Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 28 janvier 2025, n° 24/03881

TJ Toulouse 28 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de dégradations justifiant la retenue du dépôt
La cour a constaté que des dégradations avaient été effectivement constatées lors de l'état des lieux de sortie, justifiant ainsi le refus de restitution du dépôt de garantie.
Rejeté
Sous-estimation des charges par la bailleur
La cour a jugé que la sous-estimation des charges n'était pas démontrée et que les locataires n'avaient jamais contesté le montant des charges pendant la durée de la location.
Accepté
Frais irrépétibles exposés pour la défense
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleur les frais d'avocat, et a donc condamné les locataires à verser une somme pour couvrir ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 28 janv. 2025, n° 24/03881
Numéro(s) :	24/03881
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Léopoldine BARREIRODiane BENOIT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AH

N° RG 24/03881 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNEX

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[N] [W]

[S] [L] épouse [W]

[U] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e Diane BENOIT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [N] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [S] [L] épouse [W], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [U] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Diane BENOIT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [Y] a donné à bail à Monsieur [N] [W] et à Madame [S] [L] épouse [W] un appartement à usage d’habitation meublé (n°33) et un parking n°60, situés [Adresse 3], par contrat prenant effet au 5 juillet 2020, pour une durée initiale d’un an et moyennant un loyer de 795 euros et une somme de 60 euros pour charges.

Un dépôt de garantie de 795 euros a été versé à la bailleresse par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a par ailleurs été effectué le 5 juillet 2020 et un état des lieux de sortie le 26 janvier 2024 contradictoirement.

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] ont par ailleurs quitté le logement 26 janvier 2024.

Par courriel du 26 mars 2024, Madame [Y] a refusé de restituer le dépôt de garantie aux locataires en leur adressant un décompte faisant valoir qu’ils restaient redevables de la somme de 165,57 euros en faisant état de dégradations constatées dans le cadre de l’état des lieux de sortie nécessitant des réparations pour un montant de 1075,83 euros

Aucune tentative amiable de règlement du litige n’a permis de trouver de solution au litige.

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] ont en conséquence fait assigner Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse par acte en date 10 octobre 2024 et ont sollicité de :

— Condamner Madame [Y] à leur payer la somme de 851,27 euros en restitution du dépôt de garantie et du trop perçu sur le loyer de janvier 2024 ;

— Condamner Madame [Y] à leur payer la somme de 79,50 euros par mois à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la restitution du dépôt de garantie au titre de la majoration de 10 % ;

— Condamner Madame [Y] à verser directement à Maître Léopoldine BARREIRO , conseil des époux [W], la somme de 1200 sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et la condamner au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] ont comparu représentés par leur conseil et aux termes de leurs dernières conclusions ont maintenu leurs demandes en sollicitant de les condamner au paiement de la somme de 407,63 euros au titre de la régularisation des charges, de condamner Madame [Y] à leur payer la somme de 407,63 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice résultant de la sous-estimation des charges et d’ordonner la compensation des sommes mises à la charge de chaque partie.

Ils ont également demandé de débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes.

Madame [U] [Y] a comparu représentée par son conseil, a contesté les demandes de Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] compte tenu des dégradations constatées dans le cadre de l’état des lieux de sortie et a demandé de :

— Rejeter toutes les demandes de Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] ;

— Les condamner à lui payer la somme de 383,35 euros calculée comme suit :

dégradations des murs : 352 euros

dégradation de la plaque vitrocéramique : 149,99 euros

dégradation du canapé : 325 euros

dégradation des luminaires : 58,99 euros

solde des charges : 407,63 euros

dont à déduire :

dépôt de garantie : 795 euros

solde loyer janvier 2024 : 115,26 euros.

— Les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

En l’espèce la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître :

— de nombreux trous dans les murs dans la chambre 1, les murs étant en très bon état à l’entrée dans les lieux ; il s’agit donc de dégradations qui seront mises à la charge des locataires qui ne peuvent soutenir qu’il ne s’agissait que de 2 trous qu’ils ont été rebouchés, aucune mention à ce titre n’apparaissant d’ailleurs sur l’état des lieux de sortie contradictoire.

Madame [Y] fournit une facture d’un montant de 352 euros établie par la société S.E.D.B. intitulée « reprise plâtrerie murs endommagés » qu’il convient donc de retenir à la charge des locataires sortants. S’agissant de dégradations, il n’y a pas lieu de retenir de coefficient de vétusté à ce titre.

— la dégradation de la plaque vitrocéramique, l’état des lieux mentionnant en effet "cassé trou + fissure« et en commentaire »plaque vitre cassé (trou et éclat) 200 euros« , ce qui manifestement ne peut être qualifié de »simple défaut esthétique" comme le soutiennent les demandeurs étant précisé qu’à l’entrée dans les lieux la plaque de cuisson était en bon état général.

D’ailleurs, aucune mention des locataires en ce sens n’apparaît sur l’état des lieux de sortie contradictoire.

Madame [Y] fournit par ailleurs une facture d’un montant de 149,99 euros établie par la société BUT [Localité 8] NORD concernant la remplacement de la plaque vitro céramique qu’il convient donc de retenir à la charge des locataires sortants.

S’agissant de dégradations, il n’y a pas lieu de retenir de coefficient de vétusté à ce titre.

— un « canapé très taché nettoyage ou remplacement », ce qui ne correspond pas à une « simple auréole à nettoyer » comme le soutiennent les demandeurs, ni d’une usure normale.

Madame [Y] ne fournit pas de facture mais un courrier du 3 mars 2024 émanant de Madame [P] indiquant qu’elle a vendu à Madame [Y] « son canapé gris 3 places acheté chez BUT pour un montant de 325 euros », aucune copie de pièce d’identité n’étant par ailleurs jointe à ce courrier.

Madame [Y] indique par ailleurs que le nettoyage du canapé n’était pas possible sans l’étayer par une quelconque pièce versée aux débats de sorte qu’une somme de 250 euros sera retenue au titre des dégradations subies par le canapé qu’il convient donc de retenir à la charge des locataires sortants.

Les demandeurs ont reconnu devoir la somme de 407,63 euros au titre de la régularisation de charges puisqu’ils ont demandé dans le dispositif de leurs dernières conclusions de les condamner au paiement de cette somme, tout en estimant cependant avoir subi un préjudice du fait de la sous estimation des charges et au sujet de laquelle ils sollicitent la condamnation de Madame [Y] à leur payer des dommages et intérêts du même montant.

Par ailleurs, ils n’ont pas contesté devoir la somme de 58,99 euros au titre des luminaires dans leur assignation.

Madame [Y] a par ailleurs reconnu devoir la somme de 115,26 euros sur le loyer du mois de janvier 2024, les locataires ayant quitté les lieux le 26 janvier 2024.

En conséquence Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] seront condamnés à payer à Madame [Y] la somme de 308,35 euros au titre des dégradations et du solde de charges dus à Madame [Y], déduction faite du dépôt de garantie (352+149,99+250+58,99+407,63= 1218,61- 115,26 – 795 = 308,35 euros)

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] seront en conséquence déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de la demande de majoration de 10 %.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] ont demandé de condamner Madame [Y] à leur payer la somme de 407,63 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnisation de leur préjudice résultant de la sous-estimation des charges et d’ordonner la compensation des sommes mises à la charge de chaque partie à ce titre.

Il convient de relever que les locataires ont occupé les lieux pendant plus de 3 ans et demi sans jamais avoir adressé à la bailleresse la moindre contestation au sujet du montant des charges mensuelles ni de leur régularisation annuelle.

Il convient de constater en outre que la sous estimation des charges par Madame [Y] n’est pas démontrée et ce d’autant plus que s’agissant d’une copropriété cette dernière est tributaire à ce titre des appels de charges et de leur régularisation effectuée chaque année par le syndic de copropriété.

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Madame [Y] a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il apparaît en l’espèce que l’état des lieux de sortie, effectué contradictoirement, faisait manifestement apparaître des dégradations locatives et qu’en conséquence les demandeurs ne pouvaient raisonnablement penser pouvoir obtenir la restitution intégrale du dépôt de garantie.

Néanmoins des comptes étaient à faire entre les parties, aucune démarche amiable n’ayant pu aboutir.

En conséquence la présente procédure ne saurait être qualifiée de procédure abusive et Madame [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

SUR L’ARTICLE 700 ET LES DEPENS

Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des frais irrépétibles que Madame [Y] a dû exposer pour assurer sa défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge,Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] seront condamnés à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :

DEBOUTE Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] à verser à Madame [U] [Y] la somme de 308,35 € au titre des dégradations locatives et du solde de charges restant dû déduction faite du dépôt de garantie et de la somme due par Madame [U] [Y] concernant le trop perçu au titre du loyer de janvier 2024;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] à verser à Madame [U] [Y] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective de dommages et intérêts et de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [S] [L] épouse [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE