TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04730

N° Portalis DBX4-W-B7I-TURX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[K] [R]

C/

[L] [B] [I] [H]

[O] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 9]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [R],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [I] [H],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Maître Brice ZANIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [T],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Brice ZANIN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 décembre 2018, Madame [K] [R] a donné à bail à Monsieur [M] [I] [H] un appartement à usage d’habitation (porte 2) et parking sous-sol situés [Adresse 10] [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Par avenant du 02 janvier 2019, Madame [O] [T], déclarée comme épouse par Monsieur [M] [I] [H], est devenue titulaire du bail au même titre que son époux (Monsieur [M] [I] [H]).

Le 09 août 2024, Madame [K] [R] a fait signifier à Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Madame [K] [R] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, leur expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.586,10 euros, avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [K] [R], représentée par son conseil, se rapporte à son assignation et en maintient les demandes.

Elle expose dans l’assignation que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans le commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise.

Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T], représentés par leur conseil, se réfèrent à leur dossier déposé à l’audience. Ils demandent à titre principal, des délais de paiement de 36 mois, et à titre subsidiaire, des délais de paiement de 24 mois. Ils demandent de débouter Madame [K] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils n’ont que 1.000 euros de revenus, mais qu’ils sont en capacité de régler leur dette sur 24 ou 36 mois, compte-tenu des allocations pour le logement dont ils bénéficient. Ils ajoutent qu’ils ont repris le paiement des loyers courants depuis janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 2.11. – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.640,92 euros a été signifié le 09 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [K] [R] produit un décompte du 21 février 2025 démontrant que Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] restent devoir la somme de 2.941,80 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs non contestée à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.941,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant depuis janvier 2025 (les charges restant néanmoins pour partie impayées pour une somme de 15,06 euros pour janvier 2025 et de 14,92 euros pour février 2025) et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 29 mensualités de 100 euros chacune et d’une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [R], Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2018 et son avenant du 02 janvier 2019 entre Madame [K] [R] d’une part et Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 2) et parking sous-sol situés [Adresse 10] [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] à verser à Madame [K] [R] à titre provisionnel la somme de 2.941,80 euros (décompte arrêté au 21 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] à s’acquitter de cette somme en 29 mensualités de 100 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [K] [R] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] soient condamnés solidairement à verser à Madame [K] [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] à verser à Madame [K] [R] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [I] [H] et Madame [O] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,