TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/09322 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YAK5

AFFAIRE :

S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS (M^e Mélanie BOCAGE)

C/

S.A.S. MY TAILOR IS FREE (la SELARL LOGOS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Décembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS

immatriculé au RCS Paris 447 953 043

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 91-93 Boulevard Pasteur – 75015 PARIS

représentée par M^e Mélanie BOCAGE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. MY TAILOR IS FREE

immatriculé au RCS Aix en Provence 801 317 355

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 565 rue René Descartes – Square de l’Arbois – Bâtiment B2 – Square de l’Arbois – Bâtiment B2 – 13857 AIX EN PROVENCE CEDEX 3

représentée par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

Le 20 avril 2017, la société JOLIETTE BATIMENTS (ci après “le bailleur”) a donné à bail à la société MY TAILOR IS FREE (ci-après le « Preneur »), pour une durée de 10 ans à compter de la date d’ouverture au public du local et au plus tard le 19 juin 2019, un local à usage commercial n°22, d’une surface totale d’environ 97 m2 GLA (ci-après le « Bail »)

Le bail a été consenti pour une activité de prêt-à-porter masculin, exercée sous l’enseigne MONSIEUR [E], moyennant un loyer annuel de base de 29.100 Euros HT et un loyer variable HT égal à 4% du Chiffre d’Affaires réalisé par le preneur pendant l’année civile considérée.

À titre de mesures commerciales exceptionnelles, le bailleur a consenti, au preneur une remise de loyer annuelle à imputer à parts égales sur chaque trimestre de l’année :

— pendant la première année du bail : 19 400€

— pendant la deuxième année du bail : 16 975€

— pendant la troisième année du bail : 14 550€

— pendant la quatrième année du bail : 9700€

— pendant la cinquième année du bail : 4850€

Le bail prévoit également une provision pour charges communes fixées à titre prévisionnel et indicatif à 153€ HT par mètre carré GLA par an.

Le 15 novembre 2017, JOLIETTE BATIMENTS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 20.255,53 euros correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2017 inclus

Le bailleur a fait pratiquer, le 26 septembre 2018, en application des dispositions de l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, une saisie-conservatoire de créances entre les mains du LCL, établissement bancaire teneur des comptes de la société MY TAILOR IS FREE, pour la somme en principal de 35.781,58 euros. Cette saisie s’est révélée fructueuse pour la somme de 25.708,99 euros et a été dénoncée à la société MY TAILOR IS FREE le 3 octobre 2018.

Le 8 septembre 2020, le bailleur a fait pratiquer une nouvelle saisie-conservatoire de créances, en application des dispositions de l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, entre les mains du LCL pour la somme en principal de 62.590,66 euros. Cette saisie s’est révélée fructueuse en totalité et a été dénoncée à la société MY TAILOR IS FREE le 11 septembre 2020.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 octobre 2018, la société JOLIETTE BATIMENTS a assigné la société MY TAILOR IS FREE en référé, aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  12.913,10€ au titre des loyers impayés ;

—  20.558,70€ au titre des charges impayées ;

—  134,98€ au titre du solde du dépôt de garantie.

Par arrêt en date du 1er octobre 2020, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé l’ordonnance du 23 avril 2019 prononcée par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Marseille sauf relativement aux charges et, statuant à nouveau a, à titre provisionnel :

— Condamné la société MY TAILOR IS FREE à payer à la société JOLIETTE BATIMENTS l’intégralité de sa créance de loyers, soit 34.257,07 euros arrêtés au 4ème trimestre 2019 inclus ;

— Condamné la société MY TAILOR IS FREE à payer à la société JOLIETTE BATIMENTS les taxes foncières 2017 et 2018, soit 6.252,83 euros ;

— Condamné la société MY TAILOR IS FREE à payer à la société JOLIETTE BATIMENTS le solde de dépôt de garantie, soit 313,33 euros ;

— Enjoint à la société MY TAILOR IS FREE de communiquer à la société JOLIETTE BATIMENTS les chiffres d’affaires mensuels réalisés depuis mai 2019 jusqu’à septembre 2020, certifiés par l’expert-comptable du preneur, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 10ème jour calendaire suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société JOLIETTE BATIMENTS au titre de pénalités relatives à l’ouverture le dimanche ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société JOLIETTE BATIMENTS en dommages et intérêts ;

— Condamné la société MY TAILOR IS FREE à payer à la société JOLIETTE BATIMENTS 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2020, le bailleur a converti la saisie-conservatoire en saisie-attribution pour le montant de 34.257,07 euros correspondant aux loyers du 4T 2017 au 4T 2019 tel qu’arrêtés par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Cet acte, dénoncé le même jour à la société MY TAILOR IS FREE n’a pas fait l’objet de contestations.

En outre, le bailleur a pratiqué une saisie-attribution entre les mains de la banque SA CREDIT LYONNAIS le 22 avril 2021 pour le montant de 10.581,80 euros correspondant à la compensation entre les sommes restantes auxquelles la société MY TAILOR IS FREE avait été condamnée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (outre les loyers) et la somme de 1.500,00 euros due par le bailleur à cette dernière. Cette saisie s’est révélée fructueuse en totalité et a été dénoncée le 27 avril 2021 à la société MY TAILOR IS FREE.

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2020, la société JOLIETTE BATIMENTS a assigné la société MY TAYLOR IS FREE devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de résiliation du bail commercial et de condamnation au paiement des loyers impayés.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 mars 2024, au visa des articles 1103, 1124 et suivants, 1240 et 1728 du Code civil, et L. 145-40-2 du Code de commerce, la société JOLIETTE BATIMENTS sollicite de voir :

CONDAMNER la société MY TAILOR IS FREE au paiement à la société JOLIETTE BATIMENTS de :

101.301,20 euros TTC au titre des loyers impayés arrêtés au 1T 2024 inclus ; 52.055,65 euros TTC au titre des charges communes impayées arrêtées au 1T 2024 inclus ; 11.635,06 TTC au titre des taxes foncières 2021, 2022 et 2023 ; 6.984 euros TTC au titre des charges marketing arrêtées au 1T 2024 inclus ; 976,92 euros TTC au titre du solde du dépôt de garantie ;

DIRE ET JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

DIRE ET JUGER que la société MY TAILOR IS FREE a commis de graves manquements en ne réglant pas les loyers et charges afférents au local commercial et ne respectant pas les horaires/jours d’ouverture du centre, justifiant ainsi la résolution du bail signé le 20 avril 2017 à ses torts exclusifs ;

PRONONCER la résolution du bail commercial signé le 20 avril 2017 aux torts exclusifs de la société MY TAILOR IS FREE, avec effet au jour du jugement à intervenir ;

ORDONNER l’expulsion des lieux de la société MY TAILOR IS FREE, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNER la société MY TAILOR IS FREE à quitter les lieux loués et remettre au bailleur les clés en sa possession sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

FIXER 1'indemnité d’occupation journalière due par la société MY TAILORS IS FREE à la somme de 649,66 euros à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la société MY TAILOR IS FREE au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la société MY TAILOR IS FREE à verser à la société JOLIETTE BATIMENTS la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la société JOLIETTE BATIMENTS expose que la société MY TAYLOR IS FREE s’abstient de payer les loyers commerciaux et charges depuis 2017, reprochant à son bailleur la mauvaise commercialité du centre, le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des locaux en raison de la panne du chauffage et l’absence de clarté des clauses contractuelles relatives aux charges ou encore leur absence de justification. Or la société JOLIETTE BATIMENTS expose qu’elle n’est tenue contractuellement à aucune obligation de commercialité, qu’elle a été particulièrement diligente dans le traitement des désordres liés au chauffage, ce qui ne saurait suffire à entrainer la suspension du paiement des loyers et que les clauses contractuelles ont été librement négociées entre les parties et sont limpides et justifiées. La demanderesse sollicite également le paiement des charges marketing, lesquelles bénéficiaient d’une contrepartie réelle et des taxes foncières impayées. En outre la société JOLIETTE BATIMENTS sollicite la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du preneur en raison des nombreux manquements contractuels précités notamment l’absence de règlement des loyers et charges sans motif légitime et l’absence d’ouverture aux heures d’ouverture contractuelles et notamment le dimanche. Enfin, le bailleur soutient que le comportement fautif du preneur lui occasionne un préjudice moral et financier dont il demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 février 2024, au visa des articles 1104 du Code civil ; L 145-33 du Code de commerce, R 145-2 et suivants du Code de commerce, 484 et suivants du Code de procédure civile ; 1353 du Code civil ; L 145-40-2 et R 145-35 à R 145-37 du Code de commerce ; 1219, 1104 et 1240 du Code civil, MY TAILOR IS FREE sollicite de voir :

A titre principal,

DEBOUTER la société JOLIETTE BATIMENTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

ORDONNER une réduction du montant des charges dont le paiement est sollicité par la société JOLIETTE BATIMENTS à hauteur de 22,16% ;

CONDAMNER la société JOLIETTE BATIMENTS à rembourser 22,16% des sommes perçues au titre des taxes foncières depuis l’année 2017 ;

PRONONCER que la société MY TAILOR IS FREE bénéficiera des plus larges délais de paiement ;

CONDAMNER la société JOLIETTE BATIMENTS aux entiers dépens ;

CONDAMNER la société JOLIETTE BATIMENTS à payer à la société MY TAILOR IS FREE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, la société MY TAYLOR IS FREE fait valoir :

— qu’elle est à jour du paiement des loyers jusqu’au 1er trimestre 2022

— une exception d’inexécution car le centre commercial bénéficie d’un manque d’attractivité qui nuit à l’activité commerciale qui n’était pas prévu et que le bailleur refuse de renégocier les termes du contrat et ne fait rien pour y remédier

— que le prix du loyer stipulé par le bail ne correspond pas à la valeur locative notamment car la surface GLA réelle du locale est inférieure à la surface contractuelle selon expertise privée, que la valeur locative doit être fixée en fonction des prix pratiqués dans le centre commercial lui-même qui forme une unité propre de marché et que les restrictions à la jouissance sont nombreuses,

— qu’il existe un rapport de force entre le bailleur et le preneur qui n’a pas permis une négociation libre du contrat qui s’apparente dès lors à un contrat d’adhésion.

— s’agissant des charges, que les dispositions contractuelles sont floues, que la totalité des justificatifs du montant des charges n’est pas produite et que la clé de répartition des charges n’est pas justifiée. Elle expose notamment que ne figure pas de décompte comportant un compte détaillé par catégorie de charges afin d’établir la conformité de la réclamation avec les catégories de charges prévues au bail avec l’indication de leur répartition et de leur caractère imputable au locataire. En outre de nombreuses factures produites ne correspondent à aucune catégorie de charges.

— le calcul du montant des charges prend en compte la surface GLA qui d’après l’expertise est nettement inférieure à la surface figurant dans le bail, dès lors une réduction de 22,16% doit être appliquée dans l’hypothèse d’une condamnation au paiement des charges. Par ailleurs la clef de répartition est douteuse dans mesure où seule une vingtaine de commerces, sur les soixante que comprend le centre commercial, est ouverte.

— s’agissant des charges marketing, le preneur estime que celles-ci sont dépourvues de contrepartie, les événements d’animation étant peu fréquents et ne permettant pas d’améliorer l’attractivité du centre, le bailleur n’ayant pas mis en œuvre l’ensemble des moyens dont il disposait afin d’atteindre les objectifs annoncés lors de la souscription du bail, contraignant ainsi le preneur à d’importantes dépenses de communication.

— s’agissant des taxes foncières, le preneur expose les avoir payées. Toutefois, le bailleur ne fournit pas de justificatif permettant de s’assurer que le montant de la taxe foncière a bien été établi en fonction de la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation du local loué de telle sorte que les montants versés à ce titre doivent lui être remboursés. En outre, celles-ci sont dépendantes de la surface GLA, laquelle est inférieure à celle comprise dans le bail de sorte qu’en cas de condamnation, celle-ci devra être réduite de 22,16% correspondant à l’écart de surface.

— s’agissant des pénalités pour fermeture le dimanche, un manquement à l’obligation de bonne foi impliquant le rejet de la demande. En effet il existe un déséquilibre économique car les commerçants doivent faire face à une hausse de leurs charges compte tenu du coût supérieur du travail le dimanche, tout en devant supporter une baisse de la fréquentation compte tenu du peu d’attractivité du centre, la moitié des locaux commerciaux étant vides. L’association des commerçant a mis en demeure la société JOLIETTE BATIMENTS de faire respecter cette obligation d’ouverture des commerce le dimanche et la société MY TAYLOR IS FREE l’a alerté de ses difficultés, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

— s’agissant de la résolution du bail, que les inexécutions de la société MY TAYLOR IS FREE sont les conséquences des propres inexécutions de la société JOLIETTE BATIMENTS (défaut d’environnement commercial favorable qui est la conséquence directe du défaut de loyauté du bailleur qui n’a pas exécuté le bail de bonne foi. D’autre part, le preneur s’est acquitté des sommes dues au bailleur à l’exception des charges qui font l’objet de contestations sérieuses.+ manquement aux obligations contractuelles de délivrance et de jouissance en raison du défaut de conformité de la surface du local et du dysfonctionnement du système de chauffage)

— sur la résistance abusive, qu’elle n’a pas commis de faute et que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Après clôture de l’instruction ordonnée le 28 mars 2024, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2024. Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les sommes dues

A titre liminaire, il convient de relever que si la société MY TAILOR IS FREE fait valoir un certain nombre de moyens, celle-ci se borne à solliciter le débouté des prétentions de la SAS JOLIETTE BATIMENTS et ne formule aucune prétention tendant à une révision du loyer commercial, à la nullité du contrat, ni même à la nullité de certaines clauses du contrat.

Sur la nature du contrat

Le préambule du bail dispose que « il est précisé que les conditions générales du bail ont fait l’objet de libres discussions et de négociations de bonne foi entre les parties. Les parties ont en effet pu discuter librement de chaque clause de ces conditions générales préalablement à la signature du bail et apporter toutes les modifications souhaitées de sorte que les conditions particulières résultent de cette libre négociation. Le bail constitue donc un contrat de gré à gré au sens de l’article 1110 du code civil. »

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient que le contrat de bail commercial est un contrat d’adhésion dont elle n’a pu librement discuter les clauses. Toutefois si elle produit plusieurs baux commerciaux elle ne démontre pas en quoi le contrat a été soustrait à la négociation. Au contraire, il résulte des dispositions du bail que des remises commerciales de loyer ont été consenties par le bailleur. En outre, elle expose elle-même que le bailleur a proposé des conditions différentes aux nouveaux preneurs ce qui démontre que les clauses contractuelles sont négociables au sein du centre commercial. Le seul fait que le bail commercial se situe dans un centre commercial ne lui confère pas automatiquement le caractère de contrat d’adhésion. En outre, si elle soutient que le contrat de bail commercial est un contrat d’adhésion, elle ne sollicite pas que certaines clauses soient qualifiées d’abusives.

Sur la surface du local

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient que la surface du local pris à bail est largement inférieure à celle comprise dans le bail. Elle produit un certificat de superficie établi par un géomètre mentionnant une surface de vente de 71 m2 et 4,5 m2 de réserve, alors que la superficie figurant dans le bail commercial est de 97 m2 GLA.

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS soutient que la surface GLA comprend au sens de l’article L112-1 du code de l’urbanisme la SHON, augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques et ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle se distingue de la surface de vente qui ne comprend pas les réserves, les cours, les entrepôts ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings etc. Aussi elle fait valoir que si la surface GLA est bien de 97 m2, la surface de vente est quant à elle de 71 m2.

Il ressort des dispositions du bail conclu entre les parties que « le preneur reconnait avoir pris connaissance des différences de calcul existant entre les surfaces telles que définies ci-dessus et les surfaces dites utiles qui peuvent être d’usage en matière de centres commerciaux […] et les surfaces de vente au sens de la règlementation sur l’urbanisme commercial. Toute erreur dans la désignation du Local ou toute différence entre les cotes et surfaces visées au bail (en ce compris ses annexes) ne saurait justifier une réduction ou augmentation du loyer, les parties se référant à la consistance du local tel qu’il existe à la date de signature du bail ».

Un unique certificat mentionnant une superficie différente de celle figurant dans le bail, dont il convient de relever le caractère particulièrement laconique, établie non contradictoirement par un expert privé, n’est pas suffisant pour établir un déficit de surface. En outre, il résulte tant du certificat produit que du courrier adressé le 30 octobre 2017 par la SAS LA SAS MY TAILOR IS FREE à la SAS JOLIETTE BATIMENTS (pièce en défense n°11) que la surface mesurée correspond à la surface de vente, ce qui accrédite la distinction entre surface GLA et surface de vente opérée par le bailleur.

En l’état de ces éléments, LA SAS MY TAILOR IS FREE ne rapporte pas la preuve d’un déficit de surface.

Sur les loyers impayés

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS soutient que le preneur ne règle plus ses loyers depuis 2017 et sollicite le paiement d’une somme de 101.301,20 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 1er trimestre 2024. Elle produit un décompte (pièce n°8quater) et affirme que les différents paiements effectués par le preneur au cours des années 2021, 2022, 2023 et 2024 n’ont servi qu’à apurer l’arriéré locatif accumulé selon imputation prévue à l’article 1.9 du bail.

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient être à jour du paiement des loyers et justifie de divers paiements effectués entre le 29 octobre 2020 et le 21 février 2024 pour un montant de 97 241, 81 euros.

En outre, le preneur soutient que la fixation du montant du loyer ne tient pas compte du :

— défaut de commercialité du centre commercial et refus du bailleur de renégocier un contrat déséquilibré.

— des conditions contractuelles plus favorables des preneurs récemment installés

— la valeur locative du local donné à bail (bâtiment classé impliquant de nombreuses restrictions à la jouissance ce qui constitue un facteur de minoration de la valeur locative, prix couramment pratiqués dans l’unité propre de marché que constitue le centre commercial)

— caractère de contrat d’adhésion du bail commercial.

Toutefois force est de constater que LA SAS MY TAILOR IS FREE ne formule aucune demande de révision du loyer. Dès lors le loyer retenu sera celui convenu entre les parties.

L’article 2.5.1 du bail a fixé le loyer annuel à la somme de 29.100 euros hors taxes hors charges (soit 35 519,56 euros TTC, soit 8879,80 euros TTC par trimestre) et un loyer variable hors taxe égale à 4 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisés par le preneur dans le local pendant l’année civile considérée, le loyer de base ayant été assorti de remises à titre de mesure commerciale exceptionnelle pour les cinq premières années d’exploitation.

Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 1er octobre 2020 que la SAS LA SAS MY TAILOR IS FREE a été condamnée à payer à la SAS JOLIETTE BATIMENTS la somme de 34 257,07 euros au titre de l’arriéré de loyers entre le 4ème trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2019 inclus. Cette somme a fait l’objet d’une saisie le 29 octobre 2020.

Diverses saisies sont intervenues entre les parties pour un montant total de 134 159, 58 euros, lesquelles ne figurent pas explicitement au décompte produit par le bailleur.

La SAS MY TAILOR IS FREE justifie avoir procédé au règlement de la somme de 97 241, 81 euros au titre du paiement des loyers entre le deuxième trimestre 2021 et le premier trimestre 2024.

La SAS JOLIETTE BATIMENTS expose que les paiements effectués par la SAS MY TAILOR IS FREE correspondant au montant des loyers, ont servi à apurer le passif préexistant, toutefois celle-ci n’explique aucunement la ventilation des sommes.

Dès lors la SAS MY TAILOR IS FREE sera condamnée au paiement de la somme de 4059,39 euros correspondant au reliquat entre la somme sollicitée par le bailleur, soustraite de la somme effectivement versée par le preneur au titre du paiement des loyers, à la SAS JOLIETTE BATIMENTS.

Sur les charges impayées

L’article L145-40-2 du Code de Commerce prévoit notamment que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article R145-35 du même code dispose que peuvent être imputés au locataire : 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

L’article 2.8 du bail prévoit que le montant des charges visées à l’article 1.7.1 s’élève à titre prévisionnel et indicatif à 153 euros HT par mètre carré GLA par an.

Selon l’article 1.7.1.2 : Le tableau figurant en annexe 16 fait l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances afférentes aux Parties Communes. Il comporte en outre l’indication de leur répartition entre le Preneur et le Bailleur.

Selon l’article 1.7.1.3 : les charges refacturables au preneur en vertu de l’article 1.7 et de l’annexe 16 sont répartis entre les différents locataires de l’ensemble commercial en fonction de la surface exploitée par chaque locataire. Le montant des charges correspond strictement au local et à la quote part des parties communes nécessaires à l’exploitation du local. A la date des présentes, les charges sont calculées au pro rata de la surface du local par rapport à la surface totale des lots dont le bailleur est propriétaire dans l’ensemble immobilier.

Enfin en vertu de l’article 1.7.5.1 : Le preneur pourra sur rendez-vous prendre connaissance auprès du bailleurs ou de son mandataire aux horaires de bureaux, des comptes de répartition des dépenses, mais il est formellement convenu que sans préjudice de ses droits et recours, le Preneur ne pourra surseoir en tout ou partie au règlement de sa quittance et de ses accessoires en prétextant un désaccord sur le montant de ses charges communes.

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS sollicite le paiement d’une somme de 52.055,65 euros au titre des charges communes impayées arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus.

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient que les stipulations du bail demeurent volontairement floues et ambiguës, que le bailleur n’en justifie pas en totalité et que la clé de répartition des charges n’est pas justifiée. En outre, la répartition des charges locatives entre les différents commerçants est douteuse dans la mesure où nombre de commerces ne sont pas ouverts.

Le bailleur ne produit pas de décompte de la provision réclamée comportant un compte détaillé par catégorie de charges afin d’établir la conformité de la réclamation avec les catégories de charges prévues au bail avec l’indication de leur répartition et de leur caractère imputable au locataire.

En outre, il produit des factures antérieures à la prise de possession du locataire, des factures n’entrant dans aucune catégorie de charges prévues dans le bail ou relevant de catégories non récupérables, certaines étant établies au nom d’autres entités que le bailleur.

Sur ce point, il y a lieu de rappeler qu’au titre de l’article 1353 du code civil, c’est au bailleur, qui réclame à son locataire des sommes au titre des charges, de justifier qu’il a bien exposé ces dépenses, que celles-ci sont bien recouvrables sur le locataire et qu’elles sont recouvrables dans la proportion dans laquelle il entend les recouvrer.

En l’espèce, le bailleur communique le tableau de répartition des charges en fonction des tantièmes occupés (pièce 22), soit 97 en ce qui concerne la SAS MY TAILOR IS FREE, le montant total des charges commune et les cellules vacantes étant précisés, le budget des charges ainsi que les dépenses réelles (pièces 13, 14, 15, 21 bis) les redditions de charges comportant un relevé individuel jusqu’à l’année 2021, une note explicative des charges commerces (pièce 17).

Force est néanmoins de constater que les années pour lesquelles le paiement des charges est sollicité (2021, 2022, 2023 et 2024) ne fait l’objet d’aucun justificatif, ce qui ne permet pas de vérifier la concordance entre les dépenses réellement engagées et les catégories de charges prévues au bail, leur répartition et leur caractère imputable au locataire. En outre, les factures produites pour justifier des charges 2017 et 2018 et 2019 comportent des factures qui ne sont rattachables à aucune des catégories de charges prévues par l’annexe 16.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS JOLIETTE BATIMENTS de la demande formulée au titre des charges impayées.

Sur les taxes foncières

Les articles 1.7 et 1.7.4 du bail prévoient que le preneur s’acquittera de la taxe foncière visée dans l’annexe 16 du bail.

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS sollicite le paiement d’une somme de 11.635,06 euros au titre des taxes foncières 2021, 2022 et 2023.

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient être à jour du paiement des taxes foncières. En outre, le montant des taxes est en corrélation avec la quote part des parties communes nécessaires à l’exploitation du local, or le bailleur n’apporte aucune précision permettant d’apprécier cette corrélation de sorte que le bailleur doit être condamné à rembourser au preneur 22,16% des sommes dont il s’est acquitté au titre des taxes foncières depuis 2017.

La SAS MY TAILOR IS FREE justifie avoir procédé au paiement de la somme de 3803,99 euros correspondant au paiement de la taxe foncière 2021. Elle ne démontre pas avoir réglé les taxes foncières 2022 et 2023. Elle sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 7831,07 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023.

Il y a lieu de rappeler qu’au titre de l’article 5 du code de procédure civile, le juge ne peut statuer au delà de ce qui est demandé, et qu’au titre de l’article 768 du même code, le juge ne statue que sur ce qui est demandé au dispositif des conclusions des parties lorsqu’elles sont rédigées par avocat.

Or, dans ses demandes formées, la société MY TAILOR IS FREE sollicite de voir « condamner le bailleur à rembourser 22,16% des sommes dont il s’est acquitté au titre des taxes foncières depuis 2017 », ce qui ne constitue pas une demande chiffrée ni précise sur laquelle le juge peut statuer. Il n’incombe pas au juge de se référer aux pièces des parties pour chiffres leurs prétentions figurant au dispositif de sorte que celle-ci sera déboutée de la demande formulée à ce titre. En tout état de cause, le définit de surface n’étant pas retenu, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement de 22,16%.

Sur les charges marketing

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS sollicite le paiement d’une somme de 6984 euros au titre des charges marketing arrêtées au 1er trimestre 2024.

LA SAS MY TAILOR IS FREE soutient que les charges marketing n’ont pas de contrepartie réelle dans la mesure où les évènements d’animation sont quasi inexistants et ne permettent pas d’augmenter la fréquentation du centre commercial. Le bailleur n’a pas mis en œuvre l’ensemble des moyens dont il disposait, obligeant le preneur à investir des fonds en matière de communication pour gagner en visibilité.

Si la SAS MY TAILOR IS FREE considère que les actions de marketing réalisées par le bailleur ne sont pas suffisantes ou ne pas à son goût, il n’en reste pas moins que ces dernières existent. Or il n’appartient pas au juge d’apprécier la fréquence ou la qualité des évènements d’animation. Il ne ressort pas des pièces respectivement produites par les parties, que les charges marketing n’ont pas de contrepartie réelle ou que les frais sollicités ne correspondent à aucune dépense véritablement engagée.

En conséquence la SAS MY TAILOR IS FREE sera condamnée au paiement d’une somme de 6984 euros au titre des charges marketing.

Sur les pénalités pour fermeture le dimanche

Il y a lieu de rappeler qu’au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions dont il est saisi. Au titre de l’article 768 du même code, ces prétentions se trouvent uniquement au dispositif des conclusions des parties.

LA SAS MY TAILOR IS FREE sollicite que LA SAS JOLIETTE BATIMENTS soit débouté de sa demande de paiement de la somme de 12.500 euros au titre des pénalités de fermeture le dimanche. Toutefois force est de constater que cette demande n’est pas reprise au dispositif des dernières conclusions de sorte qu’il ne sera pas statué sur cette demande.

Sur le solde du dépôt de garantie

LA SAS JOLIETTE BATIMENTS sollicite le paiement d’une somme de 976,92 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Cette demande n’est pas contestée. Dès lors, LA SAS MY TAILOR IS FREE sera condamné au paiement d’une somme de 976,92 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit notamment : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit deux possibilités. LA SAS MY TAILOR IS FREE ne précise pas laquelle est sollicitée, à savoir le report du paiement ou l’échelonnement de celui-ci. En outre, la demande n’est pas motivée.

En conséquence, la demande de délais entrera en voie de rejet

Sur la résolution judiciaire du bail

Le bailleur soutient que le preneur a violé ses obligations contractuelles de manière répétée ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

Le preneur soutient que ses inexécutions ne sont que la conséquence des inexécutions du bailleur : le défaut de loyauté lié au défaut d’environnement commercial favorable et le défaut de délivrance conforme du fait de la défectuosité du système de chauffage depuis novembre 2022.

— Sur le défaut d’ouverture aux jours/horaires

Il résulte du contrat de bail que celui-ci comprend des jours et horaires d’ouverture que le preneur s’est engagé à respecter, ce qui n’est pas contesté. Il ressort des diverses pièces produites que ces dispositions ne sont pas respectées par plusieurs commerçants de la zone commerciale.

Si les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits, il n’en reste pas moins que ceux-ci doivent être exécutés de bonne foi. En l’espèce, la SAS MY TAILOR IS FREE, ainsi que plusieurs autres commerçants du centre commercial, ont alerté le bailleur à plusieurs reprises sur les difficultés financières rencontrées, notamment du fait de l’ouverture le dimanche en l’absence de clientèle et qu’aucune mesure n’a été prise par le bailleur afin de tenter de résoudre la difficulté. Dès lors la SAS LA SAS JOLIETTE BATIMENTS a manqué à son obligation de loyauté en ne tenant pas suffisamment compte des difficultés rencontrées par les preneurs, du fait de l’absence de succès commercial de la galerie Les Docks Villages, lequel est manifeste.

En conséquence le défaut d’ouvertures aux jours/horaires convenu ne saurait être considéré comme un manquement suffisamment grave permettant la résiliation judiciaire du bail et ne saurait pas plus justifier le paiement d’une pénalité à ce titre.

— Sur le défaut de paiement des loyers et des charges

La SAS MY TAILOR IS FREE a régularisé une part conséquente des loyers, toutefois, il n’est pas contesté que celle-ci a cessé de payer les loyers et charges très rapidement après son installation au sein du centre commercial, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles, susceptible de justifier la résiliation du bail.

— Sur l’exception d’inexécution invoquée par la SAS MY TAILOR IS FREE

L’article 1219 du Code civil dispose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

De plus, il est constant que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Sur le défaut de délivrance conforme du fait de la défectuosité du système de chauffage depuis novembre 2022.

Il résulte des mails produits (pièce 70) que le bailleur a pris en compte la défaillance du problème de chauffage survenu en 2022 et a pris les mesures pour y remédier : planification des travaux de réparations dès janvier 2023 et dans l’attente, mise à disposition de soufflants et chauffages aux commerçants. Les travaux ont été valablement réceptionnés le 4 août 2023. Les problèmes de climatisation ne concernent quant à eux pas la SAS MY TAILOR IS FREE. En conséquence, la SAS JOLIETTE BATIMENTS n’a pas violé son obligation de délivrance et d’entretien du bien donné à bail.

Sur le défaut de loyauté lié au défaut d’environnement commercial favorable

Il est constant qu’à défaut de stipulations particulières du bail, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre.

Ainsi, seule une stipulation expresse du bail pourrait mettre à la charge du bailleur une obligation d’assurer la commercialité de son centre commercial. Or il ressort de l’article 1.17 du bail commercial que « le bailleur ne consent aucune garantie quant à l’attractivité commerciale de l’ensemble commercial et du local ».

La garantie d’un niveau déterminé et élevé de commercialité est ainsi explicitement contredite par les stipulations du bail: « l’attention du preneur est attirée sur le fait qu’un ensemble commercial constitue une entité spécifique et évolutive dans le temps. (…) Le Preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité d’ensemble de l’Ensemble que celle des locaux, objet du présent Bail, sans que le Bailleur garantisse aucun résultat à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. A cet égard, le bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d’affaires envisagés pour l’Ensemble commercial et pour chaque exploitation qui sont mentionnés sur les documents et les brochures publicitaires qui auraient pu être communiquées au Preneur ou qui le serait à la suite de la signature du présent bail, ces documents n’ayant qu’un caractère purement informatif, la commercialité des lieux devant être appréciée par le Preneur en sa qualité de professionnel ».

Il ne saurait donc être allégué un manquement par la société par la SAS JOLIETTE BATIMENTS à ses obligations contractuelles au titre d’un niveau de commercialité moindre qu’attendu.

Toutefois, lorsque le bail met à la charge du bailleur une obligation particulière liée au prestige de la galerie marchande, la responsabilité du bailleur peut être retenue s’il est constaté que la galerie commerciale ne correspond pas au standing contractuellement prévu.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société JOLIETTE BATIMENTS fait peser des charges sur ses locataires telles que « les charges d’animation marketing prévisionnelles et travaux d’amélioration et d’attractivité de l’ensemble immobilier impliquant la mise en œuvre de moyens destinés à favoriser la promotion, l’animation, la décoration et la mise en place de services ».

L’article 2.17 du bail commercial oblige le preneur à rénover sa boutique tous les trois ans afin que le local constitue un pôle d’attraction de la clientèle et qu’il soit conforme au dernier concept de l’enseigne dans d’autres centres commerciaux ou au pied de l’immeuble.

Ainsi, il découle des obligations du preneur que le bailleur était tenu de lui délivrer un local situé dans un centre commercial de standing. Or il ressort des pièces versées aux débats que sur les 80 boutiques et restaurants prévus initialement, plus de la moitié des cellules commerciales sont vacantes. En outre, alors que le centre commercial avait pour vocation de réunir des commerces de créateurs indépendants, il réunit désormais principalement des enseignes de restauration, ce qui réoriente significativement l’image du centre commercial. Il n’est pas contesté que le centre commercial Les Docks Village connaît un faible succès commercial et n’est pas conforme à ses ambitions initiales de centre commercial de standing.

Au regard de ces éléments il ya lieu de considérer que les manquements de la SAS MY TAILOR IS FREE ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du bail compte tenu des manquements de la SAS JOLIETTE BATIMENTS.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée notamment par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

La résistance à une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Comme rappelé ci-dessus, la résistance abusive n’existe qu’à l’égard des prétentions du demandeur. Cette qualification ne peut donc s’appliquer qu’au cours d’une instance, c’est à dire postérieurement à l’introduction de l’action en justice.

Les arguments soulevés à ce titre par LA SAS JOLIETTE BATIMENTS, à savoir la mauvaise foi et l’absence de volonté réelle et sérieuse d’honorer les termes du contrat sont antérieurs à l’introduction de l’action en justice. En outre, LA SAS JOLIETTE BATIMENTS ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part de LA SAS MY TAILOR IS FREE, qui soulève de nombreux arguments dont certains sont admis par le Tribunal. En conséquence la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner la SAS MY TAILOR IS FREE, qui succombe partiellement, aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner la SAS MY TAILOR IS FREE à verser à la SAS JOLIETTE BATIMENTS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

LA SAS MY TAILOR IS FREE sollicite que l’exécution provisoire soit écartée en raison des conséquences manifestement excessive qu’entrainerait une décision de résiliation du bail, alors même qu’il s’est acquitté du montant des loyers.

Compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE au paiement de la somme de 4059,39 euros correspondant au reliquat entre la somme sollicitée par le bailleur et la somme effectivement versée par le preneur, à la SAS JOLIETTE BATIMENTS ;

DEBOUTE la SAS JOLIETTE BATIMENTS de la demande formulée au titre des charges impayées à compter du deuxième trimestre 2021 et jusqu’au 1er trimestre 2024 ;

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE au paiement de la somme 7831,07 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023 ;

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE au paiement de 6984 euros au titre des charges marketing ;

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE au paiement de la somme 976,92 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SAS JOLIETTE BATIMENTS de sa demande de résiliation judicaire du bail commercial ;

DEBOUTE la SAS JOLIETTE BATIMENTS de la demande formulée au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE la SAS MY TAILOR IS FREE de la demande de délais de paiement formulée ;

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE aux entiers dépens,

CONDAMNE la SAS MY TAILOR IS FREE à verser à la SAS JOLIETTE BATIMENTS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT