TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02774 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TE4W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[N] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [F] [B], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [N] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 mars 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [N] [J] un appartement à usage d’habitation (n°5, bâtiment A) et un garage (n°5), situés

[Adresse 3], pour un loyer mensuel de 413,77 euros et une provision sur charges mensuelle de 113,77 euros.

Le 18 avril 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [N] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.265,05 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus au

21 juin 2024, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges compris et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été retenu à l’audience du 29 avril 2025.

La SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [F] [B], valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.655,48 euros. Elle indique que l’aide personnalisée au logement de Madame [N] [J] a été suspendue, que cette dernière a repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Madame [N] [J], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir eu des difficultés financières dues à la cessation du versement de la pension alimentaire par le père de son enfant et à une période sans emploi entre juillet 2024 et novembre 2024. Elle précise qu’elle a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée, pour lequel elle gagne 1.480 euros par mois, et qu’elle percoit une pension alimentaire de 150 euros par mois. Elle ajoute que l’aide personnalisée au logement est en cours de calcul. Elle indique enfin qu’elle n’a pas d’autre dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 mars 2023 contient une clause résolutoire (Article 4-7- Résiliation) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.063,11 euros a été signifié le 18 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [J] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 29 avril 2025 démontrant que Madame [N] [J] reste devoir la somme de 3.928,59 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction du dépôt de garantie de 443 euros et des frais de procédure d’un montant total de 283,89 euros.

Madame [N] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.928,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1.819,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des propositions de règlements formulées par Madame [N] [J], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et du fait que la demanderesse ne s’oppose pas aux délais de paiement, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 110 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [N] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [J] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [N] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [N] [J] concernant un appartement à usage d’habitation (n°5, bâtiment A) et un garage (n°5), situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3.928,59 euros (décompte arrêté au 29 avril 2025, incluant une dernière facture de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1.819,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [J] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,