TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04535 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSXC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

S.C.I. MORENO IMMO

C/

[T] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e COHEN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MORENO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [V], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Lilia LASSOUED, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 28 octobre 2022, la SCI MORENO IMMO a donné en location à Madame [T] [V] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement pour deux véhicules situés [Adresse 7][Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer actuel de 605€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 21 juin 2024, en vain.

Par acte du 22 novembre 2024, dénoncé le 25 novembre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SCI MORENO IMMO a fait assigner en référé Madame [T] [V] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.562,52€ représentant l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 21 septembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 14 mars 2025.

La SCI MORENO IMMO, valablement représentée, indique que la dette est soldée et maintient ses demandes de résiliation et d’expulsion.

Madame [T] [V], valablement représentée, indique avoir soldée la dette et demande à rester dans les lieux.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 25 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 25 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SCI MORENO IMMO fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 28 octobre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 21 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que c’est le délai de deux mois qui s’applique puisque le contrat est antérieur, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 21 août 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a apuré sa dette locative. Elle ne peut donc avoir moins de droits qu’un locataire qui ne serait pas à jour des arriérés de loyers et pourrait bénéficier de délais.

Il y a donc lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et de rejeter la demande d’expulsion.

Si le bailleur estime que le bail doit être résilié pour des manquement graves et répétés de la locataire, il lui appartient de mieux se pourvoir.

Sur les sommes dues par la locataire :

Il résulte du décompte produit que la locataire n’est plus redevable d’aucune somme au titre des arriérés de charge et d’indemnité d’occupation, ni des frais de commandement qui étaient comptabilisés dans l’historique de compte.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MORENO IMMO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [V] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [T] [V] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que Madame [T] [V] a soldé l’intégralité de sa dette locative ainsi que les frais de commandement de 133,52€,

JUGE que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et rejette la demande d’expulsion,

CONDAMNE Madame [T] [V] à payer à la SCI MORENO IMMO la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [V] aux dépens à l’exception des frais de commandement qui ont déjà été payés,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge