ORDONNANCE DU : 04 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 24/02415 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S44L

NAC:72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

ORDONNANCE DU 04 Mars 2025

Madame GABINAUD, Juge de la mise en état

M^me RIQUOIR, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2025, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDERESSE

S.C.I. BONREPOS, RCS [Localité 4] 901 106 112., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie julie DINGUIRARD-PARENT, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 84

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AGENCE REGIONALE DE GESTION IMMOBILIERE (ARGI), RCS [Localité 4] 389 339 946., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 349

******

Suivant acte du 4 novembre 2021, la société Norbail Immobilier a acquis de la SCI Redon les volumes numéros 2 et 3 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1], soumis au régime de la volumétrie.

La SCI Bonrepos est intervenue à l’acte en qualité de crédit-preneur, étant observé que l’acquisition a été financée par un crédit-bail, la société Norbail Immobilier étant crédit-bailleur.

L’ensemble immobilier est géré par une association syndicale de propriétaires dont la SARL Agence Régionale de Gestion Immobilière (ARGI) est l’administratrice.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2024, la SCI Bonrepos a fait assigner la SARL Agence Régionale de Gestion Immobilière (ARGI) devant ce tribunal, aux fins d’obtenir la restitution d’une somme de 9 675, 85 €, outre la production de pièces d’assurance et relatives à la mise en conformité des statuts de l’ASL de l’ensemble immobilier avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 31 mai 2006.

Aux termes de conclusions distinctes notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024 et en dernier lieu le 31 janvier 2025, la SARL ARGI, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, demande au juge de la mise en état de :

— Déclarer irrecevable l’action de la SCI BONREPOS contre la société ARGI ;

— Mettre hors de cause la société ARGI ;

— Condamner la SCI BONREPOS aux dépens de l’incident ;

— Condamner la SCI BONREPOS à verser à la société ARGI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL ARGI soulève en substance deux fins de non recevoir:

— le défaut de qualité à agir de la SCI Bonrepos au motif qu’elle est crédit-preneur, alors que l’action appartient au crédit-bailleur, propriétaire des lieux ;

— le défaut d’intérêt à agir de la SCI Bonrepos, au motif que les sommes litigieuses ont été versées à l’ASL et non à la SARL ARGI pour son propre compte, de sorte que le litige concerne uniquement l’ASL. Elle ajoute qu’elle a été révoquée de ses fonctions, et qu’il a été mis fin à son mandat, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à procéder à une mise à jour des statuts de l’ASL.

Aux termes des conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la SCI Bonrepos demande au juge de la mise en état de bien vouloir :

— Déclarer irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la SARL ARGI ;

En conséquence :

— Débouter la SARL ARGI de ses demandes et de son action introduite devant le juge de la mise en état ;

— Accueillir l’action en paiement introduite par la SCI BONREPOS au regard de sa qualité à agir et son intérêt à agir contre la SARL ARGI ;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner la SARL ARGI à payer les entiers dépens de l’instance et la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles à la SCI BONREPOS.

La SCI Bonrepos soutient en substance qu’aux termes des contrats qui la lient au crédit-bailleur, elle a seule qualité à agir à l’encontre de la SARL ARGI, ce dont elle a reçu confirmation par une attestation du crédit-bailleur lui-même lui confiant ce mandat.

Sur son intérêt à agir, elle fait valoir que l’ASL n’a pas de personnalité morale faute de mise en conformité de ses statuts à l’ordonnance du 1er juillet 2004, de sorte qu’elle ne peut agir en justice, ni être actionnée en justice. Elle ajoute que la SARL ARGI a commis des fautes de gestion, qui n’engagent qu’elle et non l’ASL, et que c’est sur ce fondement qu’elle est recherchée.

Elle estime que la SARL ARGI ne peut tirer bénéfice du fait que l’ASL n’a pas de personnalité morale alors que cet état de fait résulte de sa propre insuffisance.

L’audience d’incident a eu lieu le 4 février 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…]”.

En l’espèce, il s’évince de l’assignation que la SCI Bonrepos formule les demandes suivantes:

— la restitution d’une somme de 9 675, 85 €, correspondant aux appels de fonds émis par la SARL ARGI pour le deuxième semestre 2022 et les deux semestres de l’année 2023. Au soutien de cette demande, la SCI Bonrepos affirme que la société Norbail immobilier a procédé au règlement des sommes appelées, et les a refacturées auprès d’elle, et qu’elle-même les a payées directement à la SARL ARGI, de sorte que la SARL ARGI a reçu deux paiements. Elle agit donc sur le fondement de la répétition de l’indu, prévue par l’article 1302-1 du code civil.

— la production d’une police d’assurance multirisques souscrite pour l’ensemble immobilier. La SCI Bonrepos soutient qu’elle n’a pas connaissance de la police souscrite, alors que son coût excède le montant du budget annuel de gestion de l’ensemble immobilier.

— qu’il soit justifié par la SARL ARGI de ses démarches de mise en conformité des statuts de l’ASL. La SCI Bonrepos indique que sans cette régularisation, l’ASL est privée de personnalité morale, de sorte que la SARL ARGI doit être condamnée à y procéder.

1/ Sur la qualité à agir de la SCI Bonrepos

L’article 31 du code de procédure civile dispose : “ L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”

Concernant la demande en paiement de la somme de 9 675, 85 €, il s’évince des articles 1302-1 du code civil que l’action en répétition de l’indu appartient à celui qui a effectué le paiement qu’il estime indu, à ses cessionnaires ou subrogés ou encore à celui pour le compte et au nom duquel il a été fait.

En l’espèce, dès lors que le fondement de l’action est la répétition de l’indu, et non le bien fondé des charges appelées par la SARL ARGI, le fait de savoir si la SCI Bonrepos est redevable des charges à l’égard de la SARL ARGI ou pas ne préside pas à l’appréciation de sa qualité à agir, l’unique élément à prendre en compte à ce titre étant celui de savoir si elle a effectivement procédé au paiement de celles-ci.

En l’occurrence, la SCI Bonrepos allègue qu’elle a payé les appels de fonds présentés par la SARL ARGI, ce que cette dernière ne conteste pas à ce stade, quand bien même les relevés de compte visés en pièce 9 du bordereau de la demanderesse ne sont pas produits aux débats.

Dans ces conditions, la SCI Bonrepos a bien qualité à agir contre la SARL ARGI au titre de sa demande en restitution de la somme de 9 675, 85 €.

Concernant la demande relative à la police d’assurance multirisque souscrite par la SARL ARGI et la demande relative à la mise en conformité des statuts de l’ASL, la SCI Bonrepos fonde son action sur la faute contractuelle de la SARL ARGI, au visa des articles 1217 et 1231 du code civil, de sorte que celui qui a qualité à agir est par principe le créancier au titre du contrat dont elle déplore l’inexécution.

En l’occurrence, le mandat de gestion fondant les missions de la SARL ARGI a été conclu avec l’association syndicale libre.

Il est de principe constant que l’article 60 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, qui prévoit un délai de mise en conformité des ASL constituées antérieurement à cette ordonnance, entraîne la perte du droit d’agir en justice de ces dernières. Il a été jugé qu’il ne s’agit pas d’une atteinte substantielle au droit des ASL à un recours juridictionnel effectif dès lors qu’elles ont la possibilité de recouvrer leur droit d’ester en justice en accomplissant à tout moment les mesures de publicité prévues par l’article 8 de cette même ordonnance.

La SCI Bonrepos justifie, par la production de l’acte de vente entre la SCI Redon et la SA Norbail-immobilier, de ce qu’elle a reçu mandat de cette dernière dans les termes suivants :

“le crédit-preneur assumera seul l’ensemble des droits qu’il pourrait y avoir lieu d’exercer à l’encontre de qui il appartiendra quant aux vices de non-conformité ou contraintes ou encore les conséquences de situation administrative ou environnementale.

Le crédit-preneur fera seul, à ses frais exclusifs, son affaire des éventuelles procédures à engager et à suivre, dont il tiendra cependant le crédit-preneur informé et auxquelles ce dernier, s’il le désire, pourra toujours intervenir quel que soit l’état de l’instance.”

Pour autant, eu égard au fondement contractuel des demandes de la SCI Bonrepos, il ne peut qu’être pris acte du fait que l’ASL dont les statuts n’ont pas été publiés au journal officiel et qui n’a donc pas la personnalité juridique, est seule à avoir qualité à agir.

Le fait que la SA Norbail-immobilier soit membre de l’ASL, comme celui que la SCI Bonrepos ait reçu mandat pour agir en lieu et place de ce propriétaire est indifférent, à défaut, pour l’ASL, de disposer de son droit d’agir en justice, ni d’avoir donné mandat à l’un de ses membres pour défendre ses droits en justice.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que la SARL ARGI conteste la qualité à agir de la SCI Bonrepos au titre de ses demandes tendant à obtenir qu’elle justifie de l’exécution de ses obligations contractuelles sur un fondement contractuel.

Les demandes relatives à la police d’assurance multirisque souscrite par la SARL ARGI et à la mise en conformité des statuts de l’ASL sont donc irrecevables faute de qualité à agir de la SCI Bonrepos sur le fondement qu’elle a choisi.

2/ Sur l’intérêt à agir de la SCI Bonrepos contre la SARL ARGI

La SARL ARGI affirme que la SCI Bonrepos n’a pas intérêt à agir à son encontre, au motif qu’elle n’a jamais perçu les sommes dont il est demandé répétition pour son compte, mais uniquement pour le compte de l’ASL, laquelle est seule susceptible d’être débitrice au titre de l’éventuelle répétition.

De fait, il n’est pas contesté par la SCI Bonrepos que les sommes dont elle réclame la restitution ont été versées à la SARL ARGI pour le compte de l’ASL.

La SCI Bonrepos se prévaut en premier lieu de ce que l’ASL n’a pas le droit d’ester en justice.

Pour autant, le fait que l’ASL n’ait pas le droit d’ester en justice, et qu’il ne soit donc pas possible d’intenter une action à son encontre ne rend pas recevables les actions qui auraient pu être engagées contre elle, contre un tiers à sa place, y compris son mandataire de gestion. Seule la régularisation de la situation de l’ASL est de nature à permettre d’obtenir en justice les condamnations qui la concernent.

En deuxième lieu, la SCI Bonrepos soulève des arguments qui tiennent au fond du litige, et à la démonstration d’une faute de la part de la SARL ARGI.

Ces éléments ne sauraient fonder son intérêt à agir en ce qu’ils ne confèrent pas à la SARL ARGI la qualité de débitrice des sommes éventuellement indûment perçues par l’ASL, et étant rappelé qu’il a été constaté qu’aucun autre fondement que la responsabilité contractuelle de la SARL ARGI n’est invoqué contre elle, fondement que la SCI Bonrepos n’a pas qualité à actionner.

En troisième lieu, la SCI Bonrepos se prévaut de l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, le défaut de droit d’ester en justice de l’ASL résultant des manquements de la SARL ARGI elle-même.

Il n’en demeure pas moins que la SARL ARGI n’est pas débiteur des sommes reçues au titre de son mandat, de sorte que son éventuelle faute dans la régularisation de la situation de l’ASL ne saurait fonder sa condamnation à les restituer sur le fondement de la répétition de l’indu.

En dernier lieu, la SCI Bonrepos déplore que la SARL ARGI ne démontre pas que les sommes qu’elle a payées aient effectivement été versées à l’ASL, et qu’elle ne les a pas gardées pour elle-même.

Pour autant, dans cette hypothèse, l’action en paiement introduite par la SCI Bonrepos n’aurait pas pu prospérer sur le fondement de la répétition de l’indu. Or, il s’agit de l’unique fondement qu’elle a soulevé, et au regard duquel le juge de la mise en état doit apprécier son intérêt à agir.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Bonrepos n’a pas intérêt à agir contre la SARL ARGI en répétition de la somme de 9 675, 85 €.

Par conséquent, l’action de la SCI Bonrepos est irrecevable, et il y a lieu de constater que l’instance est éteinte.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCI Bonrepos.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SARL ARGI une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

DECLARE l’action de la SCI Bonrepos irrecevable ;

CONSTATE l’extinction de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Bonrepos aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Bonrepos à payer à la SARL ARGI la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge de la mise en état