TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 17]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01447

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCVK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU 18 septembre 2025

La S.A. [Adresse 11],

C/

[N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA D’HLM MESOLIA

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN greffière lors des débats et Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 13],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [C] [P] (chargée de contentieux), muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z],

demeurant [Localité 16] DES METAIRIES N°01

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 août 2016 prenant effet au 12 août 2016, la S.A D’HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [N] [Z] un local à usage d’habitation (porte n°1) situé [Adresse 9] à [Adresse 14] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 415,38 euros, 73,99 euros de loyer annexes, une provision sur charges mensuelle de 38,72 euros et 15,10 euros de provision eau EC/EF.

Le 18 novembre 2024, la S.A D’HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [N] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 993,31 euros en principal , une sommation d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation d’un logement visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la S.A D’HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 18] statuant en référé afin :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 19 janvier 2025,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de la condamner au paiement :

* de la somme de 1.351,44 euros, mensualité de mars 2025 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A [Adresse 12], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.534,73 euros hors frais de procédure, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise en précisant que Madame [Z] bénéficie d’un accompagnement social et qu’elle a repris le paiement des loyers mais qu’elle n’a pas produit l’attestation d’assurance. La S.A D’HLM MESOLIA se désiste de sa demande concernant l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’attestation d’assurance et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 45 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Bien que convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 28 avril 2025, Madame [N] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A D’HLM MESOLIA justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 octobre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 août 2016 prenant effet au 12 août 2016 contient une clause résolutoire (article 10- Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 993,31 euros a été signifié le 18 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [Z] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A D’HLM MESOLIA produit un décompte du 25 juin 2025 démontrant que Madame [N] [Z] reste devoir la somme de 1.534,73 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [N] [Z] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.534,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 993,31 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience démontrant sa capacité à solder la dette locative, et des propositions de règlements formulées par la bailleresse, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 45 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [Z] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, la SA [Adresse 12] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A D’HLM MESOLIA, Madame [N] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2016 prenant effet au 12 août 2016 entre la S.A D’HLM MESOLIA et Madame [N] [Z] concernant un local à usage d’habitation (porte n°01) situé [Adresse 8] à [Localité 15] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à verser à la S.A [Adresse 12] à titre provisionnel la somme de 1.534,73 euros (décompte arrêté au 25 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 993,31 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 45 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A D’HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [Z] soit condamnée à verser à la S.A [Adresse 12] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à verser à la S.A D’HLM MESOLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 12] de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,