N° RG 25/01479 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLNU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/01479 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLNU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

M et Mme [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF substituant M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [H] [P]

né le 18 Avril 1969 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [M] [P] née [C] [K]

née le 12 Décembre 1958 à PORTUGAL

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 mars 2012 avec effet au 15 mars 2012 pour une durée indéterminée, la S.A. [Adresse 10] a donné à bail à M. [Y] [P] et Mme [V] [P] un logement à usage d’habitation n° 0130036050 entrée 01 appartement F01, sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 548,91 € outre une provision sur charges de 140,31 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A. HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 16 mai 2022.

Elle a ensuite fait signifier à M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2022 pour un montant en principal de 4 921,05 €.

Puis elle a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire et le bailleur ont confirmé la mise en place d’un plan d’apurement de 250 € par mois qui serait respecté depuis mars 2025.

La S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion corps et biens de M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] et de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement ou in solidum à payer chaque mois, tous les mois, à compter du 4 janvier 2023 jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation provisionnelle au titre du loyer de 632,85 € et au titre de la provision pour charges de 205,64 € soit un total de 838,49 € sous réserve du décompte définitif de charges et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l’y autorisera ;

— les condamner solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 4 845,15 € augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;

— les condamner solidairement ou in solidum en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer ainsi que la somme de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique que la dette a diminué.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire avec clause de déchéance du terme et cassatoire.

M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] n’ont pas comparu et ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés à étude.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 mars 2012 contient une clause résolutoire « Article 8 : Clauses résolutoires » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2022 pour un montant en principal de 4 921,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, malgré le paiement d’une somme totale de 2 593,42 € dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2022 à 24 heures.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Leur expulsion sera ordonnée, en conséquence sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte.

2.2. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal alors que le bailleur a attendu près de trois années avant de faire constater les effets du commandement de payer du 17 mai 2022.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient en outre une clause (article 2) de solidarité et d’indivisibilité des locataires.

La S.A. [Adresse 9] produit un décompte arrêté à la date du 26 mai 2025 établissant que M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] restent lui devoir à cette date la somme de 3 003,66 €. Toutefois à l’examen du décompte y figurent des frais de procédure qui doivent être expurgés pour un montant de 156,26 €.

M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 847,40 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier, de l’accord du bailleur et de ce que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et réduisent leur dette locative, M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 6 mars 2012 avec effet au 15 mars 2012 entre la S.A. HLM BATIGERE HABITAT et M. [Y] [P] et Mme [V] [P] née [C] [K] concernant un logement à usage d’habitation n° 0130036050 entrée 01 appartement F01, sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juillet 2022 ;

CONDAMNE M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] à verser à la S.A. [Adresse 9] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 847,40 € [deux-mille-huit-cent-quarante-sept euros et quarante centimes] (décompte arrêté à la date du 26 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

N° RG 25/01479 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLNU

AUTORISE M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 18 mensualités de 150 € (cent-cinquante euros) chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] soient condamnés à verser à la S.A. [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [P] et Mme [P] née [C] [K] à verser à la S.A. HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300,00 € (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN