TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03306

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIBI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8]

C/

[L] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [U] [X], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 septembre 2020, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [S] un logement à usage d’habitation n°A202, [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 302,35 euros et une provision sur charges mensuelle de 53,72 euros.

Le 27 mai 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls en cas d’abandon du logement, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.775,97 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, du jour où le bail est résilié jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [U] [X], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.535,71 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 250 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT explique que les paiements sont irréguliers depuis mai 2023 et que le dernier paiement est intervenu en septembre 2024. Néanmoins, en dépit de l’absence de reprise du paiement des loyers courants, il est favorable à des délais de paiement, compte-tenu de l’accompagnement social mis en place par Monsieur [L] [S], de son récent emploi et de sa présence à l’audience.

Monsieur [L] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [L] [S] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Il explique qu’il a eu un accident de vélo en 2023, qui l’a empêché de travailler pendant plusieurs mois, mais qu’il a depuis repris le travail en intérim. Il justifie d’un CDD à temps plein avec un salaire d’un montant légèrement supérieur au SMIC, jusqu’au 09 février 2025, lequel devrait être renouvelé selon lui. Il indique qu’il est prêt à reprendre le paiement de ses loyers, outre 250 euros en plus pour régler l’arriéré, et qu’il n’a qu’une autre dette de 145 euros auprès d’EF, qu’il règle par un échéancier de 50 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.028,97 euros a été signifié le 27 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 450 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [L] [S] reste devoir la somme de 2.535,71 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [L] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.535,71 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [L] [S] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il s’est engagé à le faire au plus tôt. Surtout, les deux parties s’accordent sur l’octroi de ses délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 250 euros, leur accord devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits du locataire sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur et garantit la responsabilisation du locataire, objectif posé par la loi. En effet, cette solution demandée par les parties et adaptée à la situation financière du locataire permet d’envisager un maintien dans les lieux du locataire et un apurement de la dette en moins d’un an.

Ainsi, Monsieur [L] [S] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 250 euros chacune et d’une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [L] [S] et de son bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [L] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [L] [S] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2020 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [L] [S] concernant un logement à usage d’habitation n°A202, [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.535,71 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 250 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [L] [S] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles, hypothétique à ce stade ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,