TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/09590 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CI5

Minute : 25/

S.D.C. [12] situé [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Madame [E] [J]

Monsieur [Z] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy juge, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [12] situé [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5], représentée par son syndic la société de Gérance Richelieu, [Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [J]

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [K]

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 10]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] sont propriétaires des lots 170 et 659 au sein d’un immeuble situé- [Adresse 7] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 , le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[12]" situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] une sommation de payer la somme de 3926,74 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

3821,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 octobre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation du 5 mars 2024 sur 3926,74 euros de l’assignation sur 3821,32 euros,au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon le détail :39,03 euros au titre de la mise en demeure,222,26 euros au titre des honoraires syndic,154,85 euros au tirez des frais commissaire de justice,1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de sommation de payer, d’assignation.

À l’audience du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience Monsieur [Z] [K] reconnait être redevable des charges de copropriété mais conteste les frais de procédure et les dommages et intérêts. il indique qu’il estime que les sommes restant dues au 1er octobre 2024 s’élèvent à 2691 euros environ.

Il explique qu’il va pouvoir rembourser les somme dues à la fin de l’année 2024 et qu’il a payé tous les mois. il souligne que certains frais sont déjà inclus. il indique avoir averti le syndic de ses difficultés.

Madame [E] [J], régulièrement assigné, à personne ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée le syndicat des copropriétaires communique un décompte au 7 novembre 2024, faisant apparaitre un paiement de 800 euros le 1er novembre 2024, ramenant la demande au titre des charges de copropriété à 2221,36 euros.

Page

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 14 avril 2022, 11 mai 2023 et 16 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 30 mai et 9 octobre 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, imputés à hauteur 55, 15euros pour l’assignation, 39, 03 euros 222,26 euros et 154,85 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2221,36 euros, au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 39,03 euros au titre de la mise en demeure, 222,26 euros au titre des honoraires syndic et 154,85 euros au titre des frais commissaire de justice.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 20 novembre 2023, facturée conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande à hauteur de 39,03euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 5 mars 2024, à hauteur de 154,85 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de recouvrement du syndic, qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 193,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[12]" situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 2221,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 novembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[12]" situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 193,88 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[12]" situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[12]" situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [Z] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Page