MINUTE N°

N° RG 24/00303 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGKN

Monsieur [I] [G]

Madame [K] [O]

C/

Société POP S.G.

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 7], ALLEMAGNE, non-comparant, représenté par Maître Raphaël PACOURET, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 7], ALLEMAGNE, non-comparante, représentée par Maître Raphaël PACOURET, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Société POP S.G., société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le numéro 824 374 995, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président en exercice, Monsieur [Y] [F], non représentée à l’audience

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [U] [D], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Raphaël PACOURET

1 copie certifiée conforme à la société POP S.G.

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] ont donné à bail à la société par actions simplifiée POP S.G. pour l’utilisation exclusive de Monsieur [Y] [F], son président, et de sa famille, d’une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 8] par contrat du 28 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 2.800 euros outre 200 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2024 à la société par actions simplifiée POP S.G., dénoncé le 9 février 2024 à Monsieur [Y] [F] en sa qualité d’occupant.

Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] ont ensuite fait assigner la société par actions simplifiée POP S.G. devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin de voir :

— Constater que le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail a été acquis par les bailleurs passé le délai d’un mois suivant le commandement de payer délivré à la société par actions simplifiée POP S.G. en date du 6 février 2024, soit à compter du 7 mars 2024,

— Constater que le locataire a violé ses obligations contractuelles,

— Dire et juger que le bail est résilité et que la société par actions simplifiée POP S.G. est désormais occupant sans droit ni titre du logement,

— Ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée POP S.G. et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte journalière de 100 euros, en la forme ordinaire et accoutumée, même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force armée si besoin est,

— Dire par décision sépciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner la société par actions simplifiée POP S.G. à payer à titre de provision à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] la somme de 25.114,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés à la date du 6 mars 2024,

— Condamner la société par actions simplifiée POP S.G. à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] une indemnité d’occupation menuselle égale à la valeur du loyer mensuel, augmenté de 30% soit 3.899,09 euros par mois outre 200 euros de provision pour charges à compter du 7 mars 2024, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés par la défenderesse,

— Condamner la société par actions simplifiée POP S.G. à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur du loyer mensuel jusqu’à parfaite relocation du bien, à compter du déménagement et restitution des clés par la défenderesse,

— Condamner la société par actions simplifiée POP S.G. à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] la somme de 849,40 euros au titre de la clause pénale,

— Condamner la société par actions simplifiée POP S.G. aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 février 2024, pour un montant de 181,90 euros,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024 et renvoyée au 4 mars 2025 à la demande de la société par actions simplifiée POP S.G., représentée par son président Monsieur [Y] [F], pour pouvoir constituer avocat.

A l’audience du 4 mars 2025, une personne n’ayant pas décliné son identité a déposé la copie d’un arrêt de travail de Monsieur [Y] [F] au greffe sans se présenter à la juridiction pour soutenir une quelconque demande, de sorte que la juridiction n’a pas tenu compte de cette pièce.

Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] – représentés par leur conseil – maintiennent les demandes aux termes de leur assignation, précisant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois d’octobre 2023, que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 63.546,21 euros, que le président de la société par actions simplifiée POP S.G. a créé de nouvelles sociétés qu’il a domiciliées à cette adresse alors que le logement est censé être privatif. Les demandeurs indiquent que la demande de condamnation « à titre de provision » est une coquille et qu’ils demandent la condamnation de l’arriéré locatif.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses, et représentée par son président au cours de la première audience, la société par actions simplifiée POP S.G. n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

En l’espèce, les demandes portent sur l’exécution du contrat de bail signé entre Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O], d’une part, et la société par actions simplifiée POP S.G., d’autre part, pour l’utilisation exclusive d’une maison par Monsieur [Y] [F] et sa famille.

De surcroît, la clause DESTINATION DES LIEUX du bail stipule que « les lieux sont destinés à l’usage d’habitation à titre de logement de fonction, l’exercice de toute profession ou de toute activité sont interdites ».

Le juge des contentieux de la protection est donc compétent.

II. SUR LA RESILIATION ET SES CONSEQUENCES :

— sur la recevabilité de l’action :

Le contrat de bail signé entre les parties le 28 janvier 2022 prévoit expressément dans sa clause REGIME DU CONTRAT qu’il n’est pas soumis au bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qu’il est soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du code civil reltifs au contrat de louage.

Dès lors, la recevabilité de l’action de Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] n’était pas soumise à la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture des Yvelines ni à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues aux articles 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et applicable au présent litige compte tenu de la date d’entrée dans les lieux, dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le bail conclu le 28 janvier 2022 contient une clause résolutoire (V- CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024 dénoncé à l’occupant le 9 février 2024, pour la somme en principal de 12.322,63 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, aucun versement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 mars 2024.

L’expulsion de la société par actions simplifiée POP S.G., et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [Y] [F] et sa famille, sera ordonnée en conséquence. Il sera ordonné à la société par actions simplifiées POP S.G. de libérer les lieux et de restituer les clés après l’établissement d’un état de lieux de sortie.

— sur la suppression du délai d’expulsion :

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ”.

Par ailleurs, selon l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”.

En l’espèce, la demande de suppression du délai n’est pas expressément motivée. En outre, il n’est pas établi que Monsieur [Y] [F] et sa famille, sont entrés par voie de fait ou contrainte puisqu’ils sont désignés comme occupants dans le contrat de bail signé le 28 janvier 2022.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

— sur la fixation d’une astreinte :

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la société par actions simplifiée POP S.G., et tous occupants de son chef, de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, le contrat de bail signé le 28 janvier 2022 ne prévoit pas la possibilité d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Ainsi, cette demande sera rejetée.

— sur le sort des meubles :

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— sur la dette locative :

Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] produisent un décompte démontrant que la société par actions simplifiée POP S.G. reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 63.746,21 euros à la date du 4 mars 2025.

La défenderesse, non-comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 63.746,21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— sur l’indemnité d’occupation :

La clause IV- INDEMNITE D’OCCUPATION du bail stipule que l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire sera égale au dernier loyer contractuel augmenté de 30%, charges en sus et sera due jusqu’au jour de la restitution des clefs avec déménagement complet de tout meuble ou objet.

En vertu de cette clause, la société par actions simplifiée POP S.G. sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, augmenté de 30% et des charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— sur la demande indemnitaire jusqu’à la relocation du bien :

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, il a été démontré que le contrat a été résilié par la faute du locataire d’autant qu’il résulte du décompte versé aux débats qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois d’octobre 2023.

Dès lors, la société par actions simplifiée POP S.G. sera condamnée à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] une indemnité mensuelle équivalente au montant du dernier loyer mensuel jusqu’à la relocation du bien.

— sur la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil applicable au contrat signé postérieurement au 1er octobre 2016, "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire".

La clause III- CLAUSE PENALE du bail stipule qu’en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement, trois pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] font valoir que la désinvolture de la locataire leur cause un préjudice moral et un préjudice financier.

Il y a lieu de souligner que le montant de l’arriéré locatif est conséquent et entraîne nécessairement un préjudice financier pour les bailleurs privés de la possibilité de percevoir les loyers et charges.

Par conséquent, la société par actions simplifiée POP S.G. sera condamnée à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] la somme de 849,40 euros réclamée aux termes de l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société par actions simplifiée POP S.G., partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE le juge des contentieux de la protection compétent ;

DÉCLARE l’action de Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022 entre Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O], d’une part, et la société par actions simplifiée POP S.G, d’autre part, pour l’occupation exlusive par Monsieur [Y] [F] et sa famille de la maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 7 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à la société par actions simplifiée POP S.G. et à tous occupants de son chef, notamment Monsieur [Y] [F] et sa famille, de libérer les lieux et de restituer les clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] de leur demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour la société par actions simplifiée POP S.G. et tous occupants de son chef notamment Monsieur [Y] [F] et sa famille, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] de leur demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée POP S.G. à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] la somme de 63.746,21 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée POP S.G. à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, augmenté de 30%, et des charges, à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée POP S.G. à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] une indemnité d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, à compter de la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et jusqu’à la relocation du bien ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée POP S.G. à verser à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [O] la somme de 849,40 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée POP S.G. aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,