Du 05 avril 2024

5AA

SCI/ld

PPP Référés

N° RG 23/01558 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YG5Q

S.C.I. DU MIDI

C/

[R] [J] [F]

— Expéditions délivrées à avocat et défendeur

— FE délivrée à Maître Marion GARRIGUE-VIEUVILLE

Le 05/04/2024

Avocats : l’AARPI MGGV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024

Prorogé du 12 janvier 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU MIDI

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Marion GARRIGUE-VIEUVILLE de l’AARPI MGGV AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [R] [J] [F]

née le 22 Juillet 1974 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023

Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024 puis au 5 avril 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juillet 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2022, la SCI DU MIDI a donné à bail à Madame [J] [F] [R] un logement situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, la SCI DU MIDI a fait délivrer à Madame [J] [F] [R] un commandement de payer la somme de 6920 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la SCI DU MIDI a assigné Madame [J] [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 6 octobre 2023 aux fins de voir :

« Constater que le bail conclu entre la SCI DU MIDI et Madame [J] [F] [R] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges dus ;

« Ordonner l’expulsion de Madame [J] [F] [R] des lieux loués, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

« Condamner Madame [J] [F] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 6920euros correspondant aux loyers et charges impayés, à la date du commandement de payer du 3 avril 2023, sauf à parfaire ;

« Condamner Madame [J] [F] [R] au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés à compter du jour du commandement de payer et ce, jusqu’au jour de la décision de justice à intervenir, avec intérêts de droit ; la dette locative s’élevant à la somme de 10 662 euros au 1er juin 2023 ;

«  Condamner Madame [J] [F] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux ;

« Condamner Madame [J] [F] [R] à payer une somme de 2760 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

« Condamner Madame [J] [F] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 24 novembre 2023.

Lors de l’audience du 24 novembre 2023, la SCI DU MIDI, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12707 euros au jour de l’audience et confirme les termes de sa demande initiale. Madame [J] [F] [R] n’a versé aucun loyer entre juin et octobre 2022. Les paiements ont repris courant novembre 2022, pour de nouveau s’arrêter en février 2023.

En défense, l’avocat de Madame [J] [F] [R] comparaît et expose qu’il n’a reçu aucun document de la part de sa cliente et qu’il se dessaisit du dossier de Madame [J] [F] [R].

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, Madame [J] [F] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 31 juillet 2023, deux mois avant la date de l’audience du 6 octobre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 avril 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages et places et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique au garage loué par la SCI DU MIDI à Madame [J] [F] [R].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI DU MIDI a fait signifier à Madame [J] [F] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 6920 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [F] [R] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 3 avril 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 juin 2023, en application de l’article 24.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 juin 2023.

Dès lors, Madame [J] [F] [R] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 4 juin 2023, ce qui constitue pour la SCI DU MIDI un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, la SCI DU MIDI produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 12 707 euros à la date du 24 novembre 2023.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [J] [F] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 12 707 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 novembre 2023 – échéance du mois de novembre incluse-. Madame [J] [F] [R] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1261 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J] [F] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] [F] [R] à verser à la SCI DU MIDI la somme de 800 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 4 juin 2023 ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [J] [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1261 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [R] à payer à la SCI DU MIDI la somme de 12 707 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [R] à payer à la SCI DU MIDI, à compter du 1er décembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [R] à payer à la SCI DU MIDI une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT