TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00240 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VS6

MINUTE N°2025/ 578

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Novembre 2025

[O] [K], [G] [K]

c/

[D] [W]

Copie délivrée à

Monsieur [D] [W]

Copie exécutoire délivrée à

Maître Florence DELFAU-BARDY

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K]

né le 28 Juin 1959 à [Localité 11]

[Adresse 12]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Madame [G] [K]

née le 15 Février 1966 à [Localité 13]

[Adresse 12]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Représentés par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL GENERATIO AVOCATS, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [W]

né le 26 Août 1978 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 3]

non comparant ni représenté à l’appel du dossier

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 février 2022 , à effet au 23 février 2022 , Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] ont donné à bail à Monsieur [W] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 15] au [Adresse 8] [Localité 10] pour un loyer initial mensuel de 550€, outre 55€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] , selon acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 ont fait signifier à Monsieur [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 1622,65€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 6 décembre 2024 .

Par actes de commissaire de justice en date du 11 février 2025 et du 4 mars 2025 , auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] ont assigné Monsieur [W] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 2910,18 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 3 février 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 692,61 € jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 765 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 juin 2025, Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G], non comparants en personne mais représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé la dette due à hauteur de 398,62€, somme arrêtée au 12 juin 2025.

Présent à l’audience, Monsieur [W] [D] a contesté le montant de la dette locative. Il a affirmé avoir soldé définitivement sa dette le 11 juin 2025 par virement , déclaré toucher 3000 euros de revenus mensuels et qu’il était en mesure de fournir ultérieurement les pièces justificatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025 .

Par ordonnance du 5 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 16 septembre 2025 afin que monsieur [W] [D] produise les justificatifs du paiement de la somme de 398,62 euros prétendument effectué le 11 juin 2025 et la preuve de l’extinction de la dette.

A l’audience du 16 septembre 2025 , réouvrons les débats.

Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G], non comparants en personne mais représentés par leur avocat produisent un relevé de compte qui atteste du versement par monsieur [W] [D] de la somme de 398,62 euros et de l’extinction de sa dette locative . Ils se désistent en conséquence de leur demande en paiement de l’arriéré mais maintiennent l’intégralité de leurs autres demandes.

Monsieur [W] [D] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2022, à effet au 23 février 2022 , contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 1622,65€.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux , les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 29 janvier 2025.

2°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G], produisent un décompte de l’agence immobilière ELYADE Services Immobiliers qui atteste du versement par monsieur [W] [D] , le 13 juin 2025, de la somme de 398,62 euros et de l’extinction de sa dette locative.

Etant constaté à l’audience que Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] se désistent de leur demande en paiement de l’arriéré locatif , il n’y a plus lieu de statuer de ce chef.

3°) Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, « (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Toutefois, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail ; l’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, si la clause résolutoire du bail était effectivement acquise à la date du 29 janvier 2025 comme rappelé précédemment, il ressort du décompte actualisé fourni par le bailleur qu’à la date de l’audience de céans , le locataire avait réglé sa dette locative et repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et il y a lieu d’accorder au locataire des délais de paiement rétroactifs jusqu’au jour de l’audience et de constater que, du fait de l’octroi de tels délais et du règlement de sa dette au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, les demandes relatives à l’expulsion de monsieur [W] [D] et à ses conséquences seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [W] sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2°) Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [D] [W] sera donc condamné à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2022 , à effet au 23 février 2022 , entre Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] d’une part , Monsieur [W] [D] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 15] au [Localité 9] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ACCORDONS rétroactivement à Monsieur [D] [W] des délais de paiement jusqu’au jour de l’audience pour s’acquitter de sa dette locative ;

CONSTATONS que des paiements sont intervenus avant l’audience qui ont soldé la dette locative , de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] de leurs demandes relatives à l’expulsion de Monsieur [D] [W] et à ses conséquences  ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [K] [G] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,