TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00036 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TVIC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. ALTEAL

C/

[E] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mars 2017, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [E] [T] un appartement à usage d’habitation (n°45) situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 306,46 euros et une provision sur charges mensuelle de 66,13 euros.

Le 10 juillet 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [E] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 484,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtée au 18 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 10 juillet 2024.

A l’audience du 18 février 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 340,78 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Elle demande toutefois que la locataire bénéficie de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir la signature d’un plan d’apurement avec la locataire à hauteur de 20 euros par mois en sus du loyer courant.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 10 octobre 2024, Madame [E] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 mars 2017 contient une clause résolutoire (article 10.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 469,17 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [E] [T] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois et ne s’est pas conformée au plan conventionnel d’apurement de la dette signé entre les parties le 1er août 2024, de sorte qu’à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 17 février 2025 démontrant que Madame [E] [T] reste devoir la somme de 340,78 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [E] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 340,78 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bailleur sollicite au bénéfice de la locataire des délais de paiement selon les modalités du plan d’apurement signé entre les parties le 1er août 2024, à savoir par mensualités de 20 euros.

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants et la dette ayant diminué depuis l’assignation, Madame [E] [T] apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier.

En conséquence, Madame [E] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de la SA ALTEAL, et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [E] [T] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [E] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2017 entre la SA ALTEAL et Madame [E] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°45) situé [Adresse 6] [Localité 1] sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [T] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 340,78 euros (décompte arrêté au 17 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

AUTORISONS Madame [E] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 20 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est réglée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [E] [T] soit condamnée à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [E] [T] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Vice-Présidente