N° RG 24/01535 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TES2

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01535 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TES2

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SAS CABINET DUNAC AVOCATS

à M^e Ashwin HARONIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SCI ANNIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ashwin HARONIA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [P] [I], demeurant [Adresse 6]

défaillant

SAS KS AUTOMOBILE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre DUNAC de la SAS CABINET DUNAC AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 14 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signatures privées en date du 1er juin 2015, la SCI ANNIE a donné à bail commercial à la société KS AUTOMOBILE, agissant en la personne de son gérant Monsieur [P] [I], des locaux situés à [Adresse 4] SEYSSES [Adresse 1]). Les lieux loués concernent :

— un bâtiment aménagée à usage de garage et de carrosserie identifié comme étant le « Bâtiment n°2 » d’une surface d’environ 625 m2,

— les emplacements de parkings identifiés en couleur verte sur le plan annexé « parking bâtiment 2 »,

— et l’emplacement réservé au recyclage des déchets (matérialisé hachuré sur le plan).

Par contrat sous signatures privées en date du 1er septembre 2017, la SCI ANNIE a donné à bail commercial à Monsieur [P] [I] gérant de la société KS AUTOMOBILE, des locaux d’une surface de 175 m2 identifié comme étant le « Bâtiment n°1 » , ainsi que des emplacements de parking identifiés « Parking Bâtiment 1 » d’une surface de 450m2, au sein du même immeuble collectif sis [Adresse 7].

L’immeuble collectif comprend égalelent une partie d’environ 300 m² identifiée comme étant le « Batiment n°3 » qui était loué à la société JET CENTER, laquelle bénéficait également de places de parking dédiées. La société JET CENTER a résilié son bail et a quitté les lieux en août 2022.

Selon la SCI ANNIE, la société KS AUTOMOBILES a investi les lieux qui était précédemment loué à la société JET CENTER sans aucun accord du bailleur.

Par actes de commissaire de justice en dates du 25 juillet 2024, la SCI ANNIE a assigné la société KS AUTOMOBILE et Monsieur [P] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI ANNIE demande au juge des référés de :

A titre principal :

ordonner l’expulsion de la SAS KS AUTOMOBILE et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] et dénommée Bâtiment 3, du parking du bâtiment 3 et du passage commun et condamner la SAS. KS AUTOMOBILE à enlever tous véhicules et matériels entreposés au [Adresse 3] du bâtiment 3, du parking du bâtiment 3 et du passage commun, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement la SAS KS AUTOMOBILES et Monsieur [P] [I] à payer à titre de provision à la SCI ANNIE la somme de 12.965,57 euros au titre d’impayé des charges,condamner solidairement la SAS KS AUTOMOBILES et Monsieur [P] [I] à payer à la SCI ANNIE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,A titre subsidiaire :

condamner la SAS KS AUTOMOBILES à payer à titre de provision à la SCI ANNIE la somme de 10.129,35 euros et Monsieur [P] [I] à payer à titre de provision à la SCI ANNIE la somme de 2.836,22 euros au titre d’impayés de charges.

Aux termes de ses conclusions, la société KS AUTOMOBILE, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

débouter la SCI ANNIE de l’intégralité de ses demandes, la condamner à payer à la société KS AUTOMOBILES la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [I], régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande d’expulsion et d’enlèvement des véhicules et matériels sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SCI ANNIE soutient que la société KS AUTOMOBILES stocke du matériel sur des parties qui ne font pas l’objet de son bail, à savoir le parking du Bâtiment 3 et le passage commun.

La société KS AUTOMOBILES conteste ces allégations et soutient que le matériel entreposé ne lui appartient pas. Selon elle, l’ancien locataire du Bâtiment n°3, la société JET CENTER, a quitté les lieux en laissant du matériel et des désordres que le bailleur essaie de lui imputer.

Il convient de constater que la SCI ANNIE produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 07 février 2024 duquel il ressort que la clôture séparant le parking du bâtiment 2 et du bâtiment 3 a été retirée et que du matériel est stocké sur des zones exclues du bail la liant à la société KS AUTOMOBILES.

Il n’est pas inutile de rappeler que l’article 9 du code de procédure civile impose à la partie demanderesse de prouver les faits qu’elle allègue.

Toutefois, en l’absence de tout élément permettant de déterminer la propriété du matériel stocké, voire l’éventuelle appropriation des lieux par un tiers occupant du Bâtiment n°3, ainsi que la situation des lieux à la fin du bail avec la société JET CENTER, grâce notamment à l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire, il convient de constater que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé et que les demandes de la SCI ANNIE se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient donc de débouter la SCI ANNIE de ses demandes à ce titre.

* Sur la demande de condamnation solidaire de la société KS AUTOMOBILE et de Monsieur [P] [I] au versement d’une provision

La SCI ANNIE soutient que la société KS AUTOMOBILES et Monsieur [P] [I] restent à lui devoir la somme de 12.965,57 correspondant à la consommation d’eau et à leur part de taxe foncière depuis 2020. Elle sollicite à ce titre leur condamnation solidaire.

Il convient de constater que la SCI ANNIE ne fonde pas sa demande de condamnation solidaire en droit. Or, il convient de rappeler que la solidarité ne se présume pas et ne peut être que d’origine légale ou conventionnelle en vertu de l’article 1310 du code civil.

Dès lors, il convient de constater que la demande de condamnation solidaire des défendeurs de la SCI ANNIE se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur la demande subsidiaire de provisions conjointes à l’encontre de la société KS AUTOMOBILES et à l’encontre de Monsieur [P] [I]

Le bail liant la SCI ANNIE et la société KS AUTOMOBILES porte sur des locaux de 625 m2 et stipule en son article 5.4 : « La taxe foncière des locaux loués sera à la charge du preneur à hauteur de 2/3 de son montant ».

La bail liant la SCI ANNIE et Monsieur [P] [I] porte sur des locaux de 175m2 et stipule en son article 4.10 : « Le locataire supportera, à hauteur des 2/3, la charge de l’impôt foncier et de toutes taxes additionnelles à la taxe foncière afférents aux locaux objets du présent bail, sur présentation de l’avis d’imposition par le Bailleur, le Bailleur conservant à sa charge 1/3 de l’impôt foncier et des taxes additionnelles afférents aux locaux ».

Il est par ailleurs constant que les parties défenderesses sont actuellement les seuls locataires de l’ensemble immobilier litigieux.

La SCI ANNIE verse aux débats :

— un décompte faisant état des sommes dues suivantes :

— facture de consommation du 21/12/2020 au 29/06/2021 : 259,08 euros

— facture de consommation du 29/06/2021 au 22/12/2021 : 239,15 euros

— facture de consommation du 22/12/2021 au 28/06/2022 : 300,34 euros

— taxe foncière 2021 pour les locaux 625m2 et 175m2 : 6.043 euros

— taxe foncière 2022 pour les locaux 625m2 et 175m2 : 6.124 euros

— facture de consommation du 28/06/2022 au 20/12/2022 : 271,54 euros

— facture de consommation du 20/12/2022 au 27/06/2023 : 290,26 euros

— facture de consommation du 27/06/2023 au 20/12/2023 : 290,25 euros

— taxe foncière 2023 pour les locaux 625m2 et 175m2 : 6.178 euros

Soit un total de : 19.995,62 euros

La SCI ANNIE produit, en outre, toutes les factures de consommation d’eau ainsi que les avis de taxes foncières permettant de vérifier les sommes réclamées.

S’agissant de deux baux distincts, il convient de ramener cette somme à la superficie mentionnée sur chacun des deux baux, soit :

— Pour Monsieur [P] [I] : (175/800) x 19.995,62 = 4.374,04 euros

— Pour la société KS AUTOMOBILES : (625/800) x 19.995,62 = 15.621,57 euros

Par ailleurs, il ressort des pièces produites par la SCI ANNIE ainsi que de ses conclusions que, postérieurement à la délivrance de l’assignation, la société KS AUTOMOBILES a réglé la somme de 7.030,05 euros.

Dès lors, il convient de constater que la demande provisionnelle d’un montant de 2.836,22 euros de la requérante à l’égard de Monsieur [P] [I] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient, ensuite, de constater que la demande provisionnelle dirigée à l’encontre de la société KS AUTOMOBILES ne se heurte à aucune contestation sérieuse à hauteur de 8.591,52 euros (15.621,57 – 7.030,05).

Il convient donc :

de condamner Monsieur [P] [I] à verser à la SCI ANNIE la somme provisionnelle de 2.836,22 euros, somme arrêtée à la date de l’audience du 14 janvier 2025,de condamner la société KS AUTOMOBILES à verser à la SCI ANNIE la somme provisionnelle de 8.591,52 euros, somme arrêtée à la date de l’audience du 14 janvier 2025.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société KS AUTOMOBILE et Monsieur [P] [I] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SCI ANNIE de ses demandes d’expulsion du Bâtiment n°3 en présence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à verser à la SCI ANNIE la somme provisionnelle de 2.836,22 euros, somme arrêtée à la date du 14 janvier 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société KS AUTOMOBILES à verser à la SCI ANNIE la somme provisionnelle de 8.591,52 euros somme arrêtée à la date du 14 janvier 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum la société KS AUTOMOBILE et Monsieur [P] [I] à payer à la SCI ANNIE la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum la société KS AUTOMOBILE et Monsieur [P] [I] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,