TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 Décembre 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Décembre 2024

à Mr [D] [L] [E], Mme [I] [G] [H] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03798 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DXB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [L] [E]

né le 17 Mai 1992 à [Localité 7] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [K]

née le 30 décembre 1996 à [Localité 6] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 novembre 2020 ayant pris effet le 27 novembre 2020, la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME a donné à bail à Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 257,29 euros, outre 88 euros de provision sur charges.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME a, par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2024, fait délivrer à Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 922,26 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 02 février 2024 ;

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, dénoncé le 07 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME a fait citer Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire; Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique ; Condamner in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] à lui verser la somme de 1 333,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 31 janvier 2024; Condamner in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et des charges et ce jusqu’à l’effective libération des lieux ;Condamner in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; Condamner in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 date à laquelle la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation et s’oppose à l’octroi de délais de paiement en actualisant sa créance à hauteur de 3 548,04 euros au 30 septembre 2024 en soulignant que le dernier paiement était intervenu au mois de juillet 2024 ;

Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E], ont comparu en personne. Ils ont précisé avoir versé la somme de 300 euros le 5 octobre 2024 et ont sollicité des délais de paiement en proposant le paiement de 250 euros par mois en plus du loyer courant et ont indiqué qu’ils souhaitaient rester dans les lieux. Ils ont déclaré qu’ils allaient recevoir un rappel d’APL pour 1400 euros. Monsieur [D] [L] [E] a ajouté travailler en tant que plaquiste et percevoir environ 1 500 euros de revenus par mois et Madame a déclaré suivre une formation proposée par France Travail dans le domaine de la petite enfance et de percevoir environ 700 euros par mois ;

La présidente a donné lecture à la fiche de diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 07 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 02 février 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 02 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

La société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME est en conséquence recevable en ses demandes.

SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail du 26 novembre 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné aux locataires pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024 pour un montant en principal de 922,26 euros ;

Il ressort du décompte arrêté au 30 septembre 2024 qu’au cours des deux mois qui ont suivi la signification du commandement de payer, Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] ne se sont pas acquittés des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 31 mars 2024 à minuit;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 366,58 euros au total et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

La société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, les courriers de relance du 08 juin 2023 et du 23 novembre 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3 548,04 euros au 30 septembre 2024 ;

Au vu du décompte versé au débat, il convient de déduire du montant réclamé la somme de 349,56 euros (134,37 euros + 215,19 euros) correspondant à des frais de procédure ;

De surcroît les défendeurs ont indiqué avoir effectué un virement de 300 euros le 05 octobre 2024 ce qui a été confirmé par la demanderesse l’audience ;

La somme de 300 euros sera en conséquence déduite du montant de la créance qui est dès lors établie à la somme de 2 898,48 euros au 10 octobre 2024 ;

Il s’ensuit que Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] seront solidairement condamnés à payer à la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME la somme de 2 898,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter du 31 janvier 2024 pour la somme de 922,26 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] ont sollicité des délais de paiement et le maintien dans les lieux ce qui s’analyse comme une demande de suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir environ 2 200 euros de ressources mensuelles au total et qu’ils allaient bénéficier d’un rappel d’APL pour 1400 euros ;

De surcroît, la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME a confirmé à l’ audience le virement de 300 euros le 05 octobre 2024, ce qui représente l’intégralité du loyer courant fixé à 278,58 euros au mois de septembre 2024 ainsi qu’il ressort du décompte produit. Il est donc établi que les locataires ont repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer courant ;

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées par les défendeurs et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

· Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 366,58 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante qui prétend que la défaillance des requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

La société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME ne justifie pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu , au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

Si la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME fait valoir qu’en se maintenant dans les lieux sans régler les sommes dues les requis font obstacle à ce que les lieux soient attribués à des personnes en difficulté financière , plus respectueuses de leurs obligations, des délais de paiement ont été accordés aux requis et les effets de la clause résolutoire ont été suspendus et la requérante ne justifie pas de son préjudice ;

Il s’ensuit que la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 .

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] à payer à la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] à payer à la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME la somme de 2 898,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 922,26 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 80,51 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, des lieux appartement sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 366,58 euros à ce jour ;

REJETTE la demande au titre de dommages et intérêts formulée par la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] [E] et Madame [I] [G] [H] [J] épouse [L] [E] à payer à la société FONCIERE d’HABITAT ET HUMANISME la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE