Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04858 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQEE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitués à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [D] [Y]

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 08 décembre 2022, Monsieur [X] [R] a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 520,00 euros outre une provision sur charges de 70,00 euros et la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 8,20 euros.

Par acte séparé du 08 décembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti au bailleur une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [D] [Y] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par le locataire, Monsieur [X] [R] a actionné la caution (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 19 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [D] [Y] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 896,40€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 19 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er octobre 2024, signifiée à domicile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Monsieur [X] [R], a attrait Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Monsieur [D] [Y] au paiement des sommes suivantes :2 129,12€ au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2023 sur la somme de 896,40€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 2 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 04 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 524,62 euros sa créance locative arrêtée au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. En outre, elle a indiqué que la recherche d’emplois pour le locataire est difficile eu égard au fait qu’il ne possède que des papiers italiens et non français.

Monsieur [D] [Y], comparant en personne, a indiqué ne pas bénéficier d’aides au logement. Toutefois, il déclare avoir été embauché récemment et attendre que son nouvel employeur l’appelle pour savoir quand il pourra commencer. Il sollicite, en ce sens, des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [X] [R] à l’encontre de son locataire, Monsieur [D] [Y], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 26 octobre 2022 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [Y] le 19 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 896,40 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [D] [Y] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et de dire que faute par Monsieur [D] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre Monsieur [X] [R] et Monsieur [D] [Y] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail non meublé, le 08 décembre 2022, prenant effet au 08 décembre 2022 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 1], d’une superficie de 44,00 m² à Monsieur [D] [Y] (21/05/1984), pour un loyer d’un montant mensuel de 520,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 78,20 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 21 janvier 2025 pour la somme de 3 524,62€, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Toutefois, il apparaît que cette somme prend en compte le commandement de payer et l’assignation. Il convient de déduire la somme de 139,32 au montant de la créance locative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [Y] à payer la somme de 3 385,30 euros actualisée au 21 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

A titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [D] [Y] ne verse aucun justificatif permettant de savoir s’il y a bien repris le paiement du loyer courant. Au regard de la quittance subrogative versée par le demandeur, il convient donc de considérer que le mois de janvier 2025 n’a pas été réglé. Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder au preneur des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années.

En l’espèce, au regard des deux diagnostics sociaux et financiers versés aux débats, il apparaît que le locataire fait un état d’un restant à vivre mensuel extrêmement modeste de 44,00 euros. Il indique cependant au juge des contentieux de la protection qu’il a trouvé un nouvel emploi mais ne verse aucun justificatif concernant celui-ci.

Dès lors, au vu de sa situation précaire, il semble impossible pour Monsieur [D] [Y] d’apurer sa dette locative sur vingt-quatre mensualités eu égard au montant du loyer déjà bien trop élevé au regard de ses ressources.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Monsieur [D] [Y] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de février 2025, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de février 2025 ne peut bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut prononcer une telle condamnation.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 08 décembre 2022 entre Monsieur [X] [R] et Monsieur [D] [Y] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 385,30 euros actualisée au 21 janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [D] [Y] ;

DIT que faute par Monsieur [D] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE la demande tenant à la condamnation de Monsieur [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE