TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04214

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPW7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. [Adresse 11],

C/

[J] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Marie MARTIN-LINZAU, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [V],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 décembre 2021, prenant effet au 06 janvier 2022, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [J] [V] un appartement à usage d’habitation n°32, situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 588,23 euros et une provision sur charges mensuelle de 64,09 euros.

Par contrat du 18 janvier 2022, prenant effet au 06 janvier 2022, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a aussi donné à bail à Madame [J] [V] un emplacement de stationnement n°14, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 37,21 euros et une provision sur charges mensuelle de 1 euros.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 04 décembre 2023.

Le 12 décembre 2023, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [J] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.195,67 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 11 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et des charges impayés du commandement de payer au jugement à venir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.465,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Elle demande également 2.437,50 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, pour les mois de janvier et février 2025.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude le 29 octobre 2024, Madame [J] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

En cours de délibéré, par note autorisée, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a justifié des modalités du calcul du supplément de loyer de solidarité demandé.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 04 décembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 29 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant l’emplacement de stationnement conclu le 18 janvier 2022 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à proximité de l’habitation et entre les mêmes parties et prenant effet le même jour que le bail d’habitation. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé.

Un commandement de payer reproduisant les deux clauses a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.186,52 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, s’agissant des deux baux.

Madame [J] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.853 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 13 février 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 13 février 2024 et Madame [J] [V] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [J] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du Code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation demandée par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à compter du 13 février 2024 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, faute de preuve d’une mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du Code de la construction et de l’habitat à l’ancienne locataire, seuls des courriels ne reproduisant pas cet article étant produits.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 10 mars 2025 démontrant que Madame [J] [V] reste devoir la somme de 4.427,06 euros au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance non-justifiées.

Madame [J] [V] n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.465,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.195,67 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [J] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 février 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [J] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 29 décembre 2021 et le 18 janvier 2022 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [J] [V] concernant un appartement à usage d’habitation n°32, situé [Adresse 9] et un emplacement de stationnement n°14, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 4.427,06 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.195,67 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,