TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/06430 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3O5J

AFFAIRE :

S.C.I. AMG PROMOTION (la SCP [Z] & ASSOCIES)

C/

M. [H] [F] (Me [U] [O])

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. AMG PROMOTION

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 340 911 478,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [H] [F]

né le 08 Novembre 1969 à [Localité 5] (MAROC)

de nationalité Marocaine,

domeurant et domicilié [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuelle BAZIN CLAUZADE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI AMG PROMOTION a, selon bail du 1er septembre 2017, donné à bail dérogatoire à M. [H] [J], pour une durée d’un an, un local commercial à usage de vente, n°152 au sein du marché du Soleil, situé [Adresse 4] et [Adresse 2].

Un bail commercial s’était tacitement formé entre les parties à l’expiration du bail dérogatoire, ensuite du maintien du preneur dans les lieux, et ce par application des dispositions de l’article L. 145-5, alinéa 2, du Code de commerce.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par le ministère de la SCP CHARBIT-BENISTI, Huissier de Justice à Marseille, le 24 novembre 2022 compte tenu de l’arriéré de loyers, de l’absence d’inscription au RCS, de l’absence de justification d’une assurance et de l’exercice d’une activité non autorisée.

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2023, la SCI AMG PROMOTION a assigné [H] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 octobre 2024, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, la SCI AMG PROMOTION sollicite de voir :

Avant dire-droit,

ENJOINDRE à M. [J] de verser aux débats le bail dérogatoire original du 1er septembre 2017 correspondant à sa pièce n°1

Sur le fond,

CONSTATER la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 24 décembre 2022 ;

DIRE ET JUGER qu’à compter du 24 décembre 2022, M. [J] est occupant sans droit ni titre ;

Subsidiairement, sur la résiliation du bail pour manquements du preneur à ses obligations

CONSTATER que le preneur a commis des fautes suffisamment graves et réitérées pour prononcer la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs ;

CONSTATER que M. [J] ne règle pas régulièrement ses loyers, n’a pas assuré les lieux loués ni ne justifie du paiement effectif des primes d’assurance locative de novembre 2023 à novembre 2024, a modifié la destination des lieux loués sans l’accord du bailleur, qu’il ne justifie pas d’une attestation de conformité de son local par un bureau de contrôle agréé, qu’il exerce une activité non autorisée par le bail et pour laquelle il n’est pas inscrit au registre du commerce ;

En conséquence

PRONONCER la résiliation du bail dont s’agit pour défaut de paiement des loyers, défaut d’assurance et d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, et non-respect de la destination des lieux ;

ORDONNER qu’il soit procédé à l’expulsion de M. [J] et de tout occupant de son chef du local n°152 qu’il occupe au sein du marché du Soleil, dans les formes légales avec assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire et autorise la SCI AMG PROMOTION à faire séquestrer le mobilier s’y trouvant aux frais du locataire ;

Le CONDAMNER à en restituer les clés au bailleur ou à son mandataire, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 925,00 euros par mois ;

DIRE que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNER en tant que de besoin M. [J] à payer ladite somme le premier jour de chaque mois et pour la première fois le 1er janvier 2023, subsidiairement à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

DIRE que ladite indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNER M. [J] à payer à la SCI bailleresse la somme arrêtée au 1er octobre 2024, de 12.950,84 euros avec les intérêts légaux à compter de la délivrance de la présente assignation ;

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil;

DEBOUTER M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant irrecevables et en tous cas, mal fondées.

CONDAMNER le défendeur aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AMG PROMOTION affirme que :

— La somme réclamée aux termes dudit commandement, résulte très clairement d’un décompte y annexé mentionnant les périodes concernées depuis l’origine de la dette par mois, le montant du loyer dû chaque mois, le loyer payé et le loyer restant dû avec des précisions quant à l’imputation des paiements.

— Le bail prévoit clairement l’indexation du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. Ce réajustement des loyers en fonction de la variation d’un indice relevait de la convention des parties et ne nécessitait pas de respecter une procédure particulière,

— Madame [F] n’a jamais été titulaire du bail, en outre elle n’est inscrite au SIRENE que depuis 2021, soit 4 ans après la conclusion du bail et dans une activité qui n’est pas celle autorisée par le bail,

— Monsieur [F] n’est pas inscrit au RCS et le justificatif d’assurance produit n’est valable que pour 2023,

— en l’absence d’original du bail, un bail verbal peut être résilié en cas de manquement suffisamment grave

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 mai 2025, au visa des articles , [H] [F] sollicite de voir :

In limine litis :

— juger nul et de non effet le commandement de payer en date du 24 novembre 2022,

En tout état de cause :

— déclarer inopposable le commandement de payer à Madame [F],

— débouter la société AMG de sa demande de résiliation du bailleresse,

— constater l’absence de Madame [F] à la procédure,

— débouter la société AMG de l’ensemble de ses prétentions comme étant irrecevables,

A titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— constater que le montant du loyer est de 750 euros charges comprises,

— dire que le loyer est soumis à l’ILC et non à ICC,

— constater l’absence de dette locative,

A titre très subsidiaire,

— en cas de dette locative, accorder des délais de paiement,

A titre subsidiaire sur le fond :

— débouter AMG de sa demande de résiliation judiciaire du bailleresse

— rejeter la demande d’expulsion

A titre reconventionnel :

— condamner le bailleur à la somme de 5000 euros au titre de son manquement à l’obligation de délivrance,

— le condamner à payer 3500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

Au soutien de ses prétentions, [H] [F] fait valoir que :

— il ne dispose que d’une copie du contrat de bail sur lequel figure le tampon de la société AMG PROMOTION. Toutefois la preuve étant libre, l’existence du bail est démontré par la délivrance de quittances par le bailleur depuis 2017 sans contestation,

— seule Madame [F] a la qualité d’exploitante commerciale, Monsieur [F] étant simplement salarié, or le commandement de payer a été délivré à l’égard de Monsieur [F] et Madame n’est pas dans la cause,

— le commandement de payer ne comprend aucune distinction entre le montant du loyer et des charges, ne comprend pas les sommes payées au titre de l’année 2021 et porte sur un montant ne correspondant pas aux dispositions contractuelles,

— le commandement délivré de mauvaise foi par le bailleur ne peut produire aucun effet, le bailleur ayant unilatéralement augmenté le loyer,

— Madame [F], dispose d’un numéro SIRENE et justifie d’une assurance, en outre le bail ne prévoit pas de clause imposant la souscription d’une assurance locative au preneur,

— lorsque le bail dépend de la communauté de biens entre les époux, l’immatriculation n’est exigée que pour l’un d’entre eux, en outre l’immatriculation doit exister à la date du commandement,

— le bailleur ne justifie pas de ce que l’activité exercée au sein du local n’est pas conforme aux dispositions contractuelles,

— A l’issue de la période contractuelle d’un an, le bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial soumis aux dispositions d’ordre public du code du commerce et notamment s’agissant de la procédure de révision,

— la clause d’indexation du loyer doit être déclarée non écrite en ce qu’elle prévoit un seul indice de base qui n’est pas celui applicable à la date de conclusion du bail, ce qui est contraire aux dispositions de l’article L112-1 du CMF,

— le nouveau bail conclu est soumis à l’ILC et non à l’ICC conformément à la loi PINEL,

— le bailleur n’a effectué aucune demande de révision conforme aux statut des baux commerciaux,

— il n’existe aucune dette locative, le preneur ayant payé le loyer prévu par le bail régulièrement

— le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux de mise aux normes sécurité incendie, ce qui a entrainé des difficultés pour le preneur de faire assurer les locaux,

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la demande de production du contrat de bail original :

A titre liminaire, il convient de relever que le bailleur, demandeur à l’instance, fondant ses prétentions sur un contrat, ne produit aucun contrat de bail et ne fournit aucune explication relative à cette absence, se contentant de reprocher au preneur de ne pas disposer de l’original, ce qui ne manque pas de surprendre.

Monsieur [F] expose avoir égaré le contrat original et ne disposer que d’une copie, versée au débat, de sorte que la demande de production de pièce n’apparaît pas possible.

En outre, au stade de la procédure au fond, cette demande apparaît en tout état de cause tardive.

Elle sera rejetée.

Sur la résiliation du bail  :

Il résulte des dispositions du bail versé au débat que ce dernier a été conclu par Monsieur [H] [J] et Madame [D] [L], or force est de constater que seul [H] [J] ou [F], (les parties ne s’accordant pas sur le nom) est dans la cause.

En effet, bien que l’enregistrement informatique du dossier comporte la mention de Madame [F] en qualité de partie défenderesse, force est de constater que la société AMG PROMOTION n’a assigné que [H] [J] et aucune intervention volontaire de Madame [F] n’a été régularisée, en dépit d’un message adressé en ce sens par le tribunal en date du 8 septembre 2023, de sorte que la procédure n’apparaît pas en état d’être jugée.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins de régularisation de la procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société AMG PROMOTION de sa demande de production de pièces,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 10 décembre 2026 à 9h30,

ENJOINT la société AMG PROMOTION de mettre dans la cause Madame [D] [L] épouse [F] en qualité de co-titulaire du bail,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE