TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02664 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEJF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT

C/

[I] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [B] [E] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 janvier 2022, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation, un jardin et un garage, situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 429,11 euros pour le logement, 54,73 euros pour le garage et 23,88 euros pour le jardin et une provision sur charges mensuelle de 11,20 euros.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 02 novembre 2023.

Le 29 février 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 juillet 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 967,87 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, outre les échéances ultérieures impayées, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [B] [E], munie d’un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.213,81 euros, pour inclure les paiements et mensualités jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 01 juillet 2024, Madame [I] [J] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 02 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 646,53 euros a été signifié le 29 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [J] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

Malgré la reprise des paiements du loyer depuis deux mois, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 30 avril 2024 et Madame [I] [J] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [I] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [I] [J] reste devoir la somme de 1.213,81 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Madame [I] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.213,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [I] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 avril 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Madame [I] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2022 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [I] [J] concernant un local à usage d’habitation, un jardin et un garage, situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.213,81 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,