TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02182

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIFF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. [Adresse 6]

C/

[C] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA D’HLM MESOLIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

représentée par Monsieur [E] [R], responsable du pôle de gestion préventive et sociale des impayés de la SA MESOLIA HABITAT, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [T]

demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 mai 2021, SA [Adresse 5] a donné à bail à Madame [C] [T] un appartement à usage d’habitation (porte B03), situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 330,76 euros et une provision sur charges mensuelle de 53.39 euros.

Par contrat du 20 mai 2021, SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [C] [T] un emplacement de stationnement, situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 25 euros et une provision sur charges mensuelle de 53.39 euros.

La SA [Adresse 5] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 1er décembre 2023.

Le 8 aout 2024, la SA D’HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [C] [T] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, la SA [Adresse 5] a ensuite fait assigner Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, son expulsion de corps et biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.015,17 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du commandement de payer à la décision, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA D’HLM MESOLIA, représentée par Monsieur [E] [R], muni d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.798,02 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA [Adresse 5] ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [C] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle a quitté son CDI à la suite d’une débauche par un courtier et que son nouvel emploi s’est mal passé. Elle précise qu’elle est tombée en dépression, mais qu’elle a depuis trouvé un nouvel emploi en CDI. Elle déclare qu’elle a 1.980 euros de salaire, assure les charges courantes et doit régler une dette auprès d’EDF en deux mensualités de 90 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 5] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 1er décembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus les 20 et 21 mai 2021, concernant le logement et l’emplacement de stationnement accessoire au logement, contiennent des clauses résolutoires (article 10.1 « Défaut de paiement » et 8 « Clause de résiliation anticipée ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.680,75 euros a été signifié le 8 aout 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [T] a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme à hauteur de 411,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA D’HLM MESOLIA produit un décompte du 29 aout 2025 démontrant que Madame [C] [T] reste devoir la somme de 2.798,02 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [C] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.798,02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 aout 2024 sur la somme de 1.680,75 euros, du 20 juin 2025 sur la somme de 3.015,17 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [C] [T], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 100 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [C] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [T] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 5], Madame [C] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 20 et 21 mai 2021 entre la SA D’HLM MESOLIA et Madame [C] [T] concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°B03), situé [Adresse 7], et un emplacement de stationnement, situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] à verser à la SA [Adresse 5] à titre provisionnel la somme de 2.798,02 euros (décompte arrêté au 29 août 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 1.680,75 euros, du 21 juin 2025 sur la somme de 3.015,17 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [C] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [C] [T] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] à verser à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria Rodrigues, greffière.

La greffière, Le juge,