TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01000

N° Portalis DBX4-W-B7J-T6CI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Juillet 2025

[I] [K] [Z] [C]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’habitations à loyer modéré, prise en la personne de son représentant légal

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Juillet 2025

à la SELAS AGN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 23 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente auTribunal judiciaire de [Localité 14], chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [K] [Z] [C]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Odile DUBURQUE de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’habitations à loyer modéré, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mars 2025, Monsieur [I] [C] a fait assigner en référé son bailleur, la SA CDC HABITAT SOCIAL afin d’obtenir une expertise judiciaire destinée à déterminer l’origine des infiltrations d’eau et l’humidité récurrente dans le logement depuis les travaux de réhabilitaiton de l’immeuble réalisés et terminés le 16 septembre 2020 et pour lesquels des réserves ont été émises mais jamais résolues et 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire, après plusieurs renvois, était retenue à l’audience du 20 juin 2025.

Monsieur [I] [C], valablement représenté, maintient ses demandes d’autant que les services d’hygiène de la Mairie sont intervenus le 10 mai 2023 et ont constaté la présence d’infiltration d’eau dans la chambre lors d’intempérie et que depuis la mise en demeure du bailleur aucun travaux n’a été entrepris et les désordres persistent. Au contraire, suite à une relance du bailleur, il lui a été répondu le 29 juillet 2024 que le problème avait été traité alors qu’en réalité un technicien s’est rendu sur place pour constater les désordres mais rien n’a été fait. Il a effectué une déclaration auprès de son assurance habitation laquelle a dénié sa garantie en lui indiquant qu’il appartenait au syndicat de copropriété de reprendre les travaux d’étanchéité de la fenêtre de sa chambre. Ainsi, depuis quatre ans les désordres ne sont pas traités et il n’a jamais eu de problème avant alors qu’il est locataire depuis le 20 janvier 2009.

En réplique aux conclusions de la SA CDC HABITAT SOCIAL, il fait valoir :

— que contrairement à ce qui est soutenu, l’origine de la fuite n’est pas déterminée et les travaux n’ont pas été réalisés, le fait qu’elle justifie de nombreuses interventions sur la toiture et les chéneaux qui n’ont pas réglé le problème dans son logement ne l’exonère pas de sa responsabilité et ne permet pas de considérer que la demande d’expertise est inutile,

— il est soutenu désormais que l’origine de la fuite se situerait au niveau de la colonne d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble, or le rapport de recherche de fuite n’est pas produit et les travaux n’ont pas débuté et rien n’indique que cette fois le diagnostic est le bon car deux causes d’infiltration ont été avancées et aucune n’est à l’origine des infiltrations,

— le bailleur soutient que des travaux ont été commandés mais le devis produit n’est pas signé et rien n’indique que les travaux ont été effectivement commandés,

— elle ne justifie ni que les travaux sont en cours d’exécution ni même en cours de finalisation comme elle le soutient,

— le préjudice persiste puisqu’il y a de la moisissure sur les boiseries de la fenêtre de sa chambre et les murs sont abimés et moisis.

La SA CDC HABITAT SOCIAL,valablement représentée, à titre principal, s’oppose à la mesure d’expertise et à titre subsidiaire, si elle devait être ordonnée, elle entend formuler les protestations et réserves d’usage et demande que les frais d’expertise soient mis à la charge de Monsieur [I] [C]. A titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— qu’elle s’est montrée particulièrement diligente à chaque réclamation et a fait intervenir des techniciens qui ont effectués des travaux et que lors de la dernière intervention le 28 janvier 2025, l’origine des infiltrations a été déterminée comme provenant de la colonne d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble, comme cette colonne contient de l’amiante, il a fallu faire intervenir une entreprise agréée et le devis a été validé le 11 avril 2025,

— que Monsieur [I] [C] est peu disponible ce qui rend les investigations et les travaux plus longs,

— les travaux de chemisage de la colonne sont en cours et vont mettre fin définitivement au désordres,

— que les conditions pour l’organisation d’une mesure d’expertise ne sont pas réunies car la mesure ne permettrait pas de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige car l’expert ne pourra que constater la réalisation de travaux et la fin des désordres, donc la mesure ne présente aucun intérêt.

Les parties étaient autorisées à produire une note en délibéré avant le 3 juillet pour vérifier la réalisation effective des travaux.

La décision était mise en délibéré au 23 juillet 2025.

Par note en délibéré en date du 30 juin 2025, le conseil de la SA CDC HABITAT SOCIAL a produit les documents d’intervention signés apportant la preuve que les travaux ont bien été commandés et sont en cours de réalisation et qu’un perçage intermédiaire doit être réalisé le 4 juillet 2025, elle maintient donc son opposition à la mesure d’expertise.

Le conseil de Monsieur [I] [C] par note en délibéré du même jour maintient sa demande d’expertise car les travaux ne sont toujours pas terminés et aucun élément permet d’affirmer que les travaux entrepris vont solutionner les désordres.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution du litige

Dans le cas présent, les désordres dénoncés ont été constatés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 14] le 10 mai 2023 et depuis cette date, les désordres subsistent, ce que le bailleur conteste tout en ordonnant la réalisation de nouveaux travaux sans qu’un rapport d’expertise soit produit et sans garantie qu’ils solutionnent les infiltrations d’eau, d’autres travaux ayant été engagés sans résoudre définitivement les désordres dénoncés.

Au jour de l’audience et au 30 juin 2025, les travaux ne sont pas terminés et aucun élément autre que les conclusions de la société TELEREP ne permet de conclure qu’ils sont de nature à résoudre les désordres.

Le requérant justifie ainsi suffisamment d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise. Il convient, en conséquence, d’y faire droit selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les frais accessoires

Monsieur [I] LOUVELa fait preuve de patience et a laissé un temps suffisant à son bailleur pour remédier aux désordres qui affectent son logement et ses conditions de vie. Il lui sera alloué la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par la SA CDC HABITAT SOCIAL.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne une expertise confiée à :

Monsieur [U] [N]

IONIS STRUCTURE

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Tel :[XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 11]

avec mission :

— de recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui parait utile

— de se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— d’examiner l’appartement [Adresse 7] situé [Adresse 2] à [Localité 15],

— décrire les désordres constatés notamment les infiltrations d’eau, les moisissures et les dégradations consécutives dans la chambre du requérant et en déterminer l’origine,

— préciser si les treavaux entrepris sont de nature a y remédier,

— d’indiquer la nature, la durée et le montant des travaux de réparations propres à y remédier,

— donner tout élément permettant de chiffrer un éventuel préjudice de jouissance pour les locataires, notamment en se référant à l’étendue des désordres, leur durée…,

— plus généralement, de fournir à la Juridiction du fond tous les éléments lui permettant de ce prononcer sur les responsabilités et de chiffrer tous les chefs de préjudices,

— dit que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne,

— dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises ;

Ordonne à la SA CDC HABITAT SOCIAL la consignation de la somme provisionnelle de 2.000€ qui devra être versée entre les mains du régisseur du Tribunal judiciaire de Toulouse avant le 30 août 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise deviendra caduque de plein droit et le tribunal en tirera toute conséquence de droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au Juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire,

Dit qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, saisi par le Greffe devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer le rapport de ses opérations avec son avis dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation des opérations dûment autorisées par Nous sur demande de l’expert ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

qu’il devra remplir personnellement sa mission et informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer ; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion d’expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu’il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant, après avoir sollicité les observations des autres parties pour respecter le principe du contradictoire ;

Condamne la SA CDC HABITAT SOCIAL à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SA CDC HABITAT SOCIAL aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge