TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02899 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFAG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2024, la SCI Les Sapins a consenti un bail d’habitation à M. [C] [H] sur l’appartement situé au second étage de l’immeuble sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 469 euros dont 09 euros de provision sur charges.

Le 20 juillet 2024, la bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 07 janvier 2025, une quittance subrogative a été délivrée par la bailleresse à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1 876, 00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 876, 00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [H] le 04 février 2025.

Par assignation du 14 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail ; Ordonne l’expulsion de M. [C] [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne M. [C] [H] au paiement de la somme de 3 283, 00 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 876, 00 euros due à cette date et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne M. [C] [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne M. [C] [H] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [C] [H] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter à la juridiction des éléments sur la situation personnelle du locataire.

À l’audience du 09 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé le montant de la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude le 14 avril 2025, M. [C] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 20 juillet 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 22 juillet 2024 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [C] [H] ainsi qu’en paiement des loyers et charges impayés.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGMENT SERVICE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 février 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer, reproduisant textuellement la clause résolutoire contractuelle, a bien été signifié au locataire le 31 janvier 2025, portant sur la somme de 1 876, 00 euros à régler dans un délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 876, 00 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 26 novembre 2025 mentionnant qu’un total de 6 591, 80 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il ressort du décompte détaillé de la créance produit par la demanderesse qu’aucun versement n’a été réalisé par le locataire pour apurer sa dette.

Par son absence, M. [C] [H] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 876, 00 euros due à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, M. [C] [H] n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 469 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 22 juillet 2024 entre la SCI LES SAPINS, d’une part et Monsieur [C] [H], d’autre part concernant l’appartement sis au 2ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 469 euros (QUATRE CENT SOIXANTE-NEUF EUROS) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6 591, 80 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 876, 00 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 31 janvier 2025 et de l’assignation du 14 avril 2025 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge