TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00432 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IUOI

DEMANDERESSE

S.C.I. CAFRACO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie PIOGER, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [E] [D] épouse [V], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 13 Novembre 2025

Jugement prononcé le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

Le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. CAFRACO a donné à bail à M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] par contrat du 30 décembre 2021 prenant effet au 1er février 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 900 euros, outre une provision sur charges de 30 euros par mois.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la S.C.I. CAFRACO a fait délivrer à M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] un congé aux fins de vente pour le 31 janvier 2025.

M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] se maintenant dans les lieux au-delà du terme prévu, une assignation leur a été délivrée le 23 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé à M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V],

— déclarer M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 5], renuméroté [Adresse 3] à [Localité 7],

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] au paiement :

* de la somme de 1601 euros arrêtée au 18 juillet 2025 au titre de l’arriéré locatif,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit actuellement la somme de 961 euros par mois, à partir du 1er août 2025, et jusqu’à leur départ effectif,

* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du congé.

À l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. CAFRACO a maintenu ses demandes, sauf à préciser que M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] étaient à jour du paiement des indemnités d’occupation et qu’il n’existait pas d’arriéré locatif. Elle s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux, faisant observer qu’il n’était pas justifié de recherche active de logement.

Mme [E] [D] épouse [V] a comparu et n’a pas contesté que son mari et elle devaient quitter les lieux. Elle a demandé des délais pour partir, indiquant qu’elle ne parvenait pas à trouver de logement adapté à sa situation familiale, ayant sept enfants à charge. Elle a par ailleurs demandé à ce que la S.C.I. CAFRACO soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et à ce que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit baissé, ayant besoin d’argent pour accéder à un nouveau logement.

M. [F] [V] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé délivré le 26 juillet 2024 respecte l’ensemble des dispositions légales, de sorte qu’il y a lieu de le déclarer valable.

Dès lors, M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] depuis le 1er février 2025.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] se sont maintenus dans les lieux malgré la résiliation du bail. Il convient donc de les condamner, en deniers ou quittances, au paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du 1er février 2025 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par La S.C.I. CAFRACO.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Mme [E] [D] épouse [V] justifie du fait qu’elle a sept enfants à charge. Toutefois, elle ne justifie d’aucune démarche pour trouver un nouveau logement, alors que le congé pour vendre lui a été signifié le 23 juillet 2024, soit il y a plus de seize mois.

En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la S.C.I. CAFRACO ne justifie ni d’aucun préjudice indépendant de la perte du jouissance du local et du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien, préjudices déjà indemnisés par l’indemnité d’occupation, de sorte que sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens ne sauraient comprendre le coût du congé pour vendre, acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi au créancier.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] à payer à la S.C.I. CAFRACO la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Valide le congé pour vendre délivré le 26 juillet 2024 à M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V],

— Dit que, en conséquence, M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] depuis le 1er février 2025,

— Déboute Mme [E] [D] épouse [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— Ordonne en conséquence à M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. CAFRACO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne solidairement, en deniers ou quittances, M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] à verser à la S.C.I. CAFRACO une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboute la S.C.I. CAFRACO de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] à verser à la S.C.I. CAFRACO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [F] [V] et Mme [E] [D] épouse [V] aux dépens,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,