16 Décembre 2025

N° RG 25/00457 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FW6G

Ord n°

S.A. LE CREDIT FONCIER DE FRANCE RCS [Localité 11] 542 029 848

c/

S.A.R.L. LA BOUTIQUE DE VOS REVES RCS [Localité 10] 432 422 855

Le :

Exécutoire à :

la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES

Copies conformes à :

la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

RCS [Localité 11] 542 029 848 dont le siège social est situé [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA BOUTIQUE DE VOS REVES

RCS [Localité 10] 432 422 855 dont le siège social est situé [Adresse 8]

non comparant – non représenté

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte authentique reçu le 28 juillet 2009, la SCI RUBAN BLEU SAINT-NAZAIRE a vendu à la SA LOCINDUS, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, treize lots de volumes d’une partie de l’ensemble immobilier appelée “tour des syndicats” et six lots de volumes de la partie appelée “Marceau”, correspondant à l’assiette cadastrale section VV n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], section VT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à SAINT-NAZAIRE.

Par contrat sous seing privé conclu le 11 septembre 2022 prenant effet à compter de la livraison du local prévue le 10 novembre 2022, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a donné à bail commercial à la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES le local BT16 situé au rez-de-chaussée du centre commercial RUBAN BLEU, pour une durée de 10 années entières et consécutives, moyennant un loyer de base annuel fixé à 40.000 € hors taxes. Le bailleur a consenti une réduction temporaire de ce loyer de base les trois premières années : 24.000 € pour la première année, 30.000 € pour la deuxième année, 35.000 € pour la troisième année. Il a été convenu par ailleurs d’un loyer variable additionnel dès que le preneur atteindra un chiffre d’affaires de 400.000 € HT, fixé à la différence positive entre 10 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé chaque année et le loyer de base annuel hors taxes exigible au titre de l’année considérée.

Par courrier recommandé en date du 7 juillet 2025, un mandataire de la société bailleresse a mis en demeure la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES de lui régler la somme de 117.859,30 € sous 48 heures.

Le 17 juillet 2025, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 117.859,30 € dans le délai d’un mois.

Par courrier recommandé en date du 26 août 2025, la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES a informé le mandataire de son bailleur de sa décision de fermer définitivement son établissement, en raison du fort impact de la fermeture de nombreuses enseignes sur la rentabilité de son activité commerciale.

Le 17 septembre 2025, un procès-verbal de constat a été dresssé.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner en référé la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 18 novembre 2025, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, représentée par son avocat.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE demande dans les termes de son acte introductif d’instance à voir, au visa des articles 641 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile,des articles 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil, ainsi que l’article L 145-41 du code de commerce :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 septembre 2022 à compter du 18 août 2025 ;

— en conséquence, déclarer que le bail du 11 septembre 2022 signé entre les parties portant sur le local BT16 situé au rez-de-chaussée, d’une surface totale d’environ 167 m GLA sis [Adresse 9] ;

— déclarer que la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES est occupante sans droit ni titre, depuis le 18 août 2025, dudit local ;

— la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer annuel exigible (loyer de base et loyer variable compris), et ce à compter du 18 août 2025 jusqu’à la libération définitive des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation ;

— ordonner l’expulsion de la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES, de tous les occupants de son chef ou non dudit local, avec si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES à lui payer par provision la somme de 117.859,30 € TTC, assortis d’intérêts de retard calculés au taux EONIA majoré de 400 points, au titre des loyers et accessoires dus pour la période allant jusqu’au 18 août 2025 ;

— condamner la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES à lui payer par provision la somme de 31.403,86 € en application de la clause pénale prévue au bail en date du 11 septembre 2022 ;

— ordonner la conversation, à son profit, du dépôt de garantie versé par la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES à titre d’indemnité ;

— assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— l’autoriser à saisir et faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;

— l’autoriser à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;

— déclarer que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir, en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce seront à la charge de la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES ;

— condamner par provision la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES à payer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

— condamner par provision la société LA BOUTIQUE DE VOS REVES à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La société défenderesse non comparante a été régulièrement assignée suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, en ce que le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses, personne ne répondant à son identification à l’adresse de son siège social ([Adresse 7]), correspondant à celle d’une boutique fermée d’après les services de la mairie, en l’absence d’un nouveau siège social, d’une radiation ou procédure collective sur consultation d’infogreffe.fr.

*

L’article 835 permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Il revient au bailleur de rapporter la preuve des sommes réclamées et au preneur celle du paiement conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, ainisi que du caractère sérieux de ses contestations alléguées par application de l’article 9 du code de procédure civile.

I – Sur la résiliation du bail commercial

11. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail commercial conclu au bénéfice de la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES stipule une clause résolutoire en son article 28 page 43/56, rédigée dans des termes dépourvus d’ambiguïté.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES à l’adresse du local loué le 17 juillet 2025 pour la somme en principal de 117.859,30 € TTC suivant un décompte détaillé de novembre 2022 à juillet 2025.

La société bailleresse produit les factures suivantes adressées à la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES, qu’elle présente comme restant redevable de la même somme que celle sollicitée dans le commandement de payer.

En l’absence de preuve de paiement de l’intégralité de cette somme dans le délai imparti apportée par la partie défenderesse, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées régulièrement réunies à la date du 17 août 2025.

12. Sur l’expulsion

Faute de preuve de restitution des clés par le preneur après qu’il ait emporté l’essentiel de ses effets mobiliers d’après la vidésurveillance visionnée suivant un procès-verbal de constat, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES du local loué, ainsi que de tout occupant de son chef, à défaut de restitution des clés dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II – Sur les demandes de provision

Il est justifié que la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES demeure immatriculée au RCS de [Localité 10] à la date du 31 octobre 2025.

La partie demanderesse est bien-fondée à solliciter la condamnation de la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation, à compter du 18 août 2025 et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés.

Il est certes stipulé à l’article 12 du bail commercial une clause d’intérêts de retard se référant au taux de base ENONIA majoré de 400 points de base passé un délai de 8 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure restée sans suitee et à l’article 28.2.4 une clause pénale fixant l’indemnité d’occupation forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible (loyer de base plus loyer variable), avec indexation dans les mêmes conditions que le loyer contractuel. Il est également stipulé que le dépôt de garantie restera acuis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres, en cas d’acquisition de la clause résolutoire pour inexécution contractuelle.

Seul le juge du fond peut modérer les pénalités convenues dans un contrat à titre de dommages et intérêts pour manquement d’exécution, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 117.859,30 € TTC représentant les loyers impayés réclamés dans le commandement de payer. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil. La SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE est bien fondée à conserver ainsi le dépôt de garantie, lequel viendra en déduction des sommes dues, et non à titre d’indemnité.

La SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES sera également condamnée au paiement à titre provisionnel d’une d’un montant mensuel équivalent à la somme qui serait due en cas de poursuite du bail commercial avec indexation, à compter du 18 août 2025 et jusqu’à la libération des lieux avec restitution des clés. La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses prétentions.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation en référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée de ce chef. La SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES sera condamnée à lui régler la somme de 2.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Il convient de faire droit à la demande d’anatocisme, en application de l’article 1343-2 du code civil.

La SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE sera déboutée du surplus de ses prétentions afférentes aux frais d’exécution de la présente décision, assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du local BT16 situé au rez-de-chaussée, d’une surface totale d’environ 167 m GLA sis [Adresse 9], conclu le 11 septembre 2022 au bénéfice de la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES, sont réunies à la date du 17 août 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des clés dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES à payer à la SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à la somme qui serait due en cas de poursuite du bail, avec indexation, à compter du 18 août 2025 et jusqu’à la libération des lieux avec restitution des clés ;

CONDAMNONS la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES à payer à la SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE, à titre de provision, la somme de 117.859,30 € TTC représentant les loyers impayés réclamés dans le commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 jusqu’au paiement intégral;

DISONS que la SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE pourra conserver le dépôt de garantie lequel viendra en déduction des sommes dues ;

CONDAMNONS la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES à payer à la SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SARL LA BOUTIQUE DE VOS REVES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DISONS que les intérêts échus des condamnations provisionnelles, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD