TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00385

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[R] [N]

[E] [U] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [U] LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Emma FERRET du Cabinet MERCIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [U] [K]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 27 et 30 juin 2023, signé électroniquement, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] un appartement à usage d’habitation (porte C0-7), situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 584,20 euros et une provision sur charges mensuelle de 69,10 euros.

Par contrat distinct des 27 juin et 30 juin 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] une place de stationnement n°0075 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 40 euros et une provision sur charges mensuelle de 13,63 euros.

Le 21 février 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. La société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la société CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement provisionnel :

— de la somme de 1.339,02 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— de la somme de 27,02 euros, correspondant aux frais bancaires exposés par la demanderesse,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité des demandes de son assignation, et actualise sa demande en paiement à la somme de 988,86 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2025. Elle sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte locatif à jour, compte tenu des règlements invoqués par la locataire et non pris en compte.

Madame [E] [K] comparaît en personne et affirme que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 554 euros environ, selon les derniers règlements qu’elle a réalisés et qu’elle sollicite de la régler en deux fois. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant. Elle indique qu’elle est agent comptable en contrat à durée indéterminée, qu’elle perçoit un salaire de 1.200 euros par mois, qu’elle a constitué un dossier pour être reconnue en invalidité de catégorie 1 et qu’elle devrait bénéficier d’une allocation s’ajoutant à son salaire d’un montant de 398,29 euros à compter du mois de mai 2025. Elle précise qu’elle n’a pas d’enfant. Elle ajoute que Monsieur [R] [N] est son conjoint, qu’il exerce un emploi en contrat à durée indéterminée, qu’il perçoit un salaire de 1.800 euros par mois, qu’il a quatre enfants et qu’il verse 100 euros par mois pour deux de ses enfants, dont il a la garde de manière alternée. Elle explique qu’ils ont eu des difficultés à payer les loyers et charges car elle a été en mi-temps thérapeutique pendant un an et que son conjoint a été opéré deux fois l’année dernière.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 27 janvier 2025, Monsieur [R] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par mail du 16 avril 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte actualisé, lequel sera dès lors pris en considération, accompagné d’un courrier précisant que la dette locative, expurgées des frais de procédure, est créditrice de 60,98 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la date de délivrance du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail concernant l’emplacement de stationnement conclu le 27 juin 2023 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu à la même date que le bail d’habitation, pour des emplacements dans la même résidence entre les mêmes parties.

Les baux d’habitation et de stationnement conclus le 27 juin 2023 contiennent des clauses résolutoires (Articles 7 et 8) qui prévoient la résolution en cas d’impayés d’un terme du loyer avec provision sur charge, deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant la clause du bail d’habitation a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1.484,58 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 22 avril 2024, et par suite la résiliation à la même date du bail relatif au stationnemment accessoire au bail d’habitation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La société CDC HABITAT produit en délibéré autorisé un décompte du 16 avril 2025 démontrant que Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] ont réglé l’intégralité de leurs loyers et de leurs charges, mensualité d’avril 2025 comprise. Il apparaît davantage qu’ils ont versé la somme de 60,98 euros en surplus.

Ainsi, il convient de débouter la société CDC HABITAT de sa demande en paiement.

Par ailleurs, dans la mesure où les frais bancaires exposés par la demanderesse ne sont ni des loyers ni des charges, il n’y a lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 27,02 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] s’étaient abstenus de tout remboursement avant la date d’audience, ils auraient pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où ils étaient manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] auraient ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant leur dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] dans une situation moins favorable que celle dont ils auraient bénéficié en n’apurant pas leur dette locative avant l’audience, il convient de leur octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 22 avril 2024, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu’au 10 avril 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de la société CDC HABITAT tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de la société CDC HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé la société CDC HABITAT à recourir à un commissaire de justice, Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT, Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclus les 27 et 30 juin 2023 entre la société CDC HABITAT et Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] concernant un appartement à usage d’habitation, porte CO-7,, situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 avril 2024, et par suite la résilation du bail relatif à la place de stationnement n°0075 située à la même adresse;

OCTROYONS rétroactivement à Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 22 avril 2024 au10 avril 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 10 avril 2025 ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc la société CDC HABITAT de sa demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTONS dès lors la société CDC HABITAT de ses demandes tendant à l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N], leur condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation étant devenues sans objet ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande tendant à la condamnation solidaire de Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] au paiement de la somme de 27,02 euros, correspondant aux frais bancaire exposés par la demanderesse ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] à verser à la société CDC HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,