TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03647

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLMK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[E] [W] [F] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SCP MONFERRAN-ESPAGNO-SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Chloé SCHNEIDER de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [W] [F] [R]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er avril 2019, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [E] [F] [R] et Monsieur [K] [P] un logement à usage d’habitation N°9190 et un emplacement de stationnement N°6028 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel total de 557,13 euros, incluant le loyer du parking et des accessoires au logement, et une provision sur charges mensuelle de 33,96 euros.

Monsieur [K] [P] a fait une demande de désolidarisation après avoir quitté les lieux au mois d’août 2021, qui a été approuvée le 03 février 2022, avec effet au 03 avril 2022. Madame [E] [F] [R] est depuis seule titulaire du bail.

Le 08 mars 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [E] [F] [R] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [E] [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.992,37 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 05 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux ;

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.985,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. Dans les motifs de son assignation à laquelle elle se réfère, elle fonde ses demandes tant sur le défaut de paiement des sommes visées dans le commandement de payer que sur le défaut de justification d’une assurance.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 22 août 2024, Madame [E] [F] [R] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire relative au défaut d’assurance (article 7-6 – Obligation d’assurance) et une clause résolutoire relative aux impayés (article 4-7-1 – Résiliation pour non paiement) reprenant les modalités de ces deux articles, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance et de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme de 829,30 euros dans le délai de deux mois a été signifié le 08 mars 2024, conformément aux clauses résolutoires du contrat.

Madame [E] [F] [R] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 avril 2024, sans qu’il ne soit nécessaire de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative aux impayées sont également remplies.

La résiliation est intervenue le 09 avril 2024 et Madame [E] [F] [R] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [E] [F] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 06 janvier 2025 indiquant que Madame [E] [F] [R] reste devoir la somme de 2.985,77 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, déduction faite des frais de poursuite. Néanmoins, les sommes demandées au titre des frais d’assurance, représentant un total de 60,36 euros, du « complément de quit juin » de 881,81 euros s’ajoutant au loyer de juin 2024 et du « complément de quit septembre » de 501,98 euros s’ajoutant au loyer de septembre 2024 ne sont pas justifiées à l’instance et doivent être déduites de la somme demandée.

Madame [E] [F] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.541,62 euros.

Madame [E] [F] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 09 avril 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [F] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [E] [F] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [E] [F] [R] concernant un logement à usage d’habitation N°9190 et un emplacement de stationnement N°6028 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 09 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.541,62 euros (décompte arrêté au 06 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,