TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01943

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF2W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[L] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [L] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 novembre 2008 prenant effet au 4 décembre 2008, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [L] [E] un appartement à usage d’habitation (n°23) situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 504,71 euros et une provision sur charges mensuelle de 112,64 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [L] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 9 janvier 2025 pour un montant de 2.041,33 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé afin de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— il est en outre demandé à monsieur le juge des contentieux de la protection de la condamner:

* au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.502,24 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce, avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 700 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.338,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de août 2025 comprise. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette par mensualité de 120 euros, en sus du loyer et des charges courantes.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise en l’étude du commissaire de justice le 12 mars 2025, Madame [L] [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2008 prenant effet au 4 décembre 2008 contient une clause résolutoire (article 7. CESSATION DE LOCATION ET RESILIATION CLAUSES RESOLUTOIRES) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.041,33 euros a été signifié le 9 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 960,91 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 16 septembre 2025 démontrant que Madame [L] [E] reste devoir la somme de 1.338,13 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Madame [L] [E], absente à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.338,13 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Madame [L] [E] a repris le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence de la locataire. Elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [L] [E] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 120 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [L] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [L] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2008 prenant effet au 4 décembre 2008 entre la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [L] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (n°23) situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [L] [E] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.338,13 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025) ;

AUTORISONS Madame [L] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 120 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [L] [E] soit condamnée à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [E] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente