TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03560 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKUK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[K] [Y]

C/

[O] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DE JAEGER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [K] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître DE JAEGER Christine avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [S], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 novembre 2021, Monsieur [K] [Y] a donné à bail par le biais de son mandataire AKELLIANCE à Monsieur [O] [S] et Monsieur [V] [P] un appartement à usage d’habitation (n°A03) ainsi qu’un parking (N°1) situés [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 600 euros, 40 euros de loyer pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2023, Monsieur [V] [P] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 21 avril 2023. Monsieur [O] [S] est resté seul titulaire du bail.

Le 14 mars 2024, Monsieur [K] [Y] a fait signifier à Monsieur [O] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [K] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et donc la résiliation dudit bail ;

— son expulsion immédiate et sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux ;

— l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur propre chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 2515,34 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, soit la somme de 740,50 euros,

* d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens de l’instance en ce compris, le coût du présent acte, le coût du commandement de payer ( 141,60 euros), les frais de la dénonce à la CCAPEX ainsi que toutes sommes au titre de l’article 10 du décret du 8/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26 décembre 2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [K] [Y], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2422,02 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 juillet 2024, Monsieur [O] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [K] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 19) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2515,34 euros a été signifié le 14 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1190 €. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 15 mai 2024 et Monsieur [O] [S] est depuis occupant sans droit ni titre.

En outre, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [O] [S] pour organiser son départ et assurer son relogement.

L’expulsion de Monsieur [O] [S] sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire au besoin avec assistance de la force publique sans qu’il y ait lieu en revanche au prononcé d’une astreinte qui n’est pas justifiée par les circonstances de l’espèce.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [K] [Y] produit un décompte du 8 novembre 2024 démontrant que Monsieur [O] [S] reste devoir la somme de 2.275,02 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, déduction faite des frais de taxe d’ordures ménagères (147 euros) non justifiés par la taxe foncière.

Monsieur [O] [S] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.275,02 euros.

Monsieur [O] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 mai 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 740,50 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant Monsieur [K] [Y] sera débouté de sa demande au titre de l’article 10 du décret 8/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26 décembre 2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère de l’avocat n’étant pas obligatoire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [Y], Monsieur [O] [S] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2021 entre Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation (n° A03) ainsi que l’emplacement de stationnement (n°1) situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [Y] de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [Y] de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à verser à Monsieur [K] [Y] à titre provisionnel la somme de 2.275,02 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [K] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 740,50 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à verser à Monsieur [K] [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la demande de Monsieur [K] [Y] au titre de l’article 10 du décret 8/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26 décembre 2007 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente