Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Y]

Logement 302 Etage 3

7 Rue du Jeu de Paume

44340 BOUGUENAIS

Bénéficiaire de l’aide juridctionnelle totale du 06 février 2025 no C-44109-2025-000300

représentée par Maître Clémence REBOUX, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02685 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHDF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Maître Clémence REBOUX + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021 à effet au 1er février 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [K] [Y] un logement lui appartenant sis, 7 rue du Jeu de paume, 3ème étage, logement n°5 – 44340 BOUGUENAIS, moyennant un loyer mensuel initial de 385,13€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 63,24 €. Par un second acte sous seing privé en date du même jour la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a également donné à bail à [K] [Y] un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 41,15 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [K] [Y] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.330,00 € arrêté au 31 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à effet au 9 juin 2024 la résiliation du bail signé le 22 janvier 2021 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3.430,98 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 8 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner la locataire à lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (459,10 €) et charges (41,18 €) mensuels, soit la somme de 500,28 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publiés par l’I.N.S.E.E, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

· Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [K] [Y] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, [K] [Y] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courantes,

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 20 décembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, tout en précisant que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.333,55 €. La requérante déclare également se désister de sa demande de constat de résiliation du bail fondé sur le défaut d’assurance. En outre, elle indique qu’un rappel d’APL va avoir lieu et que la résiliation du contrat de stationnement a été convenue avec la locataire depuis le mois de janvier 2025. Enfin, la bailleresse accepte le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [K] [Y] était représentée par son Conseil. Elle a reconnu le montant de sa dette pour laquelle elle sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme mensuelle de 50 € en plus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de servce, le délibéré a été prorogé au 05 juin 2025.

Par une note en délibéré en date du 13 février 2025, autorisée par le juge, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de saisine de la CAF de la Loire-Atlantique de la situation d’impayé de loyer.

De plus, comme qu’elle a été autorisée par le Tribunal, [K] [Y] a justifié de l’obtention de l’aide juridictionnelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la signification de la situation d’impayé du locataire à la CAF le 21 mars 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 14 août 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024 et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

À l’audience, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte.

Résiliation pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 8 avril 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [K] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.330,00 € arrêté au 31 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.333,55 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant :

les frais de commandement de payer et d’assignation, pour un total de 319,29 € et qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens (137,74 € + 181,55 €) ;

la somme de 95,80 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant initial de 2,20 € par mois, sur une période allant d’avril 2022 à avril 2024 (2,20 x 25), puis d’un montant de 5,10 € par mois sur une période allant de mai 2024 à décembre 2024 (5,10 x 8). La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d’avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

En conséquence, [K] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 4.887,98 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 417€95, déduction faite du montant du loyer relatif à l’emplacement de stationnement (41,15 €), les parties indiquant à l’audience que le bail relatif à l’emplacement de stationnement a été résilié depuis le mois de janvier 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [K] [Y] effectue des paiements réguliers depuis le mois d’août 2024 variant entre 100 et 300 €, ces paiements ne couvrant pas la totalité du loyer.

Le diagnostic social et financier indique que la locataire est célibataire et vit seule dans le logement. Il est mentionné que ses ressources mensuelles sont uniquement composées des allocations de retour à l’emploi de France Travail d’un montant d’environ 820 € par mois et qu’au vu de sa situation de santé fragile, son retour à l’emploi ne semble pas envisageable. Par ailleurs, il est indiqué que les difficultés financières de la locataire sont nées à la suite d’une démobilisation complète face aux démarches administratives de celle-ci, engendrant en plus de l’arriéré locatif, une dette d’énergie.

Lors de l’audience, [K] [Y] sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme mensuelle de 50 € en plus de son loyer courant.

ATLANTIQUE HABITATIONS rappelle la réduction du loyer global du fait de la résiliation du contrat portant sur le stationnement convenue avec la locataire en janvier 2025. La société bailleresse est par ailleurs favorable à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, malgré une reprise seulement partielle du paiement des loyers mais compte tenu de l’accord de la société bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à [K] [Y] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 100 € à ATLANTIQUE HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 janvier 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [K] [Y], concernant le logement sis 7 rue du Jeu de paume, 3ème étage, logement n°5 – 44340 BOUGUENAIS ;

CONSTATE qu’ATLANTIQUE HABITATIONS se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail sont réunies à la date du 9 juin 2024 ;

CONDAMNE [K] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.887,98 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [Y] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 rue du Jeu de Paume, 3ème étage, logement n°5 – 44340 BOUGUENAIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [K] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 21 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 417,95 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [K] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [K] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY