TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 16 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00226 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3AE

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [L] demeurant [Adresse 1], comparant en personne ;

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] demeurant [Adresse 2],

Monsieur comparant en personne, Madame non comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 04 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 avril 2024, à effet au 1er mai 2024, Monsieur [J] [L] a donné à bail à Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 402 euros, outre une provision sur charges de 108 euros.

Monsieur [J] [L] a fait signifier un commandement de payer en date du 19 mai 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025 et sollicite:

— de juger recevable sa demande,

— de prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail mais également pour inexécution de l’obligation de paiement des loyers aux torts exclusifs de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U],

— dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre,

— d’ordonner leur expulsion de corps et de biens que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] au paiement de la somme provisionnelle de 2760 euros due au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 1360 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter de la résiliation judiciaire du bail à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, Monsieur [J] [L] maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2760 euros auquel il ajoute 1530 euros. Le demandeur déclare que les locataires sont toujours dans les lieux. Il précise avoir coupé l’eau chaude car il y a des travaux à faire dans le logement et qu’il est dans l’impossibilité d’accéder à celui-ci puisqu’il n’a aucun contact avec les locataires.

Monsieur [H] [U] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 100 euros en plus du loyer courant. Il reconnaît la somme demandée par le bailleur et souhaite rester dans les lieux, le temps de trouver autre chose. Il indique percevoir avec Madame la somme de 2200 euros par mois. Il ajoute ne rien percevoir de la CAF et n’avoir ni dette, ni crédit. Il déclare que depuis mai 2025, le bailleur a coupé l’eau chaude et a enlevé leur nom de la boîte aux lettres. Il demande ainsi que son nom soit réinscrit sur la boîte aux lettres.

Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 19 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 mai 2025, pour la somme en principal de 1360 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, si le bailleur ne produit pas de décompte actualisé à l’audience, Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent aux loyers mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il ressort de l’assignation que Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2760 euros incluant le loyer du mois d’août 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 1360 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] qui énoncent percevoir mensuellement, à deux, 2200 euros, ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2024, à effet au 1er mai 2024, entre Monsieur [J] [L] et Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] à payer à Monsieur [J] [L] la somme provisionnelle de 2760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 1360 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [Z] [T] épouse [U] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 16 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION