TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

NAC: 5AB

N° RG 25/01396

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCOD

JUGEMENT

N° B

DU 13 octobre 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D HABITATIONS A LOYER MODERE,

C/

[D] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAMBERT RIGAUX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juin 2025, a rendu la décision suivante, initialement en date du 18 septembre prorogée à la date du 13 octobre 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [F],

demeurant [Adresse 9]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement d’habitation [Adresse 1]A – n°A106 à [Localité 15] par contrat prenant effet au 17 novembre 2022 moyennant un loyer mensuel initial de 278,43 euros, outre une provision pour charges de 58,29 euros.

Invoquant des violations graves et répétées de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a, par acte de Commissaire de justice du 18 avril 2025, fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE lui a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation pure et simple du bail ayant pris effet le 17 novembre 2022 aux torts de [D] [F],

— Ordonner son expulsion sans délai, ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe au [Adresse 3] à [Localité 14][Adresse 7]), en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation de la date du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, cette somme étant égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi,

— le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion, elle précise que Monsieur [D] [F] est à l’origine de troubles anormaux du voisinage au sein de la résidence dans laquelle est situé son logement, qui caractérisent un défaut d’occupation paisible, sans avoir pu y mettre fin par la voie amiable. Elle ajoute qu’il a non seulement persisté dans son comportement, mais a fait preuve d’intimidations à l’égard d’autres résidents, ce qu’elle qualifie d’inacceptable.

Monsieur [D] [F], bien que cité à domicile avec dépôt d’une copie de l’acte en étude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 1728 alinéa 1 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions emportent en conséquence pour le locataire le devoir de respecter et de faire respecter par les personnes auxquelles il accorde l’accès aux lieux loués ou héberge, ses obligations contractuelles de jouissance des lieux et de la résidence.

Le paragraphe A de l’article 5-2 du contrat de bail signé le 21 octobre 2022 stipule notamment que dans l’intérêt de la sécurité, l’hygiène, de la conservation et de la bonne tenue des immeubles et de leurs dépendances, le locataire (..) s’abstiendra, en toutes circonstances, lui et les personnes de sa famille, de tout ce qui pourrait troubles la tranquillité de l’immeuble, nuire à sa bonne tenue ou à sa conservation.

En application des dispositions de l’article 1228 du Code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE verse aux débats une déclaration de main courante du 11 août 2023 d’une résidente de l’immeuble, faisant état de plusieurs faits de tapages nocturnes provoqués par Monsieur [D] [F] entre mars et août 2023, par de la musique forte, des cris et des chants, des injures et provocations, des odeurs de tabac et autres substances. Un témoignage, régulier en sa forme, d’une autre résidente, mentionne une crise de paranoïa qu’a fait le défendeur le 15 juin 2023, ayant nécessité la réquisition des forces de l’ordre, ce dernier « histérique » criant et faisant des vas-et-viens muni d’un couteau de boucher dans les parties communes, pensant que quatre personnes étaient assises sur son canapé.

Plusieurs plaintes d’une des résidentes précitées auprès du bailleur, font état, nonobstant l’invitation faite au défendeur d’engager une procédure de médiation, de nuisances ayant conduit les forces de l’ordre à intervenir, notamment le 8 décembre 2024 – le mail écrit à 2h29 le corrobore, le 19 décembre 2024 aux alentours de 23h20, qui se sont poursuivies dans la demi-heure qui a suivie et précédemment en mai 2024 et de façon très régulière, une à plusieurs fois par mois depuis septembre 2024.

La bailleresse justifie lui avoir envoyé un premier courrier le 09 mars 2023 lui rappelant les règles mentionnées à l’article « Obligations d’usage et de droit – bon voisinage » de son contrat de bail, ainsi qu’une mise en demeure du 23 septembre 2024 de mettre un terme immédiat à de nouvelles nuisances rapportées par son voisinage et par le syndic de copropriété. Deux convocations en agence les 28 octobre et 14 novembre 2024 n’ont pas été honorées par le défendeur.

Selon une enquête de voisinage réalisée à la demande de la bailleresse, le 7 novembre 2024, plusieurs résidents locataires et propriétaires confirment des troubles de voisinage réguliers et persistants depuis deux années (cris, jets d’objets, bruits de chocs contre les murs, musique forte, injures proférées sur le balcon), alors que Monsieur [F], malgré un rappel sur les conséquences pour lui en cas de non respect du bail, a des difficultés à établir un dialogue constructif, comme à reconnaître les nuisances et a refusé toute aide du service.

Une plainte a été déposée le 20 décembre 2024 pour des faits de dégradations de la porte d’entrée d’une résidente, se plaignant du comportement également menaçant de Monsieur [F] l’ayant conduit à être hébergée à plusieurs reprises depuis deux ans chez des amis par peur de son comportement.

Dans son mail du 13 janvier 2025, le responsable opérationnel de la police municipale de [Localité 13] fait état de 15 interventions de leur part (sans compter celles de la Police nationale) entre le 17 janvier 2024 et le 09 janvier 2025 s’agissant de tapages de la part de Monsieur [F] pour bruits, dégradations, agressions physiques et verbales, indiquant également une procédure en cours pour outrage à personne dépositaire de l’autorité publique.

Enfin, dans une ultime lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2025, le conseil de la bailleresse a mis en demeure Monsieur [D] [F] d’avoir à cesser immédiatement et sans délai les troubles dont il est à l’origine, qu’elle lui a rappelés, avant d’engager une procédure judiciaire en résiliation du bail et d’expulsion.

Par procès-verbal de constat dressé le 13 février 2025, le clerc habilité aux constats a interrogé plusieurs résidents confirmant les troubles de jouissances évoqués supra durant depuis plusieurs mois, voire années, et indiquant que devant ces troubles et l’acharnement du défendeur, une des résidentes a déménagé de son logement.

Force est de constater que le comportement de Monsieur [D] [F] génère de nombreux troubles du voisinage, tels que des tapages de jour et de nuit, comportements menaçants ou agressifs à l’encontre des résidents de l’immeuble.

Il résulte encore des diverses pièces fournies que les difficultés rencontrées avec ce locataire persistent depuis de nombreux mois et années, sans que son comportement n’ait cessé.

Au contraire, les multiples interventions des forces de l’ordre ne l’ont pas conduit à prendre conscience de la gravité de son comportement portant atteinte notamment à la tranquillité des autres résidents, celui-ci s’en prenant désormais à eux, par le biais d’outrages et persistant dans son comportement.

Ces plaintes répétées sur plusieurs années auprès de la bailleresse, qui après lui avoir rappelé ses obligations et les conséquences de son comportement, l’a invité à trouver une issue amiable dans le cadre de convocations non honorées, puis en lui proposant une médiation, en vain, mais également auprès des autorités policières et municipales, qui se sont déplacées à de très nombreuses reprises, corroborées par l’enquête de voisinage et le constat dressé, démontrent les nombreux troubles de jouissance subis par le voisinage de Monsieur [D] [F].

L’existence de troubles anormaux de voisinage causés par Monsieur [D] [F] étant établie, le tribunal dispose d’éléments suffisants et actuels établissant des manquements graves et répétés aux obligations du locataire justifiant la résiliation du bail le liant à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 2]A – n°A106 à [Localité 15] sera également ordonnée.

Enfin, la résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation des locaux donnés à bail, Monsieur [D] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a dû engager afin de faire valoir ses droits, Monsieur [D] [F] sera également condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail prenant effet au 17 novembre 2022 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’une part, et Monsieur [D] [F] d’autre part, relatif à un appartement à usage d’habitation n°A106, [Adresse 10] à [Localité 15] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [F] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en deniers ou quittance, les loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 13 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE JUGE