler aux consorts [T] l’existence du litige l’opposant aux consorts [Y] et leur demande tendant à la suppression de la vue droit illicite sur leur fonds, la SAS [Adresse 2] a commis une faute dolosive engageant sa responsabilité.

La victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et non à la perte de chance d’avoir pu réaliser un autre investissement.

Les consorts [T] peuvent par conséquent obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente de leur appartement pour un plus faible montant, en raison de la privation de vue depuis leur terrasse due à la nécessité d’y installer un brise-vue.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL [N]'IMMO :

Il a été démontré qu’en s’abstenant de révéler aux consorts [T] l’existence d’un litige opposant les consorts [Y] à la SAS [Adresse 2] et leur demande tendant à l’installation d’un brise-vue sur la terrasse de leur appartement, la SARL [F]'IMMO a commis une faute quasi-délictuelle.

La faute commise par la SARL [F]'IMMO a privé les consorts [T] de la possibilité de négocier un prix plus avantageux pour l’appartement acquis auprès de la SAS [Adresse 2] en raison de l’existence d’une vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y]. La responsabilité civile de la SARL [F]'IMMO est par conséquent engagée au titre de la perte de chance subie par les consorts [T].

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Maître [Q] :

Il ne résulte pas des pièces de la procédure que Maître [Q] ait eu connaissance, avant la réitération de l’acte authentique de vente le 21 juillet 2022, de l’existence d’une vue droite illicite depuis la terrasse des consorts [T] sur le fonds des consorts [Y], ou de la demande formée par les consorts [Y] aux fins d’installation d’un brise-vue sur la terrasse ou de suppression de ladite terrasse.

Aucune faute ne pouvant être reprochée au notaire instrumentaire, la responsabilité de Maître [Q] ne peut être engagée par les consorts [T].

Sur le préjudice des consorts [T] :

Les consorts [T] mettent en compte une somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral et une somme de 30 000 € au titre de la perte de valeur de leur bien résultant de la perte de leur vue sur l’extérieur et de la sensation d’enclavement résultant de l’installation d’un brise-vue.

Au titre de leur préjudice moral, les consorts [T] ne font état d’aucun motif autre que le chiffrage d’un préjudice à hauteur de 10 000 €. Il n’est toutefois pas établi que l’existence d’une vue illicite depuis leur terrasse sur le fonds des consorts [Y], non plus que l’absence de révélation de cette information avant la réitération de l’acte authentique de vente, aient été de nature à leur causer un préjudice moral distinct de celui résultant de la perte de chance de négocier un tarif plus avantageux pour leur bien.

Il n’y a donc pas lieu de condamner la SAS [Adresse 2] ou la SARL [F]'IMMO à indemniser les consorts [T] pour un préjudice moral non démontré.

Les consorts [T] font également état de la perte de valeur de leur bien et de leur sensation d’enclavement liée à l’installation d’un brise-vue sur leur terrasse. Certes, aucun devis n’est versé à la procédure concernant le différentiel entre le prix d’un appartement avec ou sans terrasse avec vue à [Localité 7]. Il est toutefois indubitable que la privation de toute vue depuis une terrasse constitue une moins-value pour la vente d’un appartement, et que l’installation d’un brise-vue est de nature à créer une sensation d’enclavement.

Il a également été établi que la réticence dolosive imputable à la SAS [Adresse 2] et la faute quasi-délictuelle commise par la SARL [F]'IMMO sont à l’origine de la perte de chance de négocier un tarif plus avantageux par les consorts [T] lors de l’acquisition de leur appartement.

L’existence d’un préjudice et l’évaluation de celui-ci relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle. Elle doit être menée à l’aune de la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par les consorts [T] du fait des fautes imputables à la SARL [F]'IMMO et à la SAS [Adresse 2] doit être fixé à la somme de 14 000 €.

La SAS [Adresse 2] et la SARL [F]'IMMO ayant concouru à la réalisation d’un même dommage, elles doivent être condamnées in solidum à réparer le préjudice subi par les consorts [T].

Il y a donc lieu de condamner la SARL [F]'IMMO à verser une somme de 14 000 € aux consorts [T] et de fixer à la somme de 14 000 € la créance des consorts [T] au passif de la SAS [Adresse 2], la SARL [F]'IMMO et la SAS [Adresse 2] devant être tenues in solidum de payer cette somme aux consorts [B]

Combien ils ont payé l’appartement déjà ?

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [F]'IMMO :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL [F]'IMMO soutient avoir subi un préjudice moral résultant d’une atteinte à son image commerciale en raison des accusations des consorts [T].

Outre l’absence de preuve d’un préjudice causé à son image commerciale, aucune faute ne peut être reprochée aux consorts [T], dont les demandes formées à l’encontre de la SARL [F]'IMMO sont fondées concernant ses manquements à son obligation d’information et de conseil.

La demande de dommages et intérêts formée par la SARL [F]'IMMO à l’encontre des consorts [T] doit par conséquent être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [T], la SARL [F]'IMMO et la SAS [Adresse 11] serait-il pas plus juste de faire supporter in fine la charge des dépens au vendeur et à l’agent immobilier, qui ont retenu des informations déterminantes au préjudice des consorts [T] ? Tel rentre dans la demande de garantie formulée par les consorts [T] ? Idem pour l’article 700 ?

, prise en la personne de son mandataire judiciaire, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL [F]'IMMO doit également être condamnée à garantir les consorts [T] au titre de leur condamnation aux dépens de l’instance, de même que la SAS [Adresse 2].

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les consorts [T] à verser aux consorts [Y] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [F]'IMMO et la SAS [Adresse 2] doivent être condamnées à garantir les consorts [T] de cette condamnation.

Il convient également de condamner in solidum la SAS [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire judiciaire, et la SARL [F]'IMMO, à verser une somme de 3 000 € aux consorts [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, les consorts [T] doivent être condamnés à verser à Maître [Q] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à supprimer la vue droite illicite depuis leur terrasse sur le fonds voisin appartenant à Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [Y] en procédant à l’installation d’un brise-vue sur ladite terrasse, sous astreinte d’un montant de 50 € (cinquante euros) par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, dans un délai maximum de 240 jours ;

CONDAMNE in solidum la SAS [Adresse 2] et la SARL [F]'IMMO à garantir Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] de leur condamnation à installer un brise-vue sur leur terrasse afin de supprimer toute vue droite illicite sur le fonds voisin appartenant à Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [Y] ;

CONDAMNE la SARL [F]'IMMO à verser une somme de 14 000 € (quatorze mille euros) à Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à titre de dommages et intérêts ;

FIXE à la somme de 14 000 € (quatorze mille euros) la créance de Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] au passif de la SAS [Adresse 2] ;

DIT que la SAS [Adresse 2] et la SARL [F]'IMMO seront tenues in solidum des dommages et intérêts dus à Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] ;

DEBOUTE la SARL [F]'IMMO de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] ;

DEBOUTE la SARL [F]'IMMO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] et la SARL [F]'IMMO aux entiers dépens de la procédure ;

FIXE au passif de la SAS [Adresse 2] le montant des dépens de la présente procédure ;

DIT que la SAS [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire judiciaire, sera tenue in solidum avec la SARL [F]'IMMO, Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] du montant des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à verser une somme de 3 000 € (trois mille euros) à Madame [L] [Y] et Monsieur [V] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [F]'IMMO et la SAS [Adresse 2] à garantir les consorts [T] au titre de cette dernière condamnation ;

CONDAMNE la SARL [F]'IMMO à verser une somme de 3 000 € (trois mille euros) à Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE au passif de la SAS [Adresse 2] une créance d’un montant de 3 000 € (trois mille euros) au profit de Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SAS [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire judiciaire, sera tenue in solidum avec la SARL [F]'IMMO du paiement de cette somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] et Madame [J] [T] à verser une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) à Maître [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY