Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 12 août 2025, n° 25/01600

TJ Toulouse 12 août 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
Le tribunal a constaté que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, permettant l'application de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que M. [D] [J] doit être expulsé en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que M. [D] [J] n'a pas contesté le montant des arriérés et a ordonné son paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit
Le tribunal a jugé que M. [D] [J] doit verser une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer en raison de son occupation illégale.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a considéré que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 12 août 2025, n° 25/01600
Numéro(s) :	25/01600
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Diane DUPEYRON
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01600 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement

[D] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à M^e DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [D] [J], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 28 mai 2024 prenant effet au 6 juin 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [D] [J] un local à usage d’habitation (porte n°Fb01) situé [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 475,33 euros, 16,49 euros de loyers des annexes et une provision sur charges mensuelle de 63,97 euros.

Le 9 janvier 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail le liant à la société CDC HABITAT SOCIAL,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.132,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, mois de mars inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 8 juillet 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, Maître DUPEYRON Diane, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.625,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 7 mai 2025, Monsieur [D] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 7 janvier 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du

06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 28 mai 2024 prenant effet au 6 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 7 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.515,01 euros a été signifié le 9 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [J] n’a effectué aucun règlement dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 février 2025 et Monsieur [D] [J] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L=ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [D] [J] reste devoir la somme de 4.625,07 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Monsieur [D] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.625,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 3.132,28 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [D] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du

21 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [D] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 28 mai 2024 prenant effet au 6 juin 2024 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [D] [J] concernant un local à usage d’habitation (porte n°Fb01) situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 4.625,07 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 3.132,28 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge