REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/04997 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LW2B

En date du : 05 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du cinq mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 février 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. AMABACH, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julien PIASECKI, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [X], né le 12 Avril 1948 à [Localité 7] (88), de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [I] [P] épouse [X], née le 06 Juin 1944 à [Localité 4] (88), de nationalité Française, retraitée, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Marco FRISCIA, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Jean-Louis HECKER, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

Grosses délivrées le :

à :

M^e Marco FRISCIA – 0094

M^e Julien PIASECKI – 0213

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 janvier 2022, la SCI AMABACH (la promettante) a consenti à M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], au prix de 2.800.000 euros (dont 171.000 euros de meubles), pour une durée expirant le 17 mai 2022, à 16 heures.

L’acte comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires au plus tard le 18 avril 2022, et stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 140.000 euros au promettant “faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions ayant été réalisées”, et au contraire la restitution au bénéficiaire de la somme versée à ce titre “dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées”.

Par avenant du 17 mai 2022, le délai de réitération a été prorogé au 10 juin 2022.

Constatant l’absence de réitération de l’acte et de levée de l’option sur justification de l’obtention d’un prêt immobilier, la société AMABACH a mis en demeure les époux [X] de confirmer leur accord pour le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation de 140.000 euros, par courrier réceptionné le 23 juin 2022.

Les époux [X] se sont opposés à cette demande et ont sollicité la restitution de ladite somme à leur profit.

Le bien a été vendu le 28 juin 2022 à la SCI OB au prix de 2.000.000 euros (dont 50.000 euros de meubles).

Par acte signifié le 13 septembre 2022, la société AMABACH a fait citer les époux [X] devant le tribunal de ce siège aux fins de versement de l’indemnité d’immobilisation consignée et de réparation du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 février 2024, la société AMABACH demande au tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1112-1 du code civil, de :

DEBOUTER les époux [X] de toutes fins, conclusions

JUGER qu’aucune défaillance bancaire n’est recevable

JUGER que les époux [X] ont eu un comportement fautif à son égard

JUGER que l’indemnité d’immobilisation insérée dans le compromis de vente est acquise à son bénéfice,

CONDAMNER les époux [X] à lui verser la somme de 140.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation, par versement du compte séquestre de Me [F], notaire rédacteur de la promesse de vente, conformément aux dispositions de l’avant contrat,

CONDAMNER in solidum les époux [X] à lui verser la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice financier et moral

CONDAMNER in solidum les époux [X] à lui verser la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julien PIASECKI, Avocat,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions du 13 août 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

DÉCLARER la SCI AMABACH mal fondée en ses demandes, fins et conclusions, l’en debouter,

CONDAMNER la SCI AMABACH à leur restituer immédiatement et sans délai la somme de 140.000 € déposée entre les mains de Maître [W] [F], notaire à OLLIOULES,

ORDONNER à Maître [W] [F] de procéder au règlement de la somme déposée en son étude au profit des époux [X] sur présentation du jugement à intervenir,

CONDAMNER la SCI AMABACH à leur payer une somme de 14.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par la rétention abusive de la somme de 140.000€,

CONDAMNER la SCI AMABACH à leur payer une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marco FRISCIA,

CONSTATER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par ordonnance du 5 mars 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 3 février suivant.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation

La société AMABACH reproche aux époux [X] d’avoir, par leur comportement fautif, fait échec à la vente de son bien et leur réclame le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation insérée dans la promesse de vente signée le 18 janvier 2022. Elle estime qu’une défaillance bancaire ne peut être considérée comme un refus de prêt dès lors que l’acquéreur ne justifie pas des démarches effectuées dans le délai de réalisation de la promesse de vente. Elle fait valoir qu’ils avaient obtenu de leur banque un accord de principe sous réserve d’étude de leur dossier, selon attestation du 27 décembre 2021, et qu’ils ne démontrent pas avoir transmis les pièces utiles à la banque PALATINE dans le délai d’obtention du prêt arrêté au 18 avril 2022. Elle considère qu’ils auraient dû saisir d’autres organismes bancaires suite à l’absence de gestion de leur dossier par la Banque PALATINE, et soulignent qu’ils n’ont pas davantage fait de démarche pour leur dossier entre le 10 mai 2022 et le 13 septembre 2022. Elle ajoute qu’ils ont failli à l’obligation d’information qui leur incombait de l’informer de l’avancée du dossier ainsi que de l’existence d’une société CHAMAREL devant les substituer pour acquérir le bien. Elle précise qu’ils étaient informés des difficultés rencontrées par leur banque au vu de l’article de presse produit, lequel est antérieur à leur demande de prêt.

Les époux [X] considèrent pour leur part que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée en application de l’article L313-41 alinéa 2 du code de la consommation dans la mesure où la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli. Ils font valoir que les difficultés rencontrées procèdent de la seule carence de la banque qui n’a rien fait pendant les cinq premiers mois de l’année 2022, avant de leur indiquer, le 10 mai 2022, que leur dossier était quasiment finalisé, pour finalement déclarer le 13 septembre 2022 qu’elle n’avait pas été en mesure de statuer sur leur dossier et enfin rejeter leur demande le 13 octobre suivant. Ils estiment n’avoir commis aucune faute et soutiennent qu’ils justifient de diligences complètes, loyales et sans retard en vue de l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente au travers du courrier du 4 octobre 2021 et de l’attestation du 27 décembre 2021. Ils indiquent que leur surface financière était connue de la banque PALATINE de sorte que les documents importants avaient déjà été transmis et que le courrier de la banque en date du 10 mai 2022 atteste d’une finalisation en cours sans manquement de leur part. Ils font valoir qu’ils en ont tenu informé le promettant des avancées et que la banque PALATINE reconnaît expressément sa carence dans sa lettre du 17 juillet 2024.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article L313-41 du code de la consommation, “Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 18 janvier 2022 liant les parties a été consentie pour une durée expirant au 17 mai 2022, prorogée au 10 juin 2022, et sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire d’un montant maximal de 3.000.000 € pour une durée de 15 à 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1.50% l’an hors assurance. Il est stipulé, en page 11-12, que :

“Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les trois mois des présentes soit au plus tard le 18 avril 2022

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [2] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.”

Les époux [X] ne démontrent pas avoir notifié au promettant, ni au notaire, la réalisation ou la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt dans le délai convenu par les parties qui expirait le 18 avril 2022, ni même dans celui de la la vente prévue au plus tard le 10 juin 2022. Suite à leur mise en demeure par courrier du promettant daté du 21 juin 2022, ils se sont prévalus d’une condition suspensive d’obtention du prêt ne s’étant pas réalisée, sans toutefois lui communiquer des pièces justifiant des démarches accomplies à cet effet.

Il résulte des pièces qu’ils produisent qu’en vue de l’acquisition de l’immeuble en cause, les époux [X] n’ont effectué qu’une seule demande de prêt en leur nom, et ce auprès de la banque PALATINE, laquelle leur avait donné un accord de principe pour le financement de l’opération antérieurement à la signature de la promesse de vente, selon attestation datée du 27 décembre 2021.

Ladite attestation mentionne que le financement ne pourra être accordé sans présentation d’une promesse de vente signée ni étude de leur dossier. Pour autant, les époux [X] ne justifient d’aucune correspondance échangée avec leur banque entre la signature de la promesse de vente et la fin du délai prévu pour la réalisation de cette condition suspensive. Ils échouent donc à prouver l’accomplissement des démarches utiles afin que la banque PALATINE leur apporte une réponse définitive sur leur demande en temps utiles. Il est en outre observé qu’alors qu’ils reprochent à celle-ci d’avoir tardé à traiter leur demande, ils n’ont pas estimé utile de lui envoyer un courriel de relance au cours des trois mois considérés afin de s’enquérir de l’avancement du traitement de leur demande.

Les époux [X] apparaissent ainsi particulièrement défaillants à démontrer que la condition n’a pas défailli de leur fait alors qu’ils ne rapportent la preuve d’une quelconque démarche entreprise entre le 18 janvier 2022 et le 18 avril 2022 pour l’obtention d’un prêt, que cela soit pour faire aboutir la demande initiée auprès de la banque PALATINE, ou pour solliciter un autre organisme de prêt.

S’il est produit un courriel de la banque PALATINE adressé à M. [B] [X] faisant état de la constitution d’un dossier de crédit “pour l’acquisition de la maison de [Localité 5], via la SAS CHAMAREL” daté du 10 mai 2022, cette démarche, dont rien ne permet d’indiquer qu’elle aurait été entamée antérieurement à l’expiration du délai fixé au 18 avril 2022 pour la réalisation de la condition suspensive, ne permet pas de pallier le défaut de diligence précédemment constaté, et ce d’autant moins que la faculté de substitution ne pouvait plus alors être exercée dans la mesure où les époux [X] n’en avaient pas informé le notaire dans le délai prévu pour la condition suspensive de financement, tel que cela est stipulé dans la promesse de vente au paragraphe relatif à la “faculté de substitution” (pages 36-37).

Enfin, il est relevé que dans le courrier du 13 octobre 2022, ainsi que dans celui du 17 juillet 2024 dont ils entendent se prévaloir, la banque PALATINE ne reconnaît nullement une défaillance de sa part contrairement à ce qu’ils soutiennent ; la formule utilisée peut tout autant être interprétée comme traduisant une défaillance des époux [X] à communiquer les éléments utiles pour le traitement de leur demande : “A ce jour, notre établissement n’a pas été en mesure de statuer sur votre demande de financement. Par conséquent, en l’état, nous ne pouvons pas donner une suite favorable à celle-ci”, ce qui est davantage en cohérence avec les éléments versés aux débats.

Les époux ne justifiant d’aucun refus opposé par un organisme de crédit à une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente dans le délai de réalisation prévu pour la condition suspensive y afférente, ni de quelconques démarches à cet effet entre le 18 janvier et le 18 avril 2022, il sera retenu que ladite condition est défaillie de leur fait.

Par application des conditions stipulées à la promesse, et sans contrevenir aux dispositions de l’article L313-41 du code de la consommation, lesquelles ne trouvent pas à s’appliquer lorsque la condition ne s’est pas réalisée du fait du comportement de celui qui y a intérêt, les fonds déposés en garantie de l’exécution de la promesse signée le 18 janvier 2022 resteront acquis au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, soit la somme de 140.000 euros consignée entre les mains de Me [W] [F] que les époux [X] devront verser à la société AMABACH au titre de l’indemnité d’immobilisation. Les époux [X] sont de ce fait déboutés de leur propre demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société AMABACH fait valoir qu’elle subit un préjudice financier et moral du fait d’une absence totale de loyauté des époux [X] qui n’ont nullement justifié des demandes de prêt immobilier pour l’acquisition de ce bien et lui ont fait perdre une chance sérieuse d’obtenir un meilleur prix de vente, le bien ayant été vendu 800.000 euros de moins que le prix conclu avec ces derniers.

Les époux [X] contestent l’existence du préjudice allégué par la demanderesse et font valoir que la perte de 800.000 euros qu’elle invoque résulte d’une précipitation que rien ne justifiait de vendre 18 jours après la date d’expiration de la promesse dont ils bénéficiaient.

Selon l’article 1104 du code civil, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

L’article 1112-1 du même code dispose que “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

En l’espèce, les époux [X] n’ont pas informé la société AMABACH de l’absence d’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition qui devait intervenir au plus tard le 10 juin 2022.

Laissée dans l’ignorance de cette information, alors même qu’elle avait un lien direct avec les conditions de réalisation de la vente envisagées par la promesse les liant, la société AMABACH rapporte la preuve de l’absence d’exécution de bonne foi par les époux [X] de leurs obligations et d’un préjudice moral en résultant dès lors qu’elle a été contrainte de rechercher un nouvel acquéreur et n’a pu anticiper la caducité de la promesse de vente à intervenir. Elle a droit à réparation de ce chef.

Par ailleurs, en s’abstenant d’accomplir les démarches utiles pour solliciter un prêt, les époux [X] ont fait perdre au promettant une chance d’obtenir le prix fixé de 2.629.000 € pour l’immeuble en cause, lequel a finalement été vendu au prix de 1.950.000 euros peu de temps après.

Il échet de réparer les préjudices en résultant en allouant à la société AMABACH la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts

Les époux [X] s’étant opposés de façon infondés au versement de l’indemnité d’immobilisation due à leur cocontractant, ils échouent dans la preuve qui leur incombe d’une rétention abusive de ladite somme à reprocher à la société AMABACH.

Leur demande de dommages intérêts de ce chef sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès

Les époux [X], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de M^e Julien PIASECKI en application de l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à la société AMABACH la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] à payer à la SCI AMABACH la somme de 140.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, par versement de la somme consignée à cet effet entre les mains de Me [F], notaire rédacteur de la promesse de vente en date du 18 janvier 2022,

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] à payer à la SCI AMABACH la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de M^e Julien PIASECKI, avocat,

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [P] épouse [X] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE