Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 septembre 2025, n° 25/01361

TJ Toulouse 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que les locataires n'ont effectué aucun paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ce qui a conduit à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que les locataires n'ont pas contesté le montant de la dette et qu'ils sont donc condamnés au paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation mensuelle pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que les locataires, en tant que parties perdantes, doivent supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 sept. 2025, n° 25/01361
Numéro(s) :	25/01361
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanne ESPANOL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01361 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB7U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[X] [P] [M] [J] [Z]

[O] [E] épouse [Z]

[N] [F]

[V] [K]

[H] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e Jeanne ESPANOL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [P] [M] [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

Mme [O] [E] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [N] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [V] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [H] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 juillet 2022, Madame [A] [U] épouse [C] a donné à bail à Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] un local à usage d’habitation, un garage, un parking ainsi qu’un grenier situés [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 600 euros.

Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] sont venus aux droits de Madame [A] [U] épouse [C] à la suite de son décès en 2023.

Le 30 avril 2024, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2025, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 13.800 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnité d’occupation échus au 13 mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 avril 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi car Monsieur [V] [K] s’est présenté en retard à l’audience et que le conseil des demandeurs n’avait plus la possibilité de revenir à l’audience.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 16.200 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise en précisant que les locataires n’ont jamais effectué de règlement de loyers.

Bien que convoqués respectivement par remise en main propre et par envoi d’avis de renvoi à l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [V] [K], Monsieur [N] [F] et Madame [H] [T] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 juillet 2022 prenant effet au 1er août 2022 contient une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 7.200 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 1er juillet 2024, Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] produisent un décompte du 8 juillet 2025 démontrant que Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] restent devoir la somme de 15.600 euros, mensualité de juin 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.600 euros.

Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z], Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2022 prenant effet au 1er août 2022 entre Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] et Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] concernant un local à usage d’habitation, un garage, un parking et un grenier situés [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] à verser à Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 15.600 euros (décompte arrêté au 8 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] à verser à Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [K] et Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

Le Greffier, Le juge,