RG 24/04249

MINUTE N° : 25/365

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/03206

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[S] [J]

ET :

[W] [R]

[Z] [L]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Me [Localité 9]-MIRZA

Copie à :

M. [R]

Mme [L]

(çi joint jugement traduit en langue bulgare)

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [J]

né le 19 Octobre 1948 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Ségolène ROUILLE-MIRZA, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître REMACLE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [R]

né le 25 Novembre 1975 à [Localité 6] (BULGARIE), demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Z] [L]

née le 13 Novembre 1983 à [Localité 11] (BULGARIE), demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2021, Monsieur [J] [N] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] portant sur un logement situé sis [Adresse 3]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 468,00 € charges comprises.

Le 7 juillet 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation, ou pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement de la somme de 1 082,05 € au titre des loyers et provisions pour charges;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement d’une majoration des loyers à hauteur de la somme de 108,20 € en application de la clause pénale prévue au bail du 1er septembre 2021 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 453,65 € par mois, du jour de la résiliation du bail intervenue le 7 septembre 2023 à celui de la libération des locaux et la remise des clés, en application de la clause pénale prévue au bail du 1er septembre 2021, soit une somme de 11 629,20 € à la date du 31 mai 2024, montant à actualiser au jour de la libération complète des lieux ;

à titre subsidiaire et dans le cas d’une résiliation judiciaire du bail :

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement de la somme de 1 507,45 € au titre des loyers et provisions pour charges dues à la date du 31 mai 2024, déduction faite des verssements effectués au titre de l’aide au logement (sommes à actualiser à l’audience) ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement de la somme de 10 pour cent sur la totalité des sommes dues au titre des dettes de logement reconnues au titre du jugement à intervenir, et ce en application de la clause pénale prévue au bail litigieux, soit 150,75 € ;

En tout état de cause ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] au paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 8] le 24 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à celle du 20 février 2025 afin qu’un interprète en langue bulgare soit convoqué afin d’assisté les défendeurs ne comprenant pas le français.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [J] [N] – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il porte à trois fois le montant du loyer et des charges soit la somme de 1 503,69 € par mois, et actualise la dette locative à la somme de 1 812,39 € arrêtée au 1er février 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 signifiés à personne, Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] ont comparu à l’audience, assistés de Madame [G] [V], interprète en lanque bulgare. Ils ont déclaré être sans emploi et bénéficier de prestations versées par la CAF à raison de 1 100,00 € par mois. Ils ont un enfant de 7 ans à charge. Ils ont déclaré ne pas avoir d’autres dettes et ont proposé de régler 260,00 € par mois loyer compris.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 8] par voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er septembre 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 7 juillet 2023 à Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] portant sur la somme de 2 001,95 € dont 1 837,95 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er septembre 2021, le commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er février 2025 faisant apparaître une somme de 1 386,61 € à la charge des locataires, hors quittancement de février 2025.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de déduire la somme de 213,00 e retenue indûment par le bailleur dans son décompte arrêté au 31 décembre 2022 correspondant à l’échéance de janvier 2022 au titre de laquelle reste dû la somme de 57,00 € après versement des APL qui vient augmenter la dette antérieure de 156,00 € arrêtée au 31 décembre 2021.

Conformément au contrat de bail conclu entre les parties le 1er septembre 2021, le loyer est payable d’avance le 1er jour de chaque mois. Par conséquent, l’échéance de février à hauteur de 501,23 € est exigible et c’est à bon droit que le bailleur en réclame paiement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] à verser à Monsieur [J] [N] la somme de 1 674,84 € (1 386,61 € – 213,00 € + 501,23 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [W] et Madame [L] ont comparu à lm’audience et ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont proposé de régler 260,00 € par mois loyer compris et après versement des APL.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] ont repris les paiements avant l’audience à raison d’un versement de 500,00 € en décembre 2024 et de 50,00 € en janvier 2025. En outre, il apparaît que le loyer résiduel dû par les locataires après versement de la CAF est de 46,23 € et que leurs ressources permettent d’apurer la dette locative par échéances mensuelles.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, toute clause qui autorise le bailleur a percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

La clause qui met à la charge du locataire le paiement d’une indemnité forfaitaire dans le cas où il ne règlerait pas les loyers ou les règlerait avec retard, ou dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la location s’analyse comme une clause pénale prohibée dans les baux.

Le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Monsieur [J] [N] sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur [J] [N] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1 674,84 € (CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] à se libérer de leur dette de 1 674,84 € en 11 mensualités de 150,00 € et le solde à la 12ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Monsieur [J] [N] de sa demande formée au titre de la clause pénale;

Condamne in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] à verser à Monsieur [J] [N] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,