TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10405

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAU

N° MINUTE : 2

Assignation du :

25 Juillet 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [F] veuve [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0120

DEFENDEUR

Monsieur [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2011, Mme [B] [F] veuve [O] a donné à bail renouvelé à M. [G] [U] [J] et Mme [Z] [L], aux droits desquels vient M. [X] [S], des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] ([Adresse 4]) pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er août 2011 moyennant un loyer annuel en principal de 31.500 euros, payable trimestriellement d’avance.

Les locaux, qui se composent des lots de copropriété n°2 (boutique), n°10 (appartement trois pièces) et n°175 (cave), sont désignés comme suit :

« Rez-de-chaussée :

— Une salle en façade [Adresse 6].

— Un escalier et une trémie permettant d’accéder à la cave commerciale située au 1er sous-sol.

— Une salle faisant suite, en façade sur cour et surélevée de 6 marches par rapport à la précédente. Une installation sanitaire comportant un lavabo et deux W.C.

Premier sous-sol :

Accessible par l’escalier de l’immeuble :

— Un vestibule, un placard, un W.C., une salle de séjour et une cuisine, un escalier intérieur permettant la communication avec l’entresol.

Entresol :

— Un dégagement avec placard, un W.C., une salle d’eau et deux chambres.”

Les lieux loués sont destinés à l’usage de : “ débit de tabac, café, bar, tant au comptoir qu’à emporter, au service à table du plat du jour, à la vente de jeux dépendant de la Française des Jeux à l’exception du PMU.”

Le loyer s’élève actuellement à la somme de 33.445,96 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2020, Mme [F] a fait signifier à M. [S] un congé à effet du 31 juillet 2020, contenant offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2020, moyennant un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 60.000 euros, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, par acte extrajudiciaire en date du 29 juillet 2022, Mme [F] a signifié à M.[S] un mémoire en demande aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la date du 1er août 2020 à la somme de 60.000 euros annuel, hors taxes et hors charges.

Par mémoire en réponse en date du 13 février 2023, M. [X] [S] a sollicité que soit maintenue la règle dite du plafonnement et à voir fixer le prix du loyer à la somme de 35.326,56 euros, correspondant à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2024, Mme [F] a fait assigner M. [S] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le prix du loyer en renouvellement.

Aux termes de son mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 février 2025, Mme [F] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er août 2020, à la somme annuelle de 60.000 euros en principal, les intérêts au taux légal étant dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil, et les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du même code,

— subsidiairement, désigner un expert judiciaire.

Au soutien de sa demande, Mme [F] fait valoir en substance :

— que les lieux disposent d’une terrasse fermée prolongée par une terrasse ouverte, toutes deux installées sur le domaine public ;

— que si les terrasses préexistaient avant la prise d’effet du bail expiré, il résulte des photographies issues du site google street que la profondeur de la terrasse ouverte a été étendue ensuite de la suppression d’un arbre se situant juste devant le commerce ;

— que la profondeur de la terrasse a ainsi été étendue et que la visibilité du commerce a été améliorée, ce qui constitue des modifications notables des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2023, M.[S] conclut à la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer plafonné qui s’établit à 35.326,56 euros.

Ilfait valoir que les terrasses qui font partie du domaine public existaient avant la prise d’effet du bail expiré, et qu’elles n’ont connu aucune modification le trottoir n’ayant subi aucun changement quel qu’il soit. Il ajoute que l’autorisation donnée par la ville d’occuper le domaine public est personnelle au commerçant et par nature essentiellement précaire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2025 et mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la date de renouvellement du bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er août 2020.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L.145-34 du dit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, qui ne peut excéder les variations de l’indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu’il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, les éléments précités sont les suivants :

« 1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ; (…) »

Selon l’article R.145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 dudit code s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R.145-3 à R.145-11.

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient à la baileresse, qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, règle de principe, doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité.

Au soutien de sa demande de déplafonnement, Mme [F] produit uniquement trois photographies tirées du site google street en juin 2012, septembre 2014 et juillet 2024, aux termes desquelles il apparaît qu’un arbre, implanté sur la terrasse ouverte du commerce, aurait été abattu entre juin 2012 et septembre 2014.

Ces seules pièces sont cependant insuffisantes pour conclure que la suppression de cet arbre est constitutive d’une modification suffisamment notable des facteurs locaux de commerciaux favorable au commerce de la société preneuse, justifiant le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé.

Mme [F] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande et il sera fait droit, en application de l’article L.145-34 du code de commerce précédemment rappelé, à la demande de M. [S] tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné au 1er août 2020, suivant les indices applicables en la matière.

Sur le montant du loyer du bail du 1er août 2020

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer renouvelé, suivant la règle du plafonnement applicable en l’espèce, est calculé en rapportant au loyer initial du bail la variation indiciaire, sur la durée du bail expiré, de l’indice des loyers commerciaux (l’ILC) substitué de plein droit, au cours dudit bail, à l’indice du coût de la construction (l’ICC), par la loi Pinel.

Dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, d’une part, le renouvellement est intervenu à l’expiration de la durée contractuelle et, d’autre part, les parties n’ont pas convenu d’un trimestre de référence, l’indice de référence est le dernier indice publié à la date d’effet du bail renouvelé, soit, en l’occurrence, l’ILC du 1er trimestre de 2020 (116,23), l’indice de base étant celui du trimestre de même quantième 9 ans plus tôt, soit, en l’occurrence, celui du 3ème trimestre 2011 (103,64).

Dans ces conditions, M. [S], non contesté à ce sujet par Mme [F], a justement calculé le loyer plafonné au 1er août 2020 en multipliant le loyer originaire de 31.500 euros par 116,23, puis en divisant le produit obtenu par 103,64, aboutissant ainsi à la somme de 35.326,56 euros.

Le loyer du bail du 1er août 2020 sera ainsi fixé à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de 35.326,56 euros à compter de cette même date.

Sur les intérêts

Les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts .

Sur les autres demandes

Mme [F] sera déboutée de sa demande d’expertise de la valeur locative, sans objet, en l’espèce.

Mme [F] qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Mme [B] [F] veuve [O] à M. [X] [S] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], à compter du 1er août 2020,

Déboute Mme [B] [F] veuve [O] de ses demandes tendant à voir déplafonner le loyer du bail précité du 1er août 2020 et à le voir fixer à la somme annuelle, en principal, de 60.000 euros,

Dit que le loyer dudit bail sera fixé à son montant plafonné au 1er août 2020, en l’absence de motifs de déplafonnement,

Fixe, en conséquence, à compter du 1er août 2020, le loyer du bail renouvelé à cette date entre Mme [B] [F] veuve [O] et M. [X] [S] à la somme annuelle de 35.326,56 euros, hors taxes et hors charges,

Dit que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Déboute Mme [B] [F] veuve [O] de sa demande d’expertise,

Condamne Mme [B] [F] veuve [O] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7], le 15 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME