TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03750

N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[J] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [W],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 04 décembre 2019 et prenant effet au 09 décembre 2019, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [W] un appartement à usage d’habitation (n° 06) et un parking, situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 378,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 57,34 euros.

Le 05 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [J] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail la liant à la société CDC HABITAT SOCIAL, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 316,45 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 août 2024, mois de juillet inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 04 février 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 168,55 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Madame [J] [W], convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude, n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir préalablement avisé 10 juin 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [J] [W], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 09 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 05 juin 2024, pour la somme en principal de 189,87 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [J] [W] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 août 2024.

Madame [J] [W] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [J] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 04 février 2025 démontrant que Madame [J] [W] reste devoir la somme de 168,55 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [J] [W] n’ayant pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 168,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame [J] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 06 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Madame [J] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 décembre 2019 et prenant effet au 09 décembre 2019 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [W] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 06) et un parking, situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 168,55 euros (décompte arrêté au 04 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,