TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03623

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLEX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[R] [X] veuve [F]

[B] [C]

[P] [F]

[Y] [F] épouse [H]

C/

[T] [G] [I] [E]

[U] [S] [V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Anne-Marie TABARDEL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [R] [X] veuve [F]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-Marie TABARDEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [C]

demeurant [Adresse 16]

représentée par Maître Anne-Marie TABARDEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Marie TABARDEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [F] épouse [H]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Anne-Marie TABARDEL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [T] [G] [I] [E]

demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [S] [V] [Z]

demeurant [Adresse 15]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 mars 2022 prenant effet au 18 mars 2022, Madame [R] [X] épouse [F] et Madame [A] [K] ont donné, par l’intermédiaire du mandataire SAS ARCAD GESTION, à bail à Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13][Adresse 7]) pour un loyer mensuel de 850 euros outre le remboursement de la taxe d’ordure ménagère et la consommation d’eau.

Le 7 mars 2024, Madame [R] [M] [F] et Madame [B] [K]- [F] ont fait signifier à Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 18 septembre 2024, Madame [R] [F] épouse [X], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [L] ont ensuite fait assigner Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du bail,

— leur expulsion simple et immédiate ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 5291,94 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 mars 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

*d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*des entiers dépens comprenant le coût du commandement, dont la distraction au profit de Maître TABARDEL sur son affirmation de droit.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [R] [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [L] représentées par leur conseil, ont maintenu les demandes de leur assignation et actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 6.438,05 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice les 17 et 18 septembre 2024, Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, prorogé au 23 janvier 2025, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 07 mars 2025 à 10h30 afin de permettre aux demandeurs de produire l’acte de propriété ou toute autre pièce permettant de justifier de leur qualité à agir.

A l’audience du 07 mars 2025, les consorts [F], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et produisent l’attestation notariée démontrant leur qualité de propriétaires du bien, objet de la procédure. Ils rectifient leur identité en Mme [R] [X] épouse [F] et Mme [Y] [F] épouse [H].

Bien que régulièrement avisés de la décision de réouverture des débats par envoi de la décision par lettre recommandée, par le greffe, les 6 et 7 février 2025, (Ar revenus pli avisé non réclamé) Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025. Par courriel du 2 avril 2025, en délibéré autorisé, le conseil des demanderesses a fait parvenir à la présente juridiction le procès-verbal de signification du commandement de payer délivré à Monsieur [U] [V] [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR L’INTERET ET LA QUALITE A AGIR DES DEMANDEURS

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu par Madame [R] [X] épouse [F] et Madame [A] [K], il a été ordonné la réouverture des débats afin que Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] justifient de leur qualité à agir.

Les consorts [F] produisent une attestation notariale en date du 17 novembre 2022 établissant que le bien immobilier situé [Adresse 3] appartenant pour moitié en pleine propriété indivise à M. [O] [F], et pour moitié en pleine propriété indivise de Mme [R] [X] veuve [F], est devenu du fait du décès de celui-ci survenu le 15 septembre 2021 la propriété de :

— Mme [A] [K],

— Mme [R] [X] veuve [F],

— Mme [Y] [F] épouse [H]

— Mme [P] [F].

Ainsi, les demanderesse ont qualité et intérêt à agir pour solliciter la résiliation du bail et la condamnation de Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] au paiement des sommes dues au titre du bail, étant devenu propriétaire du bien. Leur action est donc recevable.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, les consorts [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 17 et 18 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 mars 2022 prenant effet au 18 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.475,44 euros a été signifié le 7 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour autant, le commandement de payer et l’assignation ont été délivrés à Monsieur [U] [S] [V] [Z] à une adresse différente de l’adresse du bien donné à bail.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [T] [G] [I] [E] et, au besoin, de Monsieur [U] [S] [V] [Z], devenus occupants sans droit ni titre. sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Madame [R] [X] vve [F], Madame [B] [K], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] produisent un décompte du 21 novembre 2024 démontrant que Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] restent leur devoir la somme de 6.450,94 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z], absents aux audiences, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucun congé valablement délivré par Monsieur [U] [S] [V] [Z], lequel reste ainsi contractuellement tenu aux paiements des loyers et charges impayés solidairement avec Madame [T] [G] [I] [E], en application de la clause VII du contrat, mais également des indemnités d’occupation (“obligations ordonnées par décision judiciaire”).

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.450,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 sur la somme de 3.475,44 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la demande de distraction au profit de Maître TABARDEL sur son affirmation de droit, le ministère de l’avocat n’étant pas obligatoire dans la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [R] [X] Vve [F], Madame [B] [K], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H], Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de Madame [R] [X] veuve [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2022 prenant effet au 18 mars 2022 entre Madame [R] [F] et Madame [B] [K], d’une part, et Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 14] sont réunies à la date du 8 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Madame [R] [X] veuve [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] de leur demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les consorts [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] à verser à Madame [R] [X] veuve [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H], à titre provisionnel, la somme de 6.450,94 euros (décompte arrêté au 21 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 sur la somme de 3.475,44 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement solidairement Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] à payer à Madame [R] [X] veuve [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] à verser à Madame [R] [X] veuve [F], Madame [B] [C], Madame [P] [F] et Madame [Y] [F] épouse [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [G] [I] [E] et Monsieur [U] [S] [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la demande de distraction au profit de Maître TABARDEL ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,