MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 02 Octobre 2025

DOSSIER : N° RG 22/03064 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RBUY

NAC: 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame BLONDE, Vice Présidente

GREFFIER lors du prononcé : M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 12 Juin 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [T] [O] exerçant la profession de secrétaire médicale, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDERESSES

S.C.C.V. LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 10], RCS [Localité 12] 347 502 866, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

Mme [A] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Suivant acte reçu le 8 juillet 2019 par Me [Z] [R] notaire à [Localité 9] (32), avec la participation de Me [C] [U], notaire à [Localité 12], Mme [A] [Y] a vendu à Mme [T] [O] une maison d’habitation, sise [Adresse 4] (31), au prix de 142 000 euros nets vendeur.

Mme [O] a financé cette acquisition grâce à un apport de 82 000 euros et au moyen d’un emprunt bancaire ‘prêt Modulimmo’ d’un montant de 71 329 euros, souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10], au taux de 1,40% et remboursable en 240 échéances de 340,92 euros.

Postérieurement à son emménagement, Mme [O] a invoqué la survenance de fissures au niveau des cloisons, l’existence d’un phénomène de bourdonnement lors de l’utilisation d’appareils électriques, la dégradation de pièces de bois de la charpente du patio, un défaut de performance énergétique, de même que la réalisation par la venderesse de modifications de l’aspect extérieur de la maison, sans déclaration ni autorisation.

Mme [O] a mandaté un expert technique, M. [K], pour procéder à une expertise non judiciaire. Cet expert privé a dressé deux rapports, l’un du 31 mars 2020 et le second le 22 mai 2022.

Procédure

Suivant ordonnance du 30 juillet 2020, le juge des référés, saisi par assignation de Mme [O] du 28 avril 2020, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Mme [Y] et désigné pour y procéder M. [P] [J].

Suivant ordonnances des 4 février 2021 et 25 mars 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à d’autres parties appelées en cause par Mme [O] : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin situé au [Adresse 11], l’agence immobilière intermédiaire de vente, le diagnostiqueur immobilier et son assureur, ainsi que les notaires ayant assisté les parties lors de la vente.

En outre, suivant ordonnance du 21 juillet 2021, la mission confiée à M. [P] [J] a été étendue à des infiltrations affectant le plafond de la cuisine.

Par actes du 13 juillet 2022, Mme [O] a fait assigner Mme [Y] et la Caisse de Crédit Mutuel de Muret devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction prononcer la résolution de la vente et celle du prêt.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise judiciaire ordonnée en référé.

L’expert a déposé son rapport le 21 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 12 juin 2025 de la formation collégiale, est intervenue le 15 mai 2025.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 14 mai 2025, Mme [O] demande au tribunal de :

– prononcer la résolution de la vente ;

– ordonner la publication de son jugement au service de la publicité foncière de [Localité 10] ;

– condamner Mme [Y] à lui restituer le prix de vente de 142 000 euros ;

– condamner Mme [Y] à lui rembourser les frais de notaire, d’un montant de 7 834 euros ;

– condamner Mme [Y] à lui rembourser les frais d’agence immobilière d’un montant de 6 600 euros ;

– prononcer la résolution du contrat de prêt ;

– ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre Mme [O] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] ;

– à titre subsidiaire :

– condamner Mme [Y] à lui payer une indemnité de 51 801,33 euros TTC afin de mettre un terme aux désordres, à actualiser selon l’indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement ;

– en tout état de cause :

– débouter Mme [Y] de ses prétentions ;

– condamner Mme [Y] à lui payer une indemnité d’un euro en réparation de son préjudice moral ;

– condamner Mme [Y] à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation de Maître Marie-Agnès Trouvé, avocate, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En réponse, au terme de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2025, Mme [Y] demande au tribunal de :

– à titre principal :

– débouter Mme [O] de sa demande en nullité de la vente sur le fondement du dol ;

– débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] de ses prétentions ;

– débouter Mme [O] de sa demande de condamnation de Mme [Y] à lui payer une somme de 142 000 euros en restitution du prix de vente, de 7 834 euros au titre du remboursement des frais de notaire et de 6 600 euros au titre des frais d’agence ;

– à titre subsidiaire :

– débouter Mme [O] de sa demande de condamnation de Mme [Y] à lui payer une indemnité de 51 801,33 euros au titre des travaux de reprise et limiter cette indemnisation à une somme de 1 128,49 euros TTC au titre des travaux d’électricité et à une somme de 4 537,33 euros TTC au titre des travaux de réparation de la salle de bains ;

– débouter Mme [O] de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de paiement des frais d’expertise et d’indemnisation de son préjudice moral ;

– condamner Mme [O] à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– condamner Mme [O] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice découlant de la saisie-conservatoire ;

– juger la mainlevée de la saisie-conservatoire ou la limiter à proportion des condamnations prononcées ;

– condamner Mme [O] à lui payer une indemnité d’occupation du bien de 700 euros par mois.

Pour sa part, en l’état de ses dernières conclusions signifiées le 9 avril 2024, la société Caisse de Crédit Mutuel de Muret demande au tribunal de :

– lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à justice sur la demande de résolution ou d’annulation de la vente ;

– condamner Mme [O] à lui payer le montant du capital emprunté, déduction faite des remboursements effectués (hors assurances), soit une somme de 50 901,78 euros ;

– condamner Mme [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 4 169,89 euros au titre des intérêts échus hors assurances ;

* 500 euros au titre des frais de dossier ;

* 578 euros au titre des frais de garantie ;

* 99 % du montant des intérêts à échoir au titre de la perte de chance de percevoir ces intérêts en cas de poursuite du contrat, soit une somme de 6 177,44 euros ;

* 3 563,12 euros au titre de l’indemnité de résiliation ;

– condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes principales de Mme [O] aux fins d’anéantissement de la vente

1.1 Sur le fondement des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

Il incombe donc à l’acquéreur invoquant l’existence de vices cachés de démontrer pour chacun d’eux sa réalité, sa gravité, son existence au moment de la vente et son caractère occulte, ces caractères étant cumulatifs.

Il convient en l’espèce de vérifier si les désordres invoqués par Mme [O] en pages 7 à 9 de ses conclusions répondent chacun aux conditions de l’article 1641 du code civil, étant précisé que, dès lors qu’un défaut ne répond pas à l’un seul desdits critères, il n’est pas utile de vérifier s’il répond aux autres.

En outre, selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En considération de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant à l’acte, il incombe donc encore à Mme [O] d’établir que chacun des vices cachés invoqués était connu de Mme [Y].

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

* Les erreurs du diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic annexé à l’acte de vente a classé la maison en ‘D’ au titre de la consommation énergétique (197 KWhep/m²/an) et en ‘B’ au titre de l’émission des gaz à effet de serre (6 kgeqco²/m²/an).

Il résulte des investigations expertales et notamment de celles du sapiteur [G] que le bien correspond à la classe ‘F’ pour la consommation énergétique (415,6 Kwhep/m²/an) et à la classe ‘C’ pour l’émission des gaz à effet de serre (13,5 kgeqco²/m²/an).

Toutefois, Mme [O] ne démontre pas que Mme [Y] avait connaissance du caractère erroné du diagnostic annexé à l’acte.

Les erreurs du diagnostic de performance énergétique sont donc insusceptibles de constituer un vice pouvant être utilement invoqué par Mme [O].

* Les défauts de l’installation électrique

Le sapiteur [G] a constaté divers défauts de l’installation électrique :

— absence de prise de terre

— liaison terre / tableau à réaliser en fil de cuivre de 16 mm² isolé,

— absence de protection surcharge des trois interrupteurs différentiels de 40 A,

— cache borne du cumulus à remettre en place,

— luminaire de l’entrée non relié à la terre,

— liaison entre le disjoncteur de branchement et tableau de section insuffisante et à reprendre en 16 mm²,

— nombre de disjoncteurs derrière chaque différentiel excessif (à limiter à 8).

Ces non-conformités ont été considérées par l’expert judiciaire comme ‘suffisamment graves pour que les travaux de reprise soient engagés au plus vite’ (Pg 29).

L’expert judiciaire attribue l’origine des désordres à une faute d’exécution de M. [F], électricien ayant achevé ses travaux le 15 décembre 2014. Ni le procès-verbal de constat d’huissier réalisé sur le compte instagram de la venderesse ‘bingo family’ ni la capture d’écran dudit compte au 8 septembre 2016 ne corroborent les allégations de Mme [O] selon lesquelles Mme [Y] aurait réalisé elle-même des travaux d’électricité après 2014.

La connaissance des défauts de l’installation électrique par Mme [Y], qui n’est pas professionnelle de l’électricité mais vendeuse dans l’ameublement et dont Mme [O] ne prouve pas qu’elle disposait de compétences spécifiques en électricité, n’est donc pas démontrée.

Les défauts de l’installation électrique sont donc insusceptibles de constituer un vice pouvant être utilement invoqué par Mme [O].

* Sur le défaut du balcon en bois du premier étage

L’expert judiciaire observe que ‘Mme [Y] a réalisé une terrasse/balcon au premier étage consistant à réutiliser une poutre existante, à disposer des solives neuves et à mettre en place un platelage bois ajouré. La qualité des matériaux utilisés pour le solivage [n’est pas identifiable] (classement, traitement etc…). Mme [Y] a appliqué un traitement par badigeon à la chaux afin d’augmenter sa durabilité et ce dernier est visible. En l’état et en l’absence de désordre, nous considérons qu’il s’agit d’une non-conformité. Les bois destinés à être exposés aux intempéries sont, soit des bois exotiques denses soit des bois ayant subi des traitements à cœur et qui se justifient par un classement réglementaire. L’altération du bois par les intempéries peut engendrer à long terme un risque pour les personnes utilisant ce balcon. Les matériaux composant ce balcon devront être remplacés (lames de plancher, solivage) et/ou traités pour garantir leur durabilité. Les protections observées sont insuffisantes (plaques de bitume ou tôle en zinc)'.

M. [J] a évalué à 4 981,42 euros le montant des travaux de remplacement des pièces de structure et des lames de plancher par des produits conformes.

La facture d’achat des poutres, versée aux débats par la défenderesse, ne permet pas de vérifier la conformité des éléments utilisés par elle, contrairement à ce qu’elle l’allègue.

S’agissant de la gravité du vice, l’expert avance que cette non-conformité est de nature à nuire à la stabilité ou à la solidité de l’ouvrage (pg 26).

Il convient toutefois d’observer que l’expert commence par conclure qu’il ne peut identifier la qualité des matériaux utilisés pour le solivage et qu’il ne critique pas la qualité de ce solivage. De plus, ses conclusions sur les travaux pour y remédier sont alternatives et le fait de pouvoir simplement traiter le bois exclut la gravité du vice.

Le défaut affectant le balcon en bois du premier étage ne constitue donc pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

* Sur l’état de la charpente de la cour

L’expert judiciaire a observé que la panne intermédiaire (…) présente (…) un fléchissement et quelques fissures (…). La vétusté des pièces de bois et leur sous dimensionnement sont à l’origine de leur fléchissement.

Il n’est pas contesté que ces défauts existaient avant la vente. Mme [Y] en avait encore connaissance, l’expert judiciaire ayant observé la mise en oeuvre de bracons de soulagement sous chaque panne intermédiaire.

L’étude des photographies en pages 23, 24 et 30 du rapport d’expertise judiciaire, ainsi que celles intitulées ‘vue de la panne fissurée’ et ‘vue de l’aménagement réalisé par l’ancienne propriétaire. La panne fissurée (…)' , révèle cependant que les désordres étaient incontestablement visibles par Mme [O] au moment de la vente, sans effort particulier.

L’état de la charpente de la cour ne constitue donc pas un vice pouvant être utilement invoqué par Mme [O].

* Sur l’état du conduit de fumée en fond de cour

L’expert judiciaire a constaté que le conduit de fumée et la traversée en toiture sont non conformes (absence de respect de l’écart au feu avec les bois de charpente et absence de chevêtre). Il a encore estimé que ce désordre pouvait être ‘difficilement visible’ par Mme [O] au moment de la vente. Toutefois, la demanderesse ne démontre pas la connaissance de ce vice par Mme [Y].

L’état du conduit de fumée en fond de cour ne constitue donc pas un vice pouvant être utilement invoqué par Mme [O].

* Sur l’absence de dispositif de récupération de l’eau de pluie entraînant des remontées d’humidités et l’exposition aux intempéries des murs de la cour intérieure

L’expert judiciaire relève que ‘la découverture partielle de la toiture existante expose les murs de la cour aux intempéries. Ces derniers doivent être protégés afin d’éviter leur dégradation. Mme [Y] nous a indiqué avoir mis en place un dispositif de collecte des eaux pluviales issues d’une partie du toit et l’avoir relié à une jardinière dans le patio. Ce dispositif complet n’existe plus, la jardinière a été enlevée. L’eau s’écoule dans la cour et s’évacue par un puisard dont la capacité d’infiltration n’est pas connue. De plus, le fait d’avoir supprimé une partie de la couverture augmente la quantité d’eau tombant sur le sol. Le dispositif d’évacuation de l’eau n’est pas pérenne. La découverture partielle de la toiture existante expose les murs de la cour aux intempéries. Ces derniers doivent être protégés afin d’éviter leur dégradation'. La reprise du désordre consiste dans la réalisation d’un puisard performant ou le raccordement au réseau existant.

L’expert judiciaire ajoute que cette non conformité est ‘de nature à nuire à la stabilité ou la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné'. Cette conclusion est toutefois insuffisante à caractériser la gravité requise par l’article 1641 du code civil, le tribunal observant que l’eau tombant dans la cour s’évacue tout de même par un puisard.

En tout état de cause, l’absence de descente d’eaux pluviales devait être notée par un acquéreur normalement diligent.

La malfaçon tenant à l’absence de récupération des eaux pluviales ne constitue donc pas un vice caché.

* Sur la fissuration des enduits

L’expert judiciaire a constaté, tant sur la façade arrière de la maison que sur le mur extérieur au dernier niveau, des microfissures sur l’enduit extérieur. Il ajoute que ce revêtement sonne creux par endroit.

Il précise qu’à ce stade ces microfissures sont de nature esthétique et ne remettent pas en cause la destination de l’ouvrage, ce que Mme [O] ne contredit pas utilement.

Le désordre ne présente donc pas la gravité requise par l’article 1641 du code civil.

* Sur la venue d’eau depuis le mur mitoyen avec la copropriété voisine

L’expert judiciaire a constaté des traces de venues d’eau dans l’atelier situé au rez-de-chaussée, lesquelles proviennent de deux descentes d’eaux pluviales situées sur la copropriété voisine et raccordées sur un regard non étanche, le tuyau horizontal raccordant ce regard à la rue étant encore partiellement obstrué pour être rempli de mousse.

L’existence de venues d’eau dans un espace fermé, fût-il à l’usage d’atelier, le rend incontestablement impropre à sa destination, d’autant que l’expert privé a constaté le développement de salpêtre.

Mme [Y] avait connaissance de ce désordre, l’ayant signalé au syndicat des copropriétaires voisin. Elle ne justifie pas, contrairement à ce qu’elle allègue, que des travaux correctifs menés dans la copropriété voisine auraient mis fin aux venues d’eau si bien qu’elle ne pensait pas utile de le signaler à Mme [O]. Il résulte au contraire des déclarations faites le 11 mai 2020 par l’épouse du syndic bénévole de la copropriété du n° 10 à l’expert privé mandaté par Mme [O] qu’un litige avait opposé en février 2019 Mme [Y] à la copropriété et que, compte tenu des relations tendues entre les parties, aucune suite n’avait été donnée à cette démarche.

Le vice était enfin caché au moment de la vente, Mme [O] justifiant par les photographies versées aux débats que l’endroit humide se trouvait dissimulé sous des objets apposés contre le mur.

Toutefois, le désordre concerne une seule pièce de l’immeuble, à usage autre que d’habitation. Il ne le rend donc pas impropre à sa destination et il n’est pas démontré qu’il en diminue l’usage. Le degré de gravité de l’article 1641 du code civil n’est donc pas constitué.

* Sur les infiltrations en plafond de la cuisine

L’expert judiciaire a constaté un défaut de raccordement des flexibles de la cabine de douche lors de l’accedit du 19 mai 2022, à l’origine d’une tache d’humidité en plafond de la cuisine. Il précise que les rapports sont fuyards et que la cabine de douche présente également un défaut de fixation murale. La reprise du désordre est évaluée à 4 537,33 euros TTC.

Mme [Y], qui a procédé à la pose de la cabine de douche, est réputée connaître le désordre.

Toutefois, il n’est pas démontré par Mme [O] que ces infiltrations, constatées pour la première fois au cours de l’expertise judiciaire, l’aient empêchée d’user sa cuisine.

De plus, la modicité des travaux permettant de mettre fin au désordre (démontage de la cabine de douche pour reprise des connexions des alimentations puis repose) exclut que le vice présente le caractère de gravité requis pas l’article 1641 du code civil.

* Sur l’absence de tubage du poêle à bois

L’expert judiciaire a constaté dans l’une des chambres du deuxième étage la présence d’un poêle à bois ancien, raccordé par un tube d’évacuation non isolé à un ancien conduit de cheminée. Il précise que l’usage de ce poêle est, compte tenu de l’état du conduit de cheminée, à proscrire absolument et qu’un tubage dans les règles de l’art est indispensable pour assurer son utilisation en toute sécurité. Il ajoute qu’une entrée d’air frais devra également être mise en place.

Si Mme [Y] soutient avoir informé Mme [O] de l’usage purement décoratif de ce poêle, elle ne le démontre par aucun élément. Au contraire, Mme [O], qui justifie qu’une extraction au droit de la cheminée était bien visible sur le toit au moment des visites du bien, pouvait parfaitement penser que la cheminée fonctionnait.

L’impossibilité de faire usage de ce poêle à bois constitue incontestablement une impropriété à destination. Celle-ci se trouve toutefois circonscrite au seul poêle et n’affecte ni l’habitation dans son ensemble, ni même la chambre qu’il équipe dès lors que cet élément n’en constitue pas le seul mode de chauffage.

Le désordre ne constitue donc pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

* Sur les travaux modificatifs en façade sans autorisation administrative

Mme [Y] a fait procéder à la modification de la façade arrière de l’habitation

en substituant une porte-fenêtre à une fenêtre. Ces travaux consistaient plus précisément en la réouverture d’une porte-fenêtre qui avait été réduite en fenêtre, et ont donc redonné à la façade arrière de l’habitation sa configuration d’origine. Mme [Y] les a réalisés sans autorisation administrative.

Les parties s’opposent sur la nature de l’autorisation administrative requise, Mme [O] soutenant qu’il s’agit d’un permis de construire tandis que Mme [Y] soutient que seule une déclaration préalable devait être souscrite.

A cet égard, l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme dispose que doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement.

Les travaux menés par Mme [O] consistent bien en la modification de l’aspect extérieur de la maison et ne relèvent d’aucune des hypothèses des articles R. 421-14 et R. 421-16. Le régime de la déclaration préalable trouvait donc bien à s’appliquer, ce qu’elle n’ignorait pas, ayant déclaré à l’expert avoir renoncé à déposer une déclaration auprès du service d’urbanisme de la ville de [Localité 8] compte tenu de la difficulté que cela représentait (établissement des plans de coupe, etc.).

Elle l’a dissimulé à Mme [O], en déclarant dans l’acte de vente n’avoir pas procédé à des travaux soumis à autorisation administrative.

Il convient toutefois de relever que si Mme [O] se trouvait exposée à des poursuites civiles ou pénales jusqu’en 2022 et au risque de se voir condamnée à procéder à une remise à l’état antérieur, aucune pénalité civile n’est plus susceptible d’être engagée à raison de ces travaux.

Certes, tel que rappelé par Mme [O], lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment (Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies, 06/10/2021, 442182, Publié au recueil Lebon). Cette exigence ne rend toutefois pas la maison impropre à sa destination et n’en diminue pas l’usage.

L’absence d’autorisation administrative ne constitue donc pas, au cas d’espèce, un vice caché.

Mme [O] échouant à démontrer que sa maison est affectée d’un vice caché, sa demande de résolution judiciaire de la vente sur le fondement de l’article 1641 du code civil sera rejetée.

1.2 Sur le fondement du dol

Au terme de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il résulte de l’article 1131 du même code que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.Faisant application de l’article 12 du code de procédure civile et en considération de la sanction énoncée par l’article 1131 du code civil, il convient de requalifier la demande de ‘résolution’ de la vente pour dol, poursuivie par Mme [O], en demande d’annulation dudit contrat.

Au cas présent, il est soutenu par Mme [O] que Mme [Y] lui a sciemment menti lors de la vente de l’immeuble, à plusieurs titres :

— sur les travaux d’électricité, qui n’ont pas tous été réalisés par M. [F],

— sur les travaux de plomberie, qui n’ont pas tous été réalisés par M. [D],

— sur l’absence de déclaration exacte de la surface exacte habitable auprès des impôts,

— sur l’absence de dénonciation des anciennes et actuelles venues d’eau dans l’atelier,

— sur l’absence de garantie décennale pour certains travaux,

— sur l’absence de demande et d’obtention d’un permis de construire pour la modification des façades.

* Sur les travaux d’électricité

Ainsi qu’il a été vu plus haut, Mme [O] ne démontre pas que des travaux d’électricité auraient été réalisés par Mme [Y]. L’expert judiciaire attribue du reste la cause des désordres à une faute d’exécution de M. [F].

Le moyen est donc inopérant.

* Sur les travaux de plomberie

Il résulte notamment de l’expertise judiciaire que Mme [Y] est intervenue en matière de plomberie puisqu’elle a posé la cabine de douche et a aménagé la cuisine (pg 18).

Il n’est toutefois pas justifié par Mme [O] du caractère déterminant de la réalisation par M. [D] de l’ensemble des travaux de plomberie.

* Sur l’absence de garantie décennale pour certains travaux

Selon l’article L. 243-1-1, II, du code des assurances , les obligations d’assurance édictées par les articles L. 241-1, L. 241-2, et L. 242-1 du code des assurances ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles.

Il en résulte que l’assurance obligatoire ne garantit les dommages à l’ouvrage existant provoqués par la construction d’un ouvrage neuf que dans le cas d’une indivisibilité technique des deux ouvrages et si celle-ci procède de l’incorporation totale de l’existant dans le neuf.

Les deux conditions sont cumulatives (3e Civ., 30 mai 2024, pourvoi n° 22-20.711).

Mme [O] s’abstenant de justifier les travaux relevant de la garantie décennale obligatoire qu’elle invoque au soutien de sa demande, le moyen ne saurait prospérer.

* Sur l’absence de dénonciation des venues d’eau

Mme [O] ne démontre pas avoir informé Mme [Y] de ce qu’elle entendait transformer l’atelier en studio de sorte qu’elle n’établit pas que la venderesse savait le caractère déterminant pour elle de l’absence de venue d’eau en ce lieu jusqu’à alors à l’usage d’atelier.

Le moyen ne peut donc pas plus utilement être invoqué.

* Sur l’absence de demande et d’obtention d’un permis de construire pour la modification des façades

L’acte de vente stipule en pages 9 et 10 :

Les travaux, compte tenu de la description faite par le VENDEUR, ne nécessitaient pas de demande de permis de construire.

Le rédacteur précise qu’une demande de permis de construire est nécessaire dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

* ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,

* ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m²,

* ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exempte, transformation d’un local commercial en local d’habitation),

* ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S’agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l’objet dune déclaration préalable.

Le VENDEUR confirme que les travaux effectués n’entrent pas dans l’un des cas ci-dessus.

Il est exact qu’en déclarant dans l’acte de vente n’avoir pas procédé à des travaux soumis à autorisation administrative, Mme [Y] a passé sous silence le fait que, en transformant une fenêtre en porte fenêtre, elle avait modifié l’aspect de l’immeuble sans autorisation.

Mme [O] ne démontre toutefois qu’elle n’aurait pas contracté si elle l’avait su. Le moyen est donc inopérant.

* Sur l’absence de déclaration exacte de la surface exacte habitable auprès des impôts

Mme [O] soutient avoir découvert en consultant le site des impôts que la surface habitable déclarée auprès de cette administration par Mme [Y] n’est que de 42m² contre 134 m² de cave, buanderie, de sorte qu’elle paie au titre de la taxe foncière une somme de 669 euros, bien inférieure à celle de 2 472,57 euros qu’elle devrait si les services des impôts venaient à régulariser.

Mme [O] ne démontre toutefois pas qu’elle n’aurait pas contracté si elle l’avait su. Le moyen n’est donc pas plus opérant.

Mme [O] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la vente sur le fondement du dol.

En conséquence, Mme [O] sera également déboutée de sa demande tendant à la résolution du crédit immobilier souscrit par elle auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10]. Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes au fond de cet établissement bancaire, celles-ci étant privées d’objet.

2. Sur les demandes indemnitaires de Mme [O]

2.1 Sur le préjudice matériel

L’article 1792-1 du code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’article 1792 du même code dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Etant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est encore tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-12.988, Bull. 2010, III, n° 196).

Il incombe à l’acquéreur recherchant la responsabilité décennale ou contractuelle du vendeur de prouver, en cas de rénovation d’un immeuble ancien, que les travaux ont consisté en la réalisation d’un ouvrage.

Au cas présent, il est sollicité par Mme [O] la condamnation de Mme [Y] à lui verser la somme de 51 801,33 euros TTC, se décomposant de la manière suivante :

—  2 209,65 euros TTC au titre des fissures affectant les cloisons et les plafonds,

—  24 183,50 euros TTC au titre des fissures d’enduit (devis CHP du 13 septembre 2021),

—  11 395,31 euros TTC au titre de la reprise de la charpente et de la terrasse bois (devis Arize du 3 avril 2023),

—  3 578,39 euros TTC au titre de la reprise des venues d’eau (devis MM-BTP du 26 avril 2020),

—  1 128,49 euros TTC au titre de l’électricité (facture de M. [S] du 28 avril 2022),

—  9 089,99 euros TTC au titre des infiltrations provenant de la salle de bains (devis M3 du 7.04.2023),

—  216 euros TTC au titre du diagnostic pour le tubage (devis CHEMI PRO du 5 avril 2023).

Mme [Y] ne conteste pas devoir la somme de 1 128,49 euros TTC au titre de la reprise de l’installation électrique. L’étude du rapport du sapiteur confirme que les vices affectant cette installation rendaient la maison dangereuse dans son ensemble.

Mme [Y] reconnaît encore, s’agissant de l’installation de douche, devoir la somme de 4 537,33 euros TTC, montant correspondant à l’évaluation expertale de la dépose et repose de la cabine de douche et de la reprise de peinture de la cuisine. Mme [O], qui conteste ce montant, ne justifie pas que les postes du devis M3 écartés par l’expert judiciaire soient justifiés.

En revanche, la demande au titre de l’absence de tubage du poêle, qui n’a pas pour origine des travaux réalisés par le vendeur, ne relève pas de travaux, doit être rejetée. Il en va de même de celle au titre de la reprise des venues d’eau, étant encore ajouté que la demanderesse ne saurait prétendre à l’octroi d’une somme d’argent correspondant à la reprise des évacuations de la copropriété voisine, cette somme devant être engagée par le syndicat des copropriétaires et non par elle-même.

Ne constituent pas un ouvrage :

— l’apposition en surépaisseur d’une plaque de plâtre de type hygro sur le mur existant,

— la pose de bracons de soulagement sous les pannes de la charpente.

La demande au titre de la reprise des fissures affectant les cloisons et les plafonds, et celle au titre de la charpente doivent pour ce motif être rejetées.

Mme [O] ne démontrant ni n’alléguant qu’il présente une fonction d’étanchéité, ce qu’il n’appartient pas au tribunal de rechercher d’office, l’enduit de façade litigieux ne peut pas plus être qualifié d’ouvrage. La demande de reprise des fissurations esthétiques l’affectant sera donc rejetée.

Enfin, si la réalisation d’un balcon constitue un ouvrage, il n’est pas démontré qu’il se trouve affecté de vices le rendant impropre à destination à l’expiration du délai d’épreuve décennal. L’existence d’un désordre intermédiaire actuel n’est pas plus démontrée. La demande à ce titre ne peut donc pas prospérer.

Il découle de ce qui précède que :

— Mme [Y] sera condamnée à verser à Mme [O] la somme de 1 128,49 euros TTC au titre de la reprise de l’installation électrique, celle de 4 537,33 euros TTC au titre de la reprise de la douche,

— Mme [O] sera déboutée du surplus de sa demande au titre des travaux réparatoires.

2.2 Sur le préjudice moral

En considération des tracas nécessairement induits par la demanderesse du fait d’une expertise privée, d’une procédure de référés, d’une expertise judiciaire suivie d’une instance au fond, la réparation de son préjudice moral par l’octroi d’une indemnité d’un euro apparaît pleinement justifiée.

3. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y]

Mme [Y] ne prouve pas la faute de Mme [O] dans la mise en oeuvre le 26 mars 2025 de la saisie conservatoire qu’elle a fait pratiquer après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne suivant ordonnance du 3 mars 2025.

Dès lors, sans mésestimer les difficultés financières auxquelles elle s’est retrouvée exposée, Mme [Y] ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

S’agissant, au terme de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’une compétence du juge ayant ordonné la mesure, il convient encore que le tribunal se déclare incompétent au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne pour statuer sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 26 mars 2025.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Y], qui au final succombe au moins partiellement, sera condamnée aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire (6 867,84 euros TTC).

M^e Marie-Agnès Trouvé, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [O] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part, Mme [O] sera condamnée à verser à la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande de Mme [Y] à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas sollicité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Déboute Mme [T] [O] de sa demande tendant à la résolution de la vente reçue le 8 juillet 2019 par Me [Z] [R] notaire à [Localité 9], avec la participation de Me [C] [U], notaire à [Localité 12], entre Mme [A] [Y] et Mme [T] [O] portant une maison de village avec garage, terrasse et patio, sise [Adresse 5]) et figurant au cadastre sous les références Section D – n° [Cadastre 7] – Lieudit [Adresse 2] – Surface 00 ha 01 a 10 ca (acte enregistré le 18 juillet 2019 au service de la publicité foncière de [Localité 10]) ;

Déboute Mme [T] [O] de sa demande tendant à l’annulation de ladite vente ;

Déboute Mme [T] [O] de ses demandes tendant à la restitution du prix de vente et au remboursement des frais de notaire et de la commission de l’agent immobilier,

Déboute Mme [T] [O] de sa demande tendant à la résolution du prêt Modulimmo’ d’un montant de 71 329 euros souscrit par elle auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10],

Condamne Mme [A] [Y] à verser à Mme [T] [O] la somme de 1 128,49 euros TTC au titre de la reprise de l’installation électrique et celle de 4 537,33 euros TTC au titre de la reprise de la douche,

Déboute Mme [T] [O] du surplus de sa demande au titre des travaux réparatoires,

Déboute Mme [A] [Y] de sa demande indemnitaire en réparation du préjudice infligé par la saisie conservatoire pratiquée le 26 mars 2025,

Se déclare incompétent au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne pour statuer sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 26 mars 2025,

Ordonne, sauf appel, la transmission d’une copie du dossier au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne,

Constate que les demandes au fond de la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] sont privées d’objet,

Condamne Mme [Y] aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet M^e Marie-Agnès Trouvé au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [A] [Y] à verser à Mme [T] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [O] à verser à la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [A] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT