N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

06 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20133 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTCN

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 5] n°478 075 443 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. AU MILLIBOIS PRES immatriculée au RCS de [Localité 5] n°893 345 447, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 15 Avril 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 06 Mai 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 06 Mai 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Adresse 4] a consenti, par acte sous seing privé du 17 mars 2022, à la SASU AU MILLIBOIS PRÈS, un bail commercial portant sur un local dans un immeublé situé [Adresse 2], pour une durée du 9 ans à compter du 1er avril 2022 et moyennant un loyer mensuel de 812 euros HT et HC, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Un commandement de payer la somme de 14.218,39 euros, en principal, a été signifié à la SASU AU MILLIBOIS PRÈS par la SCI [Adresse 4], le 25 juin 2024.

Par exploit du 13 novembre 2024, la SCI PORT CHATEAU-VALLIÈRE a assigné la SASU AU MILLIBOIS PRÈS devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile.

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de TOURS du 7 janvier 2025, il a été rejeté la demande de constat de la résiliation du bail, la demande tendant à ordonner l’expulsion de la preneuse et la demande de fixation d’une indemnité d’occupation. La SASU AU MILLIBOIS PRÈS a été condamnée à verser à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 5.830,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 au titre des loyers et charges demeurés impayés, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Un commandement de payer la somme de 21.836,73 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été signifié à la SASU AU MILLIBOIS PRÈS par la SCI [Adresse 4], le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2025, la SCI PORT CHATEAU-VALLIÈRE a assigné la SASU AU MILLIBOIS PRÈS devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

A l’audience du 15 avril 2025 la SCI [Adresse 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Elle demande de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 17 mars 2022 consenti par la SCI PORT CHATEAU-VALLIERE, portant sur les locaux sis [Adresse 2], et visée dans le commandement de payer en date du 24 janvier 2025 ;En conséquence, CONSTATER la résiliation dudit bail à compter du 25 février 2025 ;DIRE ET JUGER que la SAS AU MILLIBOIS PRES est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;ORDONNER l’expulsion immédiate de la SAS AU MILLIBOIS PRES et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force publique, et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;DIRE que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.CONDAMNER la SAS AU MILLIBOIS PRES à régler à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 23.717,37 euros, à la date du jeu de la clause résolutoire, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1.880,64 euros TTC, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; CONDAMNER en outre la SAS AU MILLIBOIS PRES à régler à la SCI [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer pour 216,24 euros, ajoutant l’état des inscriptions pour 65,42 euros ;JUGER que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.Elle soutient que, en vertu des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et en l’absence de paiement libératoire dans le délai imparti, elle est recevable et bien fondée à solliciter du juge des référés qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, jugé que la SASU AU MILLIBOIS PRÈS est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux et ordonné son expulsion immédiate.

La SASU AU MILLIBOIS PRÈS n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIREAux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte de :

tout ou partie d’un seul terme de loyer et/ou de charges ou de tout rappel de loyers et/ou de charges consécutif à une augmentation de loyer, qu’il résulte du présent bail, de ses avenants ou d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, oudes accessoires du loyer, notamment du dépôt de garantie, oudes compléments du loyer, notamment la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, la taxe sur les bureaux ainsi que l’assurance immeuble,et plus généralement tout ce qui est considéré par l’administration fiscal comme étant des compléments de loyer, oudes indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, oudes frais d’actes d’huissier de justiceou encore en cas d’inexécution :

de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, de ses avenants ou d’actes postérieurs, et le cas échéant du règlement de copropriété et plus particulièrement des obligations prévues à

l’article 4 du bail « Usage et destination des lieux »,l’article 7 du bail « Charges et conditions »,l’article 8 du bail « Conditions générales de jouissance »,l’article 12 du bail « Impôts et charges »,l’article 14 du bail « Cession »,l’article 15 du bail « Sous-location »,l’article 18 du bail « Loyer », ainsi que l’article 19 « Indexation du loyer »ou des obligations légales ou réglementaires incombant au preneur,d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et 1 mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit ou ne le sera pas si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires.Le bailleur pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire.

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au bailleur.

En cas de résiliation ou d’expulsion, les montants des loyers payés d’avance et du dépôt de garantie, s’il y a lieu, resteront acquis de plein droit au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages-intérêts et sans préjudice également de l’application de l’article 1760 du code civil et ce, nonobstant l’expulsion.

Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.

En aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée ni comme comminatoire ni comme clause de style.

Tenant lieu de loi aux termes de l’article 1103 du code civil, cette clause devra être rigoureusement exécutée par les parties ».

L’acte sous seing privé du 17 mars 2022 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SCI [Adresse 4] a fait délivrer à la SASU AU MILLIBOIS PRÈS un commandement de payer d’un montant de 21.836,73 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SASU AU MILLIBOIS PRÈS n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 février 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera également ordonnée, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La somme de 23.717,37 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés à la date du jeu de la clause résolutoire est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation.

La SCI [Adresse 4] verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues (pièce n°6) de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

Toutefois, selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de TOURS du 7 janvier 2025, la SASU AU MILLIBOIS PRÈS a déjà été condamnée à verser à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 5.830,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 au titre des loyers et charges demeurés impayés. Dès lors, il convient d’écarter ce montant et seule la somme de 17.886,83 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La SASU AU MILLIBOIS PRÈS sera donc condamnée à verser à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 17.886,63 euros, au titre des loyers et charges demeurés impayés au 25 février 2025.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 février 2025, la SASU AU MILLIBOIS PRÈS est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, d’un montant de 1.880,64 euros TTC, correspondant au montant du loyer global de la dernière année, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux. La SASU AU MILLIBOIS PRÈS sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SASU Au millibois près, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI [Adresse 4] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ou à la procédure d’expulsion régie par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 17 mars 2022 liant les parties, à effet du 24 février 2025;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 17 mars 2022, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 24 février 2025 ;

ORDONNE à la SASU AU MILLIBOIS PRÈS d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SASU AU MILLIBOIS PRÈS de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI [Adresse 4] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE, faute pour la SASU AU MILLIBOIS PRÈS de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI [Adresse 4] à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais de la SASU AU MILLIBOIS PRÈS;

CONDAMNE la SASU AU MILLIBOIS PRÈS à payer à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 17.886,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 février 2025 ;

CONDAMNE la SASU AU MILLIBOIS PRÈS à payer à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 1.880,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 1er mars 2025 près, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SASU AU MILLIBOIS PRÈS à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Au millibois près aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

V. ROUSSEAU